Achse der Innovation

Marcus Buder, Bereichsleiter für Gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse, nennt die großflächigen Entwicklungspotenziale mit teils hohen Synergien zwischen den ansässigen Unternehmen, die Expansionsmöglichkeiten und die gute Flächenverfügbar-keit als wesentliche Standortvorteile. Hinzu komme das im Vergleich zur City deutlich günstigere Mietniveau. „Adlershof hat sich als Standort von Forschung und Technologieunterneh-men etabliert, ist auf der Strecke zwischen City und Hauptstadtflughafen sehr gut angebunden und bietet noch Flächen für unter 20 Euro pro Quadratmeter", sagt Buder. Im Ergebnis seien eine vielfältige Nachfrage nach unterschiedlichen Flächen sowie Vermietungen auf einem sehr stabilen Niveau zu beobachten. Damit erweisen sich die südöstlichen Lagen als vitale Flächenreserve in einem von steigenden Preisen geprägten Marktumfeld, für das Buder ins-gesamt gute Perspektiven sieht.

„Auch wenn die Debatte ums Homeoffice gerade wieder in vollem Gange ist, entwickelt sich der Büromarkt munter weiter: Schon 2021 hat sich der Büroflächenumsatz erholt. Inzwischen zeichnet sich ab, dass das Homeoffice auf Dauer eine Ergänzung, aber kein Ersatz fürs Ar-beiten im Büro sein wird“, führt der Immobilienexperte Buder aus.  Erstmals in der Geschichte des Berliner Büromarkts habe die Spitzenmiete im vierten Quartal 2021 die 40-Euro-Marke überschritten. „Die Durchschnittsmiete entwickelt sich in Richtung 30 Euro. Grund dafür ist, dass immer mehr Mieter nach Top-Büros in besten Lagen suchen. Gut ist, dass sich zugleich dank neuer Fertigstellungen die Leerstandsrate in Berlin normalisiert. So haben Suchende auch mehr Optionen im günstigeren Bereich", so Buder weiter.

Auch die Berliner Sparkasse folgt diesem Trend: „Die Berliner Sparkasse zieht es selbst in den Berliner Südosten: 2024 werden wir unser derzeitiges Dienstleistungszentrum in Wedding aufgeben und damit einen unserer zwei zentralen Standorte nach Adlershof verlegen. Auf der Suche nach zeitgemäßen Arbeitswelten ist die Berliner Sparkasse mit dem Neubauprojekt Square 1 fündig geworden und wird 24.000 Quadratmeter anmieten. Wir freuen uns auf diese innovative Nachbarschaft mit modernem und offenem Arbeitsumfeld, das auch gut zu unseren Ansprüchen an mehr Nachhaltigkeit passen wird.“

Rudower Chaussee entwickelt sich immer mehr zum Ku’damm von Adlershof

Die Ansiedlung vieler Unternehmen im Südosten Berlins kommt nicht von ungefähr. In den vergangenen Jahren haben Berliner Projektentwickler zwischen Mediaspree und Adlershof eine Reihe neuer Vorhaben angestoßen. Einer der langjährig hier aktiven, privaten Akteure ist die immobilien-experten-ag., berichtet Vorständin Mareike Lechner. Das inhabergeführte Unternehmen beschäftigt sich bereits seit Mitte der 90er Jahres des vergangenen Jahrhunderts mit dem Standort Adlershof und entwickelt aktuell an der Rudower Chaussee, der Magistrale von Adlershof, drei Projekte mit zusammen mehr als 150.000 Quadratmetern BGF. Inzwi-schen sind in dem größten Vorhaben der immobilien-experten-ag., dem im Endausbau 85.000 Quadratmeter BGF umfassenden „Am Oktogon–Campus für Gewerbe und Technologie“, bereits neun von 16 Büro- und Gewerbeneubauten sowie das Campus-eigene Parkhaus fer-tiggestellt. Die große Sheddachhalle in der Campus-Mitte wurde revitalisiert und mit einer PV-Dachanlage versehen. Rund 40.000 Quadratmeter BGF sind derzeit bereits vermietet, so Lechner. „Die derzeit 69 Campus-Mieter kommen aus unterschiedlichen Branchen und teil-weise sehr wissens- und technologieintensiven Bereichen. Sie profitieren von einem im Wettbewerbsvergleich günstigen Neubau-Mietniveau, welches derzeit zwischen 14,30 und 16,50 Euro netto kalt je Quadratmeter liegt, dem zukunftsorientierten Umfeld und der hervorragenden Infrastruktur und Verkehrsanbindung, insbesondere an die Stadtautobahn. Der Wissen-schafts- und Technologiepark Adlershof gilt darüber hinaus durch das Hochleistungsglaserfa-sernetz und das 5G-Campus-Netz als der bestvernetzte Ort im Umkreis von 1.000 Kilome-tern, was ein eindeutiger Standortvorteil ist.” Die Fertigstellung des Campus ist für 2025/26 geplant.

Weitere Projekte der immobilien-experten-ag. in Deutschlands größtem Wissenschafts- und Technologiepark sind der OLC OFFICE LAB CAMPUS ein Bürokomplex mit rund 26.000 Quadratmetern Mietfläche und 218 Tiefgargenstellplätzen sowie das Leonardo Royal Hotel Berlin Adlershof.  Zusätzlich zu den Hotelflächen wird letzteres über Büro-, Gastronomie- und Einzelhandelsflächen verfügen und neben dem OLC OFFICE LAB CAMPUS entstehen. Die Grundstücke für diese Vorhaben wurden nach dem Gewinn eines Konzeptverfahrens des Landes Berlin 2017 erworben und befinden sich direkt am S-Bahnhof Adlershof.

„Im OLC OFFICE LAB CAMPUS beginnen die Nettokaltmieten bei 19,50 Euro je Quadratmeter. Durch die durchdachte Gebäudeplanung sind zusätzlich zu Büronutzungen auch Nutzun-gen als Showroom, für Forschung und Entwicklung, Industrie 4.0 sowie für die Fertigung von Prototypen möglich. In Adlershof erleben wir regelmäßig solche Mieteranforderungen an Teilflächen”, sagt Mareike Lechner. „Für die erforderliche Flexibilität sorgen die großflächige Stüt-zenfreiheit, lichte Raumhöhen von 3,05 beziehungsweise 3,60 Metern sowie Hohlraumböden für die jeweils notwendigen Verkabelungen.” Das zusammen mit der Bauunternehmung Adolf Lupp GmbH + Co KG realisierte Vorhaben ist derzeit drei Monate vor dem Bauzeitenplan und soll bereits Ende 2022 / Anfang 2023 fertiggestellt sein.

Lechner beschreibt die Rudower Chaussee gern als den Ku’damm von Adlershof. Das westliche Ende Richtung Autobahn lässt sich von der Lage her mit Halensee vergleichen, das östliche Ende am S-Bahnhof Adlershof mit dem lebhaften Breitscheidplatz.  An dieser Hauptstraße des Technologieparks wird auf einem der letzten freien Grundstücke auch das „Grand Challenges Zentrum“ entstehen. In dem 100 Mio.-Euro-Projekt der WISTA sollen sich ab 2026/27 Forscher, Unternehmer und Experten den Lösungen der großen Zukunftsfragen widmen. „Damit wird der Innovationskorridor Innenstadt–Adlershof weiter gestärkt, der sich durch die neue Tesla-Gigafactory über den Flughafen BER hinaus in Brandenburg ausdehnen wird. Das birgt viel Zukunftspotential für unsere Metropolregion Berlin-Brandenburg“, so Lechner.

BAUWERT entwickelt ehemaliges Bahngelände

Ebenfalls im Innovationskorridor nördlich von Adlershof befindet sich der Berliner Ortsteil Johannisthal. Unmittelbar am gleichnamigen S-Bahnhof errichtet die BAUWERT Aktiengesellschaft bis 2026 den Campus „Square 1“ mit einer Gesamtmietfläche von 140.000 Quadrat-me-tern. Der Bürocampus wird von drei mehrfach ausgezeichnete Berliner Architekturbüros–Eller + Eller, Tschoban Voss, Grüntuch Ernst – sowie dem Landschaftsplaner Topotek 1 ge-staltet. Neben sechs Bürogebäuden sind ein Hotel mit Long-Stay-Apartments sowie kleinere Geschäfte, Cafés, Restaurants und eine Kita geplant. Einen ersten Mietvertrag über insgesamt 24.000 Quadratmeter hat die Berliner Sparkasse bereits Ende 2020 unterzeichnet.

„Mit dem Campus entsteht eine ebenso attraktive wie funktionale Adresse für moderne Unternehmen, die ihre Mitarbeier häufiger aus dem Homeoffice ins Büro holen wollen“, sagt BAUWERT-Vorstand Dr.Jürgen Leibfried. „In den Außenanlagen gibt es vielfältige Möglichkeiten für Sport und Entspannung sowie zum informellen Arbeiten und auch im Gebäudeinneren haben wir die räumlichen Voraussetzungen geschaffen, um den Arbeitsalltag flexibel und Ab-wechslungsreich zu gestalten.“ Square 1 biete ein flexibles Bürokonzept mit unterschiedlichen Raum- und Gebäudetiefen, repräsentativen Lobbybereichen, modularen Teamarbeitsplätzen, Dachterrassen und Loggien sowie modernster technischer Ausstattung.

Das 6,8 Hektar große Grundstück in Johannisthal hat die BAUWERT Ende 2017 von der Deut-schen Bahn erworben. Der Standort bietet eine gute Anbindung an Autobahn sowie an den ÖPNV. Die City-West und Mitte sind in 20 Minuten und der Flughafen BER in zehn Minu-ten erreichbar.

Das Wohnungsangebot in Johannnisthal wird ab 2024 auch durch die BAUWERT ergänzt. Am Segelfliegerdamm in unmittelbarer Nähe zu Square 1 und zum Wissenschafts- und Technolo-giepark Adlershof plant das Unternehmen zusammen mit dem Weizmann-Institut 1.500 Woh-nungen sowie 29.000 Quadratmeter Bürofläche. „Wir möchten dort am Landschaftspark einen attraktiven Mix aus Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Studentenapartments errich-ten“, sagt Leibfried. Überdies sei die BAUWERT auch außerhalb Berlins an der Entwicklungs-achse im Südosten aktiv. Beispielhaft sei die Entwicklung in Wildau am Dahme-Nordufer, wo die BAUWERT ein Quartier mit 700 Wohnungen und zugehöriger Infrastruktur plant. „Wildau verfügt nicht nur mit dem A10 Center über eines der größten Einkaufszentren Brandenburgs, sondern ist mit der Hochschule für Luft- und Raumfahrttechnik, in der rund 3.500 junge Leute studieren, einer der Wissenschaftsleuchttürme der Region“, sagt Leibfried. „Die Stadt zählt mit ihrer landschaftlich schönen Umgebung zudem zu den attraktivsten Wohnorten zwischen Tes-la-Werk und Flughafen und wird daher vom wirtschaftlichen Aufschwung in der Region über-proportional profitieren.“

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von BAUWERT Aktiengesellschaft, Berliner Sparkasse, immobilien-experten-ag.
Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2022