Deutschland rückt zusammen

„Das Bauen ist derzeit nur schwer zu kalkulieren“, sagte Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) in einem Interview der rheinischen Post auf die Frage, ob Bauen für Privatleute zum Luxus wird. Eine Untertreibung, denn Bauen ist zurzeit schlicht unkalkulierbar – und das nicht nur für Privatpersonen. Weil kein Gewerk weiß, wann es Material zu welchem Preis bekommt, kann es für seine Leistungen keine Festpreise nennen. Sicher ist nur, dass Material umso teurer wird, je später es geliefert wird. Während Bauherren auf Material warten, können sie zusehen wie ihnen die Zinsen weglaufen und sich auf Nachfinanzierungen und Verzugszinsen für verspätet abgerufene Darlehen vorbereiten. Derweil müssen private Bauherren in den meisten Fälle weiter Miete zahlen. Parallel sorgt die hohe Inflation bei Ihnen für reale Einkommensverluste und nicht jeder potenzielle Bauherr kann sicher sein, dass er seinen Arbeitsplatz in einer nicht mehr auszuschließenden Rezession behält.

Unter diesen Umständen ist der Verzicht aufs Eigenheim vernünftiger als den finanziellen Ruin zu riskieren. Dass die Preise für Wohnraum in diesem Jahr weniger schnell steigen als im vergangenen Jahr deutet daraufhin, dass die Nachfrage nachlässt. Dass die Vernunft siegt, ist auch an den Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser in den ersten fünf Monaten abzulesen – sie gingen um rund 18 Prozent zurück. Zwar stieg die Zahl der genehmigten Zwei- und Mehrfamilienhäuser, aber in der Summe bleibt ein Rückgang der Baugenehmigungen in den ersten fünf Monaten, weil die Wohnungsbauprojektentwickler bereits einen Gang zurückgeschaltet haben. Ohnehin hätten sie genug damit zu tun, die Wohnungen zu errichten, die bereits genehmigt sind – rund 850.000. Würden die genehmigten Wohnungen tatsächlich gebaut, wäre der schon zu Kanzlerin Angela Merkels Zeiten proklamierte und von Bauministerin Geywitz erneut als Ziel ausgegebene Jahresbedarf von 400.000 Wohnungen für mehr als zwei Jahre erfüllt. Doch die Kalkulationen, die diesen Genehmigungen zu Grund lagen, sind überholt. Viele der bereits genehmigten Wohnungen werden nie realisiert werden.

Sich Wohnungen genehmigen zu lassen und dann doch nicht zu bauen hat Tradition in Deutschland.. 2021 wurden nur 293.000 Wohnungen fertiggestellt, weniger als ein Jahr zuvor und somit auch nur drei Viertel des Bedarfs. Dabei wurden seit 2015 jährlich mehr als 300.000 Wohnungen genehmigt. Bund, Länder und Kommunen tolerieren dieses Verhalten. Obendrein wirft die Immobilienbranche den Behörden vor, die Genehmigungsverfahren dauerten zu lang, obwohl sie mit Baugenehmigungen für Wohnungen, die sie nicht bauen kann oder will die Kapazitäten dieser Behörden verschwendet.

Die Konsequenz: Das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wird nicht annähernd erreicht werden. Wohnraum wird sogar noch knapper werden, weil mehr Menschen nach Deutschland kommen werden, Kriegsflüchtlingen aus der Ukraine, Armutsflüchtlingen aus den Hungerregionen Afrikas und Fachkräfte aus dem Ausland, die die Regierung mit neuen Aktionen gezielt anwerben will, um den Fachkräftemangel hierzulande zu lindern.   

Für Mieter und Wohnungsuchende ist diese Entwicklung verheerend. Dabei stellt eine Studie der Hans-Böckler-Stiftung fest, dass in den 77 deutschen Großstädten fast die Hälfte der 8,4 Millionen Mieterhaushalte mehr als 30 Prozent ihres Haushaltseinkommens für Miete einschließlich Heizung und Nebenkosten zahlen, gut ein Viertel mehr als 40 Prozent. Diese Studie basiert auf dem Mikrozensus von 2018. Würde mit aktuellen Zahlen neu gerechnet, würden sich nochmals höhere Belastung für Mieter ergeben. Dabei trifft die Mieter zusätzlich zu den Mieterhöhungen erst im nächsten Jahr die volle Wucht der Energiepreissteigerungen. Es sollte niemand glauben, dass Wohngelderhöhungen und Heizkostenzuschüsse diese zusätzlichen Kosten ausgleichen werden. Und die Reallohnverluste durch die Inflation treffen Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen überdurchschnittlich.

Vielen Menschen wird nichts anderes übrigbleiben, als sich kleinere und billigere Wohnungen zu suchen. Sie werden dafür sogar höhere Quadratmetermieten zahlen müssen als für ihre bisherige Wohnung, weil, auf den Quadratmeter bezogen, Neuvertragsmieten in der Regel höher als Bestandsmieten sind. Sie werden so zu zusätzlichen Einschränkungen gezwungen. Junge Erwachsene werden später zu Hause ausziehen als heute. Der Nebeneffekt: Weniger Fläche bedeutet auch weniger Heizkosten. Die Wohnfläche pro Kopf wird abnehmen, nachdem sie nach den gerade veröffentlichten Zahlen 2021 um weitere 0,3 Quadratmeter auf 47,7 gestiegen ist. Wer an dieser Entwicklung zweifelt, schaue sich die Entwicklung der Pro-Kopf-Flächen in Metropolen wie Berlin, München und Köln an. Dort ist Verzicht auf Wohnfläche bereits Realität. Wieder einmal werden die Schwächsten die größten Opfer bringen. Das ist unsozial, aber die Realität.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, August 2022