Wer braucht heute noch Umwandlungsschutz

Bei der Baugesetzbuchnovelle darf sich die deutsche Regierung nicht in alte Reizthemen verbeißen, meint Rechtsanwalt Uwe Bottermann. Neuregelungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und Share-Deals beheben eher die Probleme von gestern als die Bedürfnisse von morgen.

Auch wenn er dem Wohnungsbau wohl nicht zum großen Durchbruch verhilft, enthält der Entwurf zur Novelle des Baugesetzbuchs zunächst einmal einige sehr erfreuliche Punkte für die Bau- und Immobilienbranche. So können kürzere Fristen für Bebauungspläne und unbürokratischere Dachaufstockungen helfen, den Wohnungsbau zu beschleunigen. Allerdings wird abzuwarten sein, ob und wie willig die Behörden von den geplanten Möglichkeiten Gebrauch machen. Zumindest in Berlin sehen wir eher die Motivation, Verbote durchzusetzen als Möglichkeiten zu nutzen.

Für problematisch halte ich die zwei Ergänzungen beim kommunalen Vorkaufsrecht: Da ist einerseits die Ausweitung auf Anteilskaufverträge. Hier ist große juristische Vorsicht geboten. Die Motivation für die Ausweitung auf die Share-Deals – ein Reizthema früherer Jahre – ist klar: Man will eine befürchtete Umgehung des Vorkaufsrechts am Grundstück verhindern. Künftig soll es einem Grundstückskauf gleichgestellt werden, wenn ein Grundstück in eine Gesellschaft eingebracht wird. Klar ist aber auch: Nicht jede Einbringung dient der Umgehung eines Vorkaufsrechts. Wichtig ist nun, das Gesetz so zu formulieren, dass tatsächlich nur Umgehungsgeschäfte den Vorkaufsfall auslösen und nicht etwa, wenn Grundstücke im Rahmen der Nachfolgeplanung in eine Familiengesellschaft eingebracht werden.

Dem Gesetzentwurf zufolge soll außerdem ein Vorkaufsrecht entstehen, wenn ein in Eigentumswohnungen geteiltes Gebäude als Ganzes veräußert wird. Auch hier will man offenbar eine Lücke schließen, denn Kaufverträge über Wohnungseigentum sind bisher vom Vorkaufsrecht nicht erfasst. Wenn die Kommune in solchen Fällen ihr Vorkaufsrecht ausübt, ist absehbar, dass die betreffenden Wohnungen zukünftig nicht mehr der Eigentumsbildung zur Verfügung stehen dürften. In Berlin ist dieses Ergebnis sogar verfassungsrechtlich bedenklich. Denn hier ist die Bildung von Wohnungseigentum Staatsziel. Überdies schafft kein Vorkaufsrecht auch nur eine einzige neue Wohnung.

Fraglich ist außerdem, ob jetzt der richtige Moment ist, die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen weiter zu erschweren. Denn in Zeiten, in denen die Kaufpreise tendenziell sinken, die Mieten dagegen stark steigen, sollte es die Politik als wichtiges Ziel ansehen, aus Mietern Eigentümer zu machen. Hier scheint die Politik der Marktentwicklung um zwei Jahre hinterherzuhinken.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Bottermann Kohorrami
Erstveröffentlichung: The Property Post, August 2024