Life-Science- & Tech-Immobilien

Im Rahmen der Online-Pressekonferenz "Life Science: Auf dem Weg zum etablierten Immobiliensegment 2024?" erläutern Experten von Colliers, Metroplan und DIEAG die Assetklasse, deren Transaktionsgeschehen und Mietentwicklung sowie Standort- sowie Flächenanforderungen.

Nach Angaben von Colliers haben 2023 13 Transaktionen im Bereich Life-Science- & Tech-Immobilien stattgefunden. Insgesamt lag das Transaktionsvolumen bei 420 Millionen Euro – das entspricht einem Rückgang um 18 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. „Trotzdem performt der Life-Science- & Tech-Immobilienmarkt in seiner kleinen Nische damit besser als der Gesamtmarkt, wo das Transaktionsvolumen mit mehr als 50 Prozent sehr viel deutlicher einbrach“, analysiert Andreas Trumpp. Die Deals seien im Schnitt kleiner geworden, würden sich aber mit überwiegend Projektgrundstücken und Neubauten eindeutig auf die Zukunft ausrichten. Das sind die Ergebnisse der Online-Pressekonferenz „Life Science – Auf dem Weg zur etablierten Assetklasse oder vorübergehender Trend?”, an der Andreas Trumpp, Managing Director, Head of Market Intelligence & Foresight von Colliers, Dr. Manuel Schrapers, Geschäftsführer von Metroplan und Felix Gold, Geschäftsführer der DIEAG Investmentmanagement teilnahmen.

Trend hin zu Innenstadtlagen

Bei der Wahl der Standorte für Life-Science- & Tech-Immobilien bilden sich klare Cluster in der Rhein-Main-Region, der Metropolregion München, im Ruhrgebiet, in Berlin sowie in Hamburg. Darüber hinaus gibt es aber auch viele kleinere attraktive (Universitäts-)Standorte, die sich zum einen in der Nähe von weltweit führenden Forschungszentren und zum anderen in urbanen Gebieten befinden, wie Aachen, Potsdam und Jena. Andreas Trumpp führt aus: „Die Standortpräferenzen wandeln sich: Der klassische Life-Science- & Tech-Park, in eher randstädtischer oder auch peripherer Lage hat zwar nicht ausgedient, aber der Trend geht in Richtung neuer Standortentwicklungen – insbesondere in Innenstädten und oder Campusstrukturen.“

Dabei sei der Nutzermarkt und damit die Nachfrage sehr heterogen zu betrachten. In der Regel werden keine reinen Laborflächen benötigt, sondern eine Mischung aus Labor, Büro- und Produktionsfläche, um für Nutzer und Investoren gleichermaßen interessant zu sein.

„Der Life-Science- & Tech-Immobilienmarkt in Deutschland entwickelt sich weiter dynamisch, auch wenn er im vergangenen Jahr in Bezug auf die Vermietungsleistung etwas Federn gelassen hat. Dies lag an rückläufigen Investitionen in Start-ups, aber auch in etablierte Unternehmen, vor allem aus dem Bereich Private Equity, dem Nachfragerückgang nach dem durch die Pandemie ausgelösten Boom im Bereich Medizin- und Biotechnologie und am geringen Angebot an adäquaten Flächen. Viele Megatrends, wie die alternde Gesellschaft, sorgen aber für anhaltend hohen Forschungsbedarf. Dennoch handelt es sich bei dem Nutzungstyp immer noch um eine Nische, die Spezialwissen bei der Konzeption der Objekte, der Lage und der Ausstattung erfordert. Eine Lösung von der Stange gibt es nicht. Ein enger Austausch mit den Nutzern ist unbedingt erforderlich“, resümiert Trumpp.

Campuscharakter zur Verbindung von Entwicklung & Forschung

Die Entwicklung von Life-Science- & Tech-Standorten gleicht dem Aufbau eines Campus, an dem  verschiedene Fach- und Entwicklungsbereiche von Unternehmen ähnlicher Branchen sowie Studenten und Forschende von Bildungseinrichtungen zusammenkommen können. Dies setzt einen hohen Anspruch an die Zusammenstellung der Gebäude, aber auch ihrer Ausstattung sowie der Aufenthaltsqualität der Außenflächen.

