Vom Renditebringer zum Sanierungsfall?

Spätestens während der Corona-Pandemie sind Fachmarktzentren zu Lieblingen der Investoren avanciert: scheinbar konjunkturunabhängig, lange Mietvertragslaufzeiten, steigende Einzelhandelsumsätze und Mieten, stabile Cashflows, attraktive Renditen. Der Laden lief. Es brauchte kaum Investitionen in den Bestand, der Zustand der Immobilie beim Ankauf war auch nur zweitrangig und das Niedrigzinsumfeld bügelte jeden strategischen Fehler wieder aus.

Was allerdings von vielen Investoren gerne übersehen wird: Es hat sich ein gewaltiger Investitionsrückstau gebildet. Die Gründe: ESG, die notwendige Ausrichtung von Ladenkonzepten auf aktuelle Konsumpräferenzen und die zunehmende Online-Konkurrenz. Unterm Strich kommt eine enorme Welle an Modernisierungsmaßnahmen auf die Eigentümer zu, für die viele nicht gewappnet sind. Denn sie haben die Budgets für solche Maßnahmen beim Ankauf entweder nicht einkalkuliert oder zu gering bemessen und das kann ihnen demnächst auf die Füße fallen.

Die meisten unterschätzen nämlich, wie komplex und kostenintensiv es sich gestaltet, Fachmarktzentren wieder in Schuss zu bringen. Es gibt keine Blaupause, dafür sind die Immobilien viel zu unterschiedlich und es gibt viele Aspekte, die bei einer Modernisierung berücksichtigt werden müssen: der technische Zustand, die Konkurrenzsituation vor Ort, die unterschiedlichen Interessen und Ladenkonzepte der einzelnen Mieter, der bauliche Zustand und natürlich auch die Renditeerwartung des Investors oder Eigentümers.
Einfach eine PV-Anlage aufs Dach zu setzen, ist noch keine Strategie, um ein Fachmarktzentrum in Sachen ESG auf Vordermann zu bringen. Traglast und Sanierungszyklus der Dächer müssen beachtet werden. Außerdem stellt sich die Frage, wohin der gewonnene Strom fließt. Denn Fachmarktzentren sind regelrechte Stromfresser und selbst an sonnigen Tagen kann nur ein Bruchteil der benötigten Energie durch die installierten Anlagen gewonnen werden.

Fest steht: ESG- und Modernisierungsmaßnahmen sind teuer. Soll das nicht auf die Rendite drücken, müssen die Kosten durch Mietsteigerungen wieder reingeholt werden. Dafür erwarten die Mieter aber eine moderne und attraktive Immobilie, die eine höhere Kundenfrequenz und auch mehr Umsatz verspricht.
Trotz der Komplexität der Herausforderung sollten Investoren nicht davor zurückschrecken, in den Bestand zu investieren. Ist der technische Rückstand erst zu groß, wachsen die Kosten für eine Modernisierung überproportional und nur Abriss und Neubau können noch Abhilfe leisten – und der Umweltbilanz so einen Bärendienst erweisen.

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Erstveröffentlichung: Immobilien Zeitung, November 2024