Wohnungsbau

Liegt ein passender Bebauungsplan vor oder nicht? An dieser Frage entscheidet sich oft, ob ein Projektentwickler den Kauf eines Grundstücks erwägt. Denn B-Planverfahren sind komplex und aus der Perspektive der Entwickler kaum planbar, auch weil sie für die Gemeinden eine Gelegenheit sind, eventuell fehlende Infrastruktur kostenschonend zu ergänzen.

Der Wunsch, Neubauten von Kitas und Schulen durch die Entwicklungsunternehmen gleich mit zu realisieren, ist ab einer bestimmten Projektgröße Standard. Und warum nicht: Steigt doch mit den Wohnungs- und Einwohnerzahlen auch der Bedarf an Bildungs- und Betreuungsangeboten. Und weshalb sollte sich eine Gemeinde für deren Bau weiter verschulden, während ein privater Investor mit teuren Wohnungen Gewinne erwirtschaftet?

Die stark gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten führten in den vergangenen 18 Monaten allerdings dazu, dass Wohnungsbau auch ohne zusätzliche Planungsanforderungen unrentabel wurde. Inzwischen liegen die Genehmigungszahlen deutschlandweit unter 200.000 Einheiten – ein alarmierender Rückgang. Angesichts der Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Entwicklung und der drohenden sozialen Krise stellt sich die Frage, ob Gemeinden ihre Planungsanforderungen reduzieren sollten, um den Bau bezahlbarer Wohnungen zu ermöglichen.

Ich meine, dass es keine pauschale Antwort auf diese Frage geben kann. Es gibt in Deutschland Gemeinden, die das Wachstum ihrer Infrastruktur als wichtige Investitionen in die Zukunft auch aus eigenen Mitteln beziehungsweise unter Zuhilfenahme staatlicher Förderungen stemmen können. Dies sind oft jene Kommunen, die besonders stark wachsen, und deshalb Wohnungsbau nicht mit zusätzlichen Losten belasten und selbst für ihre Infrastruktur zahlen sollten..Die Mehrheit der Gemeinden drückt allerdings eine Schuldenlast. Für sie ist es legitim, auf eine Beteiligung der Unternehmen an den Entwicklungslasten zu drängen. 

Ein anderes Thema hingegen sind Wünsche der Kommunen nach einer attraktiven stadträumlichen Gestaltung: Es bringt aus der Entwicklerperspektive wenig, Grünanlagen, Frischluftschneisen, Spielplätze und Flächen für die Regenwasserversickerung zu minimieren, denn diese Einrichtungen sind essenziell für die Lebensqualität in den Quartieren und für die Wertentwicklung des Investments. Unter diesen Bedingungen ist es gerecht, wenn die damit verbundenen Kosten vom Entwickler getragen werden. 

Zu unterscheiden davon ist der Bau von Straßen, Brücken und Haltepunkten, der in der Vergangenheit von den Gemeinden gern den Entwicklungsvorhaben zugeordnet wurde. Hier sollten die Kommunen verstärkt nach der Möglichkeit einer öffentlichen Finanzierung suchen, anstatt die Last auf die Entwickler abzuwälzen.

Zudem haben die Forderungen der Kommunen nach höheren Quoten mietpreisgebundener Wohnungen vielfach die Grenzen der Umlagefähigkeit und Finanzierbarkeit erreicht. Eine Quote von 20 bis 30 Prozent ist meistens bei entsprechender Förderkulisse für viele Unternehmen kaufmännisch umsetzbar und fördert eine faire Balance zwischen sozialen und privatwirtschaftlichen Interessen, die letztlich auch das Ziel der Zusammenarbeit zwischen privaten Entwicklern und Kommunen ist. Kommunen, die eine Quote von 50 Prozent gedeckelten Wohnraum verlangen, mussten schon in der Vergangenheit feststellen, dass private Investoren ein Grundstück lieber weiterverkauften, als nur irgendeinen Stein zu bewegen.

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Erstveröffentlichung: Immobilien Zeitung, November 2024