Logistikimmobilienmarkt Deutschland

Die deutschen Logistikimmobilienmärkte lösen sich aus der durch geopolitische Schocks verursachten Starre. Die Erholung kommt jedoch langsamer als zunächst erwartet und hat noch nicht den gesamten Markt erfasst. Vor allem das Core-Segment schwächelt, weil institutionelle Investoren verfügbares Kapital alternativ in Staats- beziehungsweise Unternehmensanleihen anlegen. Das ist ein Ergebnis einer Online-Pressekonferenz, an der am 4. September 2024 Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, Dr. Kilian Mahler, Geschäftsführer der DLE Logsitics GmbH und Daniel Hohenthanner, Director Investment Pan-European Logistics bei Savills Investment Management und Maximilian Tappert, Head of Transaction Management bei der HIH Invest Real Estate, teilnahmen.

Der Logistikmarkt verzeichnet bereits seit 2023 eine fortschreitende Stabilisierung. Die globalen Lieferketten sind wieder resistent, die Containerumschlagszahlen steigen seit Februar 2023 stetig. Den stärksten Anstieg verzeichnet der Containerumschlag im Juli 2024 in den chinesischen Häfen, während die europäischen Häfen teilweise unterdurchschnittliche Zahlen vorweisen, skizziert Nicolas Roy das aktuelle Umfeld. Nach den Boom-Jahren verzeichnet das Mietwachstum aktuell eine Verschnaufpause und der zwischenzeitliche Tiefpunkt bei der Entwicklung der Flächenumsätze wurde überschritten. Ehemalige Leitbranchen wie Automobil- und Maschinenbau sowie die chemische Industrie stünden massiv unter Druck. Ein positives Wirtschaftswachstum werde in Deutschland erst wieder ab 2025 erwartet.

Spitzenmieten von über acht Euro je Quadratmeter

Im Ergebnis wurde in den ersten sechs Monaten 2024 in den Top-8-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) ein Logistikflächenumsatz von 956.000 Quadratmeter generiert. Das sind zwar fünf Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, aber 28 Prozent weniger als im Fünfjahresdurchschnitt. Bundesweit wurden im ersten Halbjahr 2024 rund 2,6 Mio. Quadratmeter vermietet. Das bedeutet ein Plus von 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Der Fokus der Anmietungen lag laut Colliers vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 Quadratmeter. Rund zwei Drittel aller Abschlüsse wurden in diesem Bereich getätigt. „Bereits im Laufe des Jahres 2023 haben wir ein Nachlassen der Nachfragedynamik aufgrund der veränderten makro-ökonomischen Situation auf dem Vermietungsmarkt festgestellt", berichtet Roy. Dieser Effekt wirkt auch im 2. Quartal 2024 noch nach. Entsprechend habe sich das durchschnittliche Mietwachstum im vergangenen Jahr Schritt für Schritt verlangsamt. „Aktuell werden in vier von acht TOP-Regionen Spitzenmieten über der Acht-Euro-Marke registriert", sagt Roy. Für die kommenden Monate geht er von einer stabilen Mietpreisentwicklung aus, mit positiven Vorzeichen für 2025, wo er ein Mietwachstum leicht über Inflation erwartet.

Dies bestätigt auch Maximilian Tappert. „Bei der Mietentwicklung werden wir in den kommenden Jahren nicht mehr die Wachstumsraten aus den Boom-Jahren sehen. Vielmehr erwarten wir jährlich Steigerungsraten von zwei bis drei Prozent."

Investoren kaufen mit Blick auf Wertsteigerungspotenzial

Colliers sieht eine verstärkte Nachfrage des Investoreninteresses bei Value-add- und Core+-Investoren, aber noch etwas Zurückhaltung bei Core Investoren, welche im engen Zusammenhang mit dem geringen Renditeabstand zu Bundesanleihen und anderen festverzinslichen Anlagen stehen.

Dies wird von den übrigen Teilnehmern bestätigt. Daniel Hohenthanner sagt, „Viele Core-Investoren bevorzugen aufgrund des relativ attraktiven Zinsniveaus derzeit noch Staats- und Unternehmensanleihen, weshalb es in diesem Bereich eher an Kapital als an zu erwerbenden Assets mangelt." Ebenfalls müssten manche Banken und Versicherungen aufgrund regulatorischer Vorgaben mehr Eigenkapital vorhalten und die durch die Nachhaltigkeitsziele der EU erforderlichen Investitionen in Gebäudeausstattungen binden letztendlich auch Kapital, das nicht für Investitionen zur Verfügung stehe.

