Böse Überraschung

Im Februar veröffentlichen die ersten deutschen Immobilienaktiengesellschaften ihre Ergebnisse für das vierte Quartal und das Gesamtjahr 2020. In den vergangenen Jahren konnten die Aktionäre von wenigen Ausnahmen abgesehen recht sicher sein, dass die Zahlen noch einmal besser ausfallen würden als im Jahr zuvor. Die Gewinne stiegen, so dass höhere Dividenden angekündigt wurden und die Nettovermögenswerte je Aktie gingen weiter nach oben und zogen die Kurse gleich mit.

Sollten Aktionäre von Gewerbeimmobiliengesellschaften in diesem Jahr Vergleichbares erwarten, werden sie eine böse Überraschung erleben. Wenn während des Lockdowns Mieten wegen geschlossener Läden, Restaurants und Hotels ausfallen, sinken die Mieteinnahmen und mit etwas Abstand auch die Immobilienwerte. Reine Bürovermieter trifft es weniger stark, aber sie sind nicht aus dem Schneider. Die Nachfrage nach Büroraum wird sinken.

Wer nun meint, die Aktionäre dürften doch eigentlich nicht überrascht sein, weil sie schließlich wissen sollten, wieviel ihres Geldes in Einkaufszentren und Hotels steckt, täuscht sich. So eindeutig positioniert wie die Deutsche Euroshop die nur in Shoppingcenter investiert, sind andere Gesellschaften nicht. Es kommt hinzu, dass die jüngsten Berichte der Gesellschaften Anfang November veröffentlicht wurden und mit dem 30. September enden. Damals war die Welt der Gewerbeimmobilienvermieter noch fast in Ordnung. Das Herunterfahren des öffentlichen Lebens im Frühjahr 2020 wegen der Corona-Pandemie hatten die Unternehmen ihren Zwischenberichten zufolge gut verkraftet. Immerhin bezifferte die stark in Hotels investierte Aroundtown in ihrem Bericht zum dritten Quartal den Covid-19-Effekt auf ihre Mieteinnahmen.

Immobilienaktionäre, die wissen wollen wie sehr die Pandemie ihrem Vermögen inzwischen zugesetzt haben könnte, finden Hinweise in den jüngsten Berichten der großen offenen Immobilienpublikumsfonds von Commerzbank (Hausinvest), Deka, DWS, und Union Investment. Daraus geht hervor, dass die Renditen der Fonds deutlich gefallen sind und in einem Fall die Anleger sogar Geld verloren haben.

Wer meint, er sei von den Performanceeinbußen nicht betroffen, weil er weder direkt in Immobilien noch in Immobilienaktien oder Immobilienfonds investiert hat, irrt sich womöglich. Denn: Altersvorsorgeeinrichtungen haben Milliarden Euro direkt oder indirekt in Gewerbeimmobilien investiert.

Die Ergebnisse, die viele Aktionäre jetzt überraschen werden, sind den Vorständen der Gesellschaften längst bekannt. Schließlich haben sie mehrfach Mietausfallszenarien und deren Wirkung auf Einnahmen und Gebäudewerte gerechnet. Nur nach außen ist davon nichts gedrungen.

Das muss sich ändern. Vorstände und Vermögensverwalter müssen zeitnah berichten, welche Folgen Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie für ihre Gesellschaften und Fonds haben. In dieser besonderen Situation sollten die Kapitalgeber verlangen, dass die wichtigsten Unternehmenskennzahlen im Monatsturnus statt einmal im Quartal veröffentlicht werden.

Wenn dann die Inzidenzwerte nachhaltig unter 50 gedrückt sind und kein Mensch mehr von einem Lockdown spricht, ist die Gefahr für die Gewerbeimmobilienportfolios nicht vorüber. Mehr Menschen werden ihre Bankgeschäfte und Einkäufe Online abwickeln. Die Manager der Immobilienaktiengesellschaften sollten sich und ihre Anleger auf weitere Einnahmeausfälle vorbereiten. Anderenfalls droht die nächste böse Überraschung. Schließlich werden Commerzbank und Douglas kaum die letzten sein, die ihre Filialen dicht machen.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2021