Expo-Panel Quartiersentwicklung

Seit einigen Jahren haben die Begriffe Quartier und Quartiersentwicklung in der Immobilienbranche erheblich an Bedeutung gewonnen. Dennoch sind Neuentwicklungen auch schwieriger geworden, da das Thema Beteiligung der Öffentlichkeit ganz erheblich an Bedeutung gewonnen hat. Zudem müssen Quartiere dichter werden, um mehr urbanen Wohn- und Büroraum zu schaffen. Des Weiteren sollten sich Investoren daran gewöhnen, auch Kosten für das laufende Management von Quartieren zu tragen. Diese Fragen diskutierten auf der Expo Real Marcus Bartenstein, CIO Transactions & Development, Covivio Immobilien GmbH, Kruno Crepulja, CEO, Instone Real Estate Group AG, Christina Geib, Geschäftsführerin, WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH und Stefan Wiegand, Geschäftsführer Region Süd, Aurelis Real Estate GmbH.

von links nach rechts: Marcus Bartenstein, Kruno Crepulja, Christina Geib, Christian Hunziker, Stefan Wiegand

Warum ist das Quartier plötzlich in aller Munde? Mit dieser Frage eröffnete der Moderator Christian Hunziker die Diskussionsrunde zum Thema Quartiersentwicklung auf der Expo Real 2019. Christina Geib antwortete, die WBM habe neben Wohnen immer schon einen größeren Gewerbeanteil in ihrem Portfolio gehabt. Marcus Bartenstein sieht vor allem die Urbanisierung und das Bedürfnis der Stadtbewohner nach kurzen Wegen als Treiber des Trends zum Quartier. Covivio habe 2015 damit angefangen, gemischt genutzte Quartiere zu kaufen. Mittlerweile sei die Entwicklung auch bei institutionellen Investoren angekommen. Auch Kruno Crepulja nennt die Urbanisierung als wichtigen Faktor. „Quartiere mit nur einer Nutzungsart funktionieren auf Dauer nicht gut.“ Wiegand ergänzt, dass die Investoren lange lieber „sortenrein“, also in nur eine Nutzungsart, investiert hätten. Sie seien an klare Realteilungen gewöhnt. Dies werde jedoch immer schwieriger.

Keine klare Definition von Quartier
Es gibt keine verbindliche Definition von Quartier. Daher fragte Christian Hunziker, was aus der Perspektive der Podiumsteilnehmer überhaupt ein Quartier sei und wie man es abgrenzen könne. Geib betont zunächst die Themenvielfalt. Dazu zählten beispielweise die Erschließung und archäologische Voruntersuchungen. Des Weiteren gehöre eine gewisse Akteursvielfalt dazu. Viele Gruppen brächten sich ein. Charakteristisch seien des weiteren die Gemeinwohlorientierung und Einflussnahme der Politik. Für Bartenstein bedeutet ein Quartier mehrere Nutzungen nebeneinander. Covivio plane in Berlin am Alexanderplatz derzeit ein Hochhaus mit 60.000 Quadratmetern Fläche – darunter Büro, Wohnen, Kita, Community-Flächen etc.
Konsens und Kompromiss ist bei Quartieren wichtig

Wiegand betont den Kompromisscharakter von Quartieren. „Ein Quartier ist immer ein Kompromiss.“ Auch Geib hebt den Aushandlungsprozess auf dem Weg zum Quartier hervor. Es werde immer wichtiger, die Zivilgesellschaft miteinzubeziehen. Als Beispiel nennt sie die Rückabwicklung des Verkaufs des Dragoner-Areals in Berlin. Auf Druck der Zivilgesellschaft sei der Verkauf eines 4,7-Herktar großen Grundstücks rückabgewickelt worden. Auf die kritische Frage des Moderators, wieviel Spaß das mache, sagte Geib, das sei von Fall zu Fall sehr unterschiedlich. Schwierig sei, dass die Schritte nicht immer verschränkt und zeitlich koordiniert seien. Beim Haus der Statistik beispielsweise würden 300 bis 400 Personen im Rahmen einer Bürgerinitiative mitwirken. Das mache es kompliziert. Dennoch sei es wichtig, stark innerstädtische Projekte im Konsens zu entwickeln.

Wiegand ergänzt, dass sich die Einflussnahme der Öffentlichkeit ambivalent auswirke. Die Öffentlichkeit habe sich entwickelt, sie sei kritischer geworden und viel besser organisiert. Es müsse mehr Energie darauf verwendet werden, die Gesellschaft abzuholen. Manchmal fehle es auch an Mut, für gute Projekte zu kämpfen. Crepulja fügt hinzu, dass es möglich sei, einen B-Plan in zwei Jahren umzusetzen. Instone habe das sogar in Berlin geschafft, es gibt aber auch Maßnahmen – gerade bei großvolumigen Quartieren –, wo das länger dauert.

Mehr Dichte ist grundsätzlich positiv
Im Anschluss will Christian Hunziker von Marcus Bartenstein wissen, wie Covivio die Vorgabe sehe, dass Hochhäuser in Berlin für die Öffentlichkeit zugänglich sein müssten? Bartenstein sagte, dies müsse nicht schlecht sein. Im Empire State Building in New York sei die Besucherterrasse die rentabelste Fläche. Er fügte hinzu, dass künftig auch die Quartiersentwicklung im Bestand an Bedeutung gewinne. Dies sei der effizienteste Weg, an Neubau zu kommen. Dies könne sich zwar in der Praxis als sehr schwierig erweisen, sei jedoch lohnenswert. Allerdings sei eine frühzeitige Kommunikation sehr wichtig. Geib pflichtete ihm bei. Mehr Dichte sei grundsätzlich positiv. Allerdings wolle die Gesellschaft das oft nicht. Sie nannte eine geplante Nachverdichtung in Berlin-Friedrichshain, wo sich die Bewohner wehren. Wiegand entgegnete, dass mehr Dichte allein keine Lösungen bringe. 

Investoren müssen Beitrag zum Quartiersmanagement leisten
Nach der Quartiersentwicklung wendet sich die Diskussion dem laufenden Management von Quartieren zu. Christina Geib sagte dazu, es sei sinnvoll, die im Quartier Arbeitenden zu verbinden, also Hausmeister, Verwalter, Gewerbemieter etc. Grundsätzlich gewinne das Sozialmanagement an Bedeutung. Die Finanzierbarkeit dieser Leistung werde derzeit offen diskutiert. Sie fordert, dass Investoren grundsätzlich einen Beitrag dazu leisten müssen und dies auch einkalkulieren. Sie denke dabei an die Freiflächen, die besonders wichtig seien. Die Kosten dafür könnten nicht allein aus den Betriebskosten der Mieter kommen.

Christian Hunziker stellte zum Abschluss die Frage, wo wir beim Thema Quartiersentwicklung in zehn Jahren stehen werden. Wiegand bekräftigte, es werde auch dann noch ein wichtiges Thema sein. Crepulja fordert: „Wir brauchen mehr Mut, stärker zu verdichten.“ Bartenstein antwortete, dass für ihn das Quartier die Zukunft sei und Christina Geib ist sich sicher, dass die WBM bis dahin viele weitere gute Quartiere entwickelt haben wird.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Oktober 2019