„Aktuell seien eher die risikofreudigeren Investoren, wie Private-Equity-Fonds aktiv und suchten Value-add Objekte", berichtet Kilian Mahler. „Bei Core-Immobilien sei der Wettbewerb gering und es gäbe sehr gute Opportunitäten für antizyklische Investoren. In der aktuellen Marktphase bestehe wieder Upside-Potenzial."

Maximilian Tappert sieht bei Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerken im Core-Segment weiterhin Aktivitäten. Bei Value-add- und Core+-Investitionen seien es vornehmlich Investoren aus dem Ausland, wie beispielsweise Staatsfonds aus dem mittleren Osten sowie Private Equity, die Objekte in Deutschland für ihre Portfolios erwerben.

Daniel Hohenthanner ergänzt, dass aufgrund des erwarteten Rückgang des Zinsniveaus eine Bodenbildung bei den Kaufpreisen erreicht sei und damit das Investoreninteresse auch im Core-Bereich wieder steigen werde.

Geringe Leerstände und niedrige Kaufpreise

Laut Savills IM sorgen die trotz konjunktureller Abschwächung vergleichsweise geringen Leerstände von etwa 4 Prozent in den europäischen Kernmärkten für Lichtblicke. Die aktuell niedrigen Kaufpreise beim etwa 20-fachen der Jahresnettomiete bieten zudem ein gutes Einstiegsniveau für Investoren.

Damit sei man am Beginn eines Immobilienmarktzyklus angekommen. „Der sehr schnelle und deutliche Zinsanstieg 2022 führte zu einer Konjunkturabschwächung und zu einer reduzierten Nachfrage am Investmentmarkt. Heute ist die Talsohle erreicht und Neubauten könnten wieder zu moderaten Preisen erworben werden", sagt Kilian Mahler. Die Kaufpreise für Neubauten lägen nur geringfügig oberhalb der Entwicklungskosten. Spekulative Projektentwicklungen würden kaum realisiert."

Diese Trendumkehr findet Mahler auch in der Rückwärtsbetrachtung bestätigt. „Bis zum Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine war eine sehr lange und positive Zyklusphase zu beobachten. Das Niedrigzinsumfeld hat zu einem Anstieg bei Konsum und Investitionen geführt. Die steigende Nachfrage, auch durch E-Commerce Wachstum, hatten einen größeren Flächenbedarf zur Folge. Dies hat zu steigenden Preisen bei Grundstücken und Baukosten geführt. Neubauten wurden vor drei Jahren noch für mehr als die 30-fache Jahresmiete veräußert." Ein wirtschaftlich sinnvolles Exitszenario sei bei diesen Faktoren kaum mehr darstellbar gewesen.

Kaum neue Flächen in zentralen Lagen

Angebotsseitiges Wachstum ist den Teilnehmern zufolge stark lageabhängig. „Insgesamt gibt es kaum neue Flächen in zentralen Lagen, sondern eher in peripheren Lagen", erläutert Maximilian Tappert. „Der Großraum Halle/Leipzig ist in den letzten Jahren sehr gefragt gewesen und noch nicht so stark verdichtet. Deshalb können hier noch viele Greenfield-Entwicklungen realisiert werden. Anders gestaltet es sich etwa in Hamburg. Die Region ist bereits stark verdichtet, weshalb kaum neue Grundstücke für Gewerbebebauung genehmigt werden und Developer auf Brownfield-Entwicklungen setzen."  

Zudem werde es zunehmend schwieriger, Genehmigungen für Logistikentwicklungen auf Gemeindeebene zu erhalten. Wichtig sei, die Entscheidungsträger vor Ort frühzeitig in Planungsvorhaben einzubeziehen und mit nachhaltigen Konzepten und namhaften Mietern zu überzeugen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Colliers, DLE Logsitics GmbH, Savills Investment Management, HIH Invest Real Estate
Erstveröffentlichung: RUECKERCONSULT Pressemitteilung vom 10.09.2024