Dr. Manuel Schrapers, Geschäftsführer von Metroplan, sagt: „Bei der Planung neuer Life-Science- & Tech-Standorte legen wir zunächst den Fokus auf die Verknüpfung der verschiedenen Entwicklungsteams. Für sie ist die Verbindung von Kommunikation, agilem Arbeiten und effizienten Abläufen sehr wichtig. So werden auch die verschiedenen Flächen für Büro, Labor, Entwicklung aber auch Meetingbereiche gezielt miteinander verbunden. Parallel sollen sie aber auch anpassungsfähig bleiben, so dass Bereiche auch wachsen können.“ Schrapers fügt an. „Bei der Planung eines neuen Standortes beginnen wir mit einem überschaubaren initialen Konzept, dass sehr schnell skaliert wird und mitarbeiterorientiert erweitert werden kann. Diesen Ansatz haben wir beispielsweise bei der Masterplanung für Curevac, einem Herstellung von Impfstoffen am Standort in Tübingen gewählt.“

BE-U I Behrens-Ufer als Leuchtturmprojekt der Berliner Stadtentwicklung

Mit dem BE-U I Behrens-Ufer realisiert die DIE Deutsche Immobilien Entwicklungs AG (DIEAG) in Berlin Oberschöneweide in mehreren Bauabschnitten bis 2028 ein neues Gewerbestadtquartier mit 235.000 Quadratmetern Mietfläche, insbesondere für Labor- und Life-Science-Nutzung sowie für Light-Industrial-Produktionen.

Felix Gold, Geschäftsführer der DIEAG Investmentmanagement, sagt: „Berlin zeichnet sich durch eine hohe Dichte von Forschungseinrichtungen und Hochschulen aus. Genau dieses Umfeld suchen forschungsnahe Industrien. Die Nähe zur benachbarten Hochschule für Technik und Wirtschaft (HTW) und den dort bereits ansässigen Unternehmen aus Forschung und Entwicklung ist auch ein wichtiger Faktor am BE-U I Behrens-Ufer. So entsteht am Standort ein Wissen-Hub, der Synergien unter anderem in puncto Wissenstransfer und zur Generierung neuer Fachkräfte erzeugt.“ Als ein Leuchtturmprojekt der Berliner Stadtentwicklung, hat sich das BE-U das Ziel gesetzt, ein energetisch autarkes Stadtquartier zu schaffen, das weit über die gängigen ESG-Standards hinausgeht.

Felix Gold sagt: „Die Anforderungen von Unternehmen aus dem Bereichen Light Industrial, Life Science oder Tech Labore an einen neuen Produktions- und Forschungsstandort sind so individuell wie speziell und nicht mit einem herkömmlichen Bürovermietungsprozess vergleichbar.“

Gold erläutert: „Flächen zur Hightech-Produktion erfordern unter anderem hohe Traglasten und die Sicherstellung einer konstanten Raumtemperatur beziehungsweise einer hohen Luftqualität. Es müssen sich beispielsweise auch Kranbahnen in einzelnen Räumen und ein Gefahrstofflager realisieren lassen. Darüber hinaus bilden die Gebäudesicherheit und der Brandschutz wichtige Kriterien für eine Anmietbarkeit in diesem Bereich."

Mit ASML, einem international tätigen Hightech-Produktionsunternehmen der Elektroindustrie, hat sich bereits ein erster Ankermieter über 10.000 Quadratmeter Mietfläche für das BE-U als neuen Produktionsstandort entschieden. Das Unternehmen bezieht im Juni 2024 neben Produktions- auch kombinierte E-Labor und Büroräume im denkmalgeschützten Peter-Behrens-Bau auf dem Areal. Mindestens ein Drittel der Flächen sind als E-Labore / Craft Rooms geplant.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Colliers, Metroplan, DIEAG
Erstveröffentlichung: Pressemitteilung vom 18.01.2024