„Doppel-Wumms“ hilft zu wenig

Strom- und Gaspreise sinken wieder etwas und der „Doppel-Wumms“ entlastet Wohnungsmieter. Und indirekt auch Vermieter, weil ihre Kunden zahlungsfähig bleiben – zumindest vorerst. Ist nun alles gut? Nein!

Die Energiepreise werden nicht wieder auf das Niveau der Jahre vor dem Überfall Russlands auf die Ukraine zurückgehen. Es wird auch nicht gelingen, die Preise dauerhaft durch Beihilfen zu drücken. Das ist auch nicht sinnvoll. Schon gar nicht, wenn mit den Beihilfen auch Haushalte unterstützt werden, die sie nicht benötigen. Es wäre von Anfang an klüger gewesen zumindest einen Teil des Geldes in die nachhaltige Energiegewinnung zu investieren. Was nicht ist, kann ja noch werden.

Warum entstehen noch immer Wohnungskomplexe, Bürogebäude und Logistikhallen ohne Solardächer? Der auf diesen Dächern gewonnene Strom könnte von den Nutzern verbraucht werden und je nach Bedarf könnte überschüssiger Strom ins öffentliche Stromnetz eingespeist oder entnommen werden. Den Aufbau dieser dezentralen alternativen Stromquelle zu fördern ist dringend geboten, weil der Strombedarf in Deutschland steigt. Der Mehrbedarf entsteht durch Bevölkerungswachstum, wachsende E-Mobilität und zunehmenden Einsatz von Wärmepumpen zum Beheizen von Gebäuden. Die Nachfragetreiber E-Mobilität und Wärmpumpen vermindern gleichzeitig den Einsatz fossiler Energieträger, helfen also die proklamierten Klimaziele zu erreichen. Gleichzeitig hilft die Solaranlage auf dem Dach die Abhängigkeit Deutschlands von ausländischen Energielieferungen und damit dem Risiko erneuter Preisexplosionen zu mindern.

Unter allen Immobiliennutzern treffen sprunghaft steigende Energiepreise Wohnungsmieter am stärksten. Insofern macht es Sinn, dass Wohnungsinvestoren umso mehr zahlen, je höher die Energieeffizienz ihrer Kaufobjekte ist. Das Kalkül ist banal: Je preisgünstiger der Mieter heizen kann, desto mehr Kaltmiete kann er zahlen. Noch macht es die Wohnungsnot möglich auch ineffiziente Gebäude zu vermieten – bis es zu Mietausfällen kommt, weil die Mieter die Warmmiete nicht zahlen können.

Wenn die Regierung die Klimaziele auch nur annähernd erreichen will, muss sie Wohnungseigentümer dazu bringen, unter Umständen sogar durch Auflagen dazu zwingen, die Nutzung von bestehenden Gebäuden nachhaltiger zu gestalten. Vermieter, ob groß oder klein, die die über eine angemessene Förderung hinaus notwendigen Investitionen in die Nachhaltigkeit ihrer Häuser nicht finanzieren können, werden an kapitalstärkere andere Vermieter verkaufen müssen. Das ist kein Plädoyer für das Entstehen weiterer börsennotierter Großvermieter. Käufer könnten genauso gut kommunale Gesellschaften, Genossenschaften, Stiftungen oder Family Offices sein. Die Erfahrung zeigt, dass die Verwaltungskosten je Wohneinheit mit der Zahl der bewirtschafteten Einheiten abnehmen. Geringer laufende Kosten erhöhen den Spielraum für Investitionen. Außerdem können sich große Vermieter mit solider Eigenkapitalbasis in der Regel günstiger finanzieren als die vielen kapitalschwachen Kleinvermieter.

Die daraus folgende Konzentration auf dem Wohnungsmarkt wäre vorteilhaft für das Klima und die Mieter. Dass börsennotierte Wohnungsgiganten mit sechsstelligen Beständen inzwischen einige Tausend Objekte verkaufen wollen, widerspricht dem nicht. Sie bereinigen lediglich ihr Portfolio, geben aber ihre Größenvorteile damit ganz gewiss nicht auf.

Die Gefahr, dass der deutsche Wohnungsmarkt als Folge dieser Konzentration von Oligopolen dominiert wird, besteht nicht.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2023