Investments in Rechenzentren

Der deutsche Datacenter-Markt wird laut Daten der PREA Group exponentiell wachsen und der Stromverbrauch von aktuell 1,94 Gigawatt auf 3,99 Gigawatt im Jahr 2030 ansteigen. Die Bandbreite der Objekte, die dafür in den kommenden Jahren benötigt werden, reicht von Kleinrechenzentren (Edge-Center) über Colocation-Center bis zu Mega-Rechenzentren (Hyperscaler). Der Stromverbrauch kann dabei mehr als 500 Megawatt betragen und somit weit höher sein als der einer Kleinstadt. Das Investmentvolumen wird laut PREA bis 2030 ca.35 Milliarden Euro betragen. Dementsprechend steigt die Nachfrage auf Investorenseite.

Das Real Estate Investment Team von Hauck Aufhäuser Lampe (HAL) hat zum Jahresende 2023 einen der ersten Fonds für institutionelle Anleger auf den Markt gebracht, der in Rechenzentren investiert. Patrick Brinker erläutert: „Auch für Rechenzentren gilt das Immobilien-Sprichwort ‚Lage, Lage, Lage‘, aber unter anderen Standortvoraussetzungen. Entscheidend sind unter anderem die Verfügbarkeit von Strom und Mietern sowie die Sicherheit der Datenübertragung. Als geeignete Investmentobjekte sind für uns aufgrund des Energieeffizienzgesetzes hauptsächlich Neubauprojekte und neuere Bestandsobjekte im Fokus. Insgesamt ist der Markt bislang sehr intransparent, weil es im Vergleich zum Immobilienmarkt noch wenig Transaktionen gibt und die Rechenzentren sehr individuell sind und damit eine geringe Vergleichbarkeit gegeben ist. Generell halten wir aber Renditen zwischen sechs und acht Prozent im Durchschnitt pro Jahr für realisierbar.“

Jörn Fingerhuth, Partner und Head of Property bei der Kanzlei Pinsent Masons, ergänzt: „Das im Herbst in Kraft getretene Energieeffizienzgesetz schafft derzeit Unsicherheit bei Investitionen in Rechenzentren. Die neue Regelung besagt, dass Rechenzentren ab einer gewissen Größe und je nach Datum der Inbetriebnahme bestimmte PUE (Power Usage Effectivness) Werte erfüllen müssen. Das stellt manche ältere Rechenzentren vor Herausforderungen, die verschärften Vorgaben einzuhalten. Zudem schreibt das neue Gesetz vor, dass je nach Datum der Inbetriebnahme bis zu 20 Prozent der Energie als Abwärme selbst genutzt oder an Wärmenetze bereitgestellt werden müssen. Das Problem ist dabei, dass viele Kommunen mit der Planung der Wärmenetzte aktuell noch nicht so weit sind, um hier Anfragen verbindlich bearbeiten zu können.“

Stephan Freitas-Krause, Vice-President von der KfW IPEX Bank, beleuchtet die Finanzierungsaspekte: „Im Gegensatz zu klassischen Immobilien fließt der Großteil der Investitionskosten in die technische Infrastruktur wie Strom, Kühlung oder Konnektivität. Das macht bis zu 80 Prozent der Gesamtkosten aus. Insgesamt verzeichnen wir eine stark ansteigende Nachfrage nach Finanzierungen, seitdem wir vor fünf Jahren in die Finanzierung von Rechenzentren eingestiegen sind. Auf dem deutschen Markt werden vor allem für Frankfurt und Berlin größere Finanzierungen angefragt.“

Die gleiche positive Entwicklung sieht auch Brinker: „Die Nachfrage von Investoren-Seite ist stark ansteigend, zumal diese Assetklasse in den meisten Portfolios noch nicht vorhanden ist und so zur Risikodiversifizierung beiträgt. Dazu kommen die Renditen, die höher sind als bei klassischen Immobilieninvestments.“

Aufgrund des steigenden Datenvolumens werden zunehmend neue Rechenzentren geplant und die Developerbranche wird sich dahingehend weiter ausdifferenzieren. Das Technologie- und Dienstleistungsunternehmen PREA entwickelt derzeit in Berlin-Lichtenberg das größte Rechenzentrum der Hauptstadt. „Die besondere Aufgabe an diesem Standort war, zunächst eine Genehmigung ohne Bebauungsplan und eine Befreiung nach Bundesemissionsschutzgesetz zu erhalten. Wir haben diese außerordentliche Herausforderung gemeistert”, sagt Khodzitski, CEO der PREA Group. „Wir prüfen aktuell eine Projekt-Pipeline von weiteren 300 Megawatt für Berlin.“

Kommunen sind in der Regel aufgeschlossen gegenüber dem Neubau von Rechenzentren, wenn man die Vorteile entsprechend darlegt. Dazu sagt Khodzitski: „Rechenzentren können eine neue Form von Heizkraftwerken sein, wenn man die Abwärme nutzt. Dafür müssen die Objekte am besten zentral gelegen sein und nicht in der Peripherie, damit die Wärme sinnvoll genutzt werden kann.“ Jörn Fingerhuth schränkt jedoch ein: „Wo bereits viele Data Center vor Ort sind, agieren die Kommunen weniger aufgeschlossen.“

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2024