Vermieten als Passion, das ist vorbei

Immobilien oder ETFs? Am besten eigentlich beides und ein bisschen Edelmetall vielleicht. So oder so ähnlich lautet der Rat an die Menschen, die privat etwas für ihre Altersvorsorge tun wollen. Vermietete Wohnungen werden in der Anlagestrategie darin eine immer geringere