Digitalkonforme Regulierung

Zunächst einmal: Für den Erfolg eines Investments ist die Qualität des Immobilienprojekts ausschlaggebend, nicht seine Regulierung. Daher sollte im Vorfeld jede Immobilien-Investition – auch bei Crowdinvesting-Projekten, die im Wesentlichen von privaten Investoren finanziert werden – eine tiefgehende Analyse des Projekts von Profis erfolgen. Mit „tiefgehend“ meine ich ein Analyse-Niveau, wie es bei institutionellen Investoren üblich ist. So schlägt man als Crowdinvesting-Plattform zwei Fliegen mit einer Klappe: Zum einen kommen die Projekte auch für institutionelle Investoren in Frage. Und zum anderen profitieren die privaten Anleger von der Qualität der ausgewählten Projekte.

Dazu kommt, dass die Regulierungsmodalitäten aus den analogen Zeiten einfach nicht mehr zu digitalen Geschäftsmodellen wie dem Crowdinvesting passen. Beispiel Prospektpflicht für geschlossene Fonds: Diese dient vor allem der Enthaftung der Anbieter und hat nie dafür gesorgt, dass ausschließlich gute Angebote auf den Markt kommen. Die Länge und Komplexität der Prospekte hat nur dazu geführt, dass die meisten Anleger sie entweder nicht verstanden oder gar nicht erst gelesen haben. Dadurch waren vielen Anlegern die mit solchen Investitionen verbundenen Risiken und hohen Kosten gar nicht bewusst – zahlreiche Anlegerprozesse zeugen davon. Verbraucherfreundliche Transparenz wird so auf jeden Fall nicht geschaffen – erst recht nicht im digitalen Zeitalter.

Ich bin der Meinung: Regulierung ist sinnvoll und wichtig, ist aber kein Selbstzweck. Gut ist Regulierung in diesem Bereich dann, wenn sie ihrem eigentlichen Zweck dient: dem Anlegerschutz. Ausschließlich nach Prospektpflicht zu rufen, kann daher nicht mehr die Lösung sein. Wir müssen vielmehr schleunigst digitalkonforme Regulierungsansätze entwickeln. Dabei denke ich vor allem an multimediale Aufklärung. Ich kann mir zum Beispiel gut vorstellen, dass für Crowdinvesting-Angebote ein kurzer Film Pflicht wird, in dem in den ersten 30 Sekunden das maximale Risiko – wie der Totalverlust des eingesetzten Kapitals – verständlich erklärt werden muss. Auch die für die Investition wichtigen Themen sollten im Film beschrieben werden, zum Beispiel: Was ist ein Nachrangdarlehen?

Letztlich gibt es zwei Gründe, warum Anbieter von Finanzprodukten sich auf den Status quo versteifen: Die unseriösen, weil sie hoffen, dass die Anleger gar keine Lust haben, sich mit dem schwer verständlichen Kleingedruckten auseinanderzusetzen. Und die seriösen, weil Veränderungen Aufwand und Kosten bedeuten. „Das haben wir schon immer so gemacht“ war aber noch nie ein gutes Argument. Fakt ist: Gerade im Sinne der Anleger ist ein Umdenken überfällig – denn digitale Geschäftsmodelle kann man nicht mehr regulieren wie Sparkassenprodukte aus den 60er Jahren. Hier wäre ein lösungsorientierter Dialog mit neuen Denkansätzen mit dem Gesetzgeber, der Aufsicht und Verbrauchervertretern wünschenswert. Aus meiner Sicht wird aktuell aber leider von vielen Beteiligten noch weitgehend in überholten Strukturen gedacht.

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Erstveröffentlichung: Immobilienmanager, April 2018