EVIC Expertentalk 2017
Wohnimmobilien - die alternativlose Assetklasse?
Die Preisanstiege bei Wohnimmobilien nähern sich nach rund sieben Jahren dem Ende und stagnieren mittelfristig auf einem hohen Niveau. Starke Preiskorrekturen erwarten die Investoren nicht. Das ist eines der Ergebnisse des 4. Expertentalks von Engel & Völkers Investment Consulting zum Thema „Wohnimmobilien – die alternativlose Assetklasse?“, der auf der Expo Real 2017 in München stattfand.
Die sieben Vertreter der Immobilienbranche diskutierten über die Investitionsstrategien institutioneller Anleger auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt. Neben den Gastgebern Kai Wolfram, Geschäftsführender Gesellschafter der Engel & Völkers Investment Consulting GmbH (EVIC), und Andreas Ewald, Geschäftsführer der EVIC, nahmen Martin Eberhardt, FRICS und Geschäftsführer von Bouwfonds Investment Management Deutschland, Francesco Fedele, Vorstand der BF.direkt AG, Thomas Meyer, CEO der Wertgrund AG, Thomas Hegel, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG, sowie Arndt Krienen, CEO der Adler Real Estate AG, an dem Expertentalk teil.
Aufgrund der hohen Preise im Ankauf weichen viele Investoren auf andere Wachstumsmöglichkeiten wie etwa die Nachverdichtung im Eigenbestand oder den Einstieg in Projektentwicklungen aus. Thomas Meyer erläutert: „Die strategische Frage nach der geeigneten Reinvestition im momentanen Marktumfeld beantworte ich mit dem Dreisatz Projektentwicklung, Forward Deals und Value-Add-Ansätze. Gerade ersteres bietet die Möglichkeit der Renditemaximierung. Das damit verbundene Entwicklungsrisiko lässt sich durch Portfolio-Streuung für diversifizierte Anleger gut minimieren."
Thomas Meyer weiter: „Jeder Investor weiß um die jüngste Preisentwicklung am deutschen Wohnimmobilienmarkt. Allerdings wird ein Ende des starken Aufwärtstrends angesichts immer längerer Amortisierungszeiten zunehmend wahrscheinlich. Daher ist es gerade für institutionelle Akteure wirtschaftlich ratsam, voll entwickelte Objekte zu veräußern. Auf diese Weise lassen sich am derzeitigen Verkäufermarkt überdurchschnittliche Erlöse für Unternehmen und Anleger realisieren."
Arndt Krienen meint dazu: „Wir haben auch 2017 durch Ankauf von Portfolios, die zu unserem Geschäftsmodell passen, weiter expandiert, bisher insgesamt um gut sieben Prozent. Wachsen wollen wir auch weiterhin. Allerdings haben wir im Zuge der Akquisitionen des laufenden Jahres auch den Eindruck gewonnen, dass unsere Strategie, ausschließlich über den Ankauf von Portfolios zu wachsen, mittlerweile an ihre Grenzen stößt. Denn am Markt werden immer weniger Portfolios angeboten. Und immer häufiger sind die geforderten Preise so hoch, dass sie für uns nicht mehr attraktiv sind. In einer derartigen Situation gewinnen Projekte der Entwicklung, der Verdichtung oder des Dachausbaus an Attraktivität. Deshalb denken wir über diese Themen jetzt nach - wenn auch nur als Ergänzung, nicht als Ersatz des bestehenden Geschäftsmodells.“
„Neben den etablierten Assetklassen wie Wohn- oder Büroimmobilien entdecken immer mehr institutionelle Investoren wie Versicherungen und Versorgungswerke neue Anlagemöglichkeiten wie beispielsweise die Finanzierung von Projektentwicklungen. Daneben treten sie zunehmend auch als alternative Fremdkapitalgeber auf. Das erhöht die ohnehin hohe Wettbewerbsintensität", erläutert Francesco Fedele.
Zudem kommt hinzu, dass die bislang oft genutzte Ausweichmethode, statt in A-Städte in B-Städte zu investieren, teilweise an ihre Grenzen stößt. „Bei Bieterprozessen stellen wir vermehrt fest, dass insbesondere in den vergangenen Jahren die Preisdynamik in B-Städten zugenommen hat. Kaufpreisfaktoren von 20 und mehr, wie wir sie bislang zumeist nur von den Metropolen kannten, sind heute auch an diesen Standorten keine Seltenheit mehr. Ein Ende der Fahnenstange sehen wir hier bisher nicht“, erläutert Thomas Hegel.
Aber trotz der anhaltenden Hochpreisphase sind Wohnimmobilien weiterhin nachgefragt. „Deutschland, Wohnen, stabiler Cashflow: Auf diesen Dreiklang voller Sicherheit möchte derzeit kaum ein institutioneller Investor verzichten. Gerade aktuell mit den europäischen `Krisengebieten‘ Großbritannien oder Katalonien schätzen Anleger die wirtschaftliche und politische Stabilität in Deutschland“, sagt Martin Eberhardt. Daher fordert Kai Wolfram: „Die künftige Bundesregierung muss weiterhin für ein verlässliches Investitionsklima sorgen. Dazu gehört auch Maßnahmen wie die Mietpreisbremse auf den Prüfstand zu stellen. Andreas Ewald ergänzt: „Der Immobilienmarkt in Deutschland gilt weltweit als sicherer Hafen für Investments. Dies ist der Reputation Deutschlands als gut organisierter und strukturierter Staat sowie seiner nachhaltigen und verlässlichen Wirtschaftskraft geschuldet. Eine Minderheitsregierung oder gar Neuwahlen würden dem Ansehen Deutschlands schaden. Deshalb ist es wünschenswert, bald eine stabile Regierungskoalition zu haben.“
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Engel & Völkers Investment Consulting GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, November 2017
