Verwunderlicher Hype

Crowdfunding wird derzeit in den Medien gehypt, die faktische Bedeutung in der Immobilienfinanzierung ist aber kaum vorhanden. Ohne Regulierung wird das auch so bleiben, meint Peter Axmann, Leiter des Bereichs Immobilienkunden der HSH Nordbank.

Crowdfunding in der Immobilienfinanzierung ist immer wieder Thema in den Medien. Angesichts der geringen praktischen Relevanz ist das verwunderlich. 2015 wurden rund 80 Mrd. Euro im gewerblichen Immobilienmarkt (einschließlich Wohnportfolien) investiert, davon etwa 45 Mrd. Euro über Bankkredite. Auf Crowdfunding entfielen gerade 22 Mio. Euro, also weniger als 0,1%! Wenn das Thema so gehypt wird, muss es also andere Gründe geben.

Digitalisierung ist natürlich das Schlagwort der Stunde. Auch die Hoffnung auf eine exponentielle Entwicklung spielt sicher eine Rolle. Doch diese Erwartung erscheint eher unwahrscheinlich. Etablierte Projektentwickler setzen nach wie vor auf die klassische Bankfinanzierung, weil sie im Vergleich zum Crowdfunding weniger als die Hälfte kostet und durch das finanzierende Kreditinstitut professionell begleitet wird. Hinzu kommt, dass Crowdfunding noch kaum reguliert ist. Die BaFin spricht zwar von "gleichen Regeln" für Fintechs und Banken, hält aber laut ihrem Präsidenten Felix Hufeld "  elversprechende Geschäftsmodelle unterhalb der Aufsichtsschwelle (für) möglich und begrüßenswert".

Die Folgen können für Anleger, die in der Regel nicht über das entsprechende Know-how verfügen, sehr negativ sein. Ihnen wird dann zum Beispiel die Beteiligung an einer "sicheren" Immobilie angeboten, mit einer hoch erscheinenden Verzinsung von 5% bis 7% im Jahr. Tatsächlich handelt es sich jedoch um ein Nachrangdarlehen ohne grundpfandrechtliche Besicherung, das damit eher Mezzanine- oder sogar Eigenkapitalcharakter hat. Für dieses Risiko erwarten professionelle Investoren 10% bis 20%.

Crowdfunding-Anleger übernehmen in so einem Fall also ein Risiko, dem die Verzinsung nicht annähernd entspricht. Zudem findet keine qualifizierte Prüfung der oftmals komplexen Projektentwicklung statt, wie sie bei Banken obligatorisch erfolgt. Hinweise auf die Risiken der Investition finden sich lediglich im Kleingedruckten der Prospekte. Sie sind für einenLaien nur schwer zu bewerten, selbst wenn er sie erkennt.

Wenn Crowdfunding also aus der faktischen Bedeutungslosigkeit herauskommen will, ist eine Regulierung analog den etablierten Finanzierungsformen unabdingbar. Andernfalls lässt sich eine Konsequenz mit Sicherheit vorhersagen: Die zu erwartenden Ausfälle werden für ein schnelles Ende der Akzeptanz bei den Anlegern sorgen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von HSH Nordbank AG
Erstveröffentlichung: Immobilien Zeitung, September 2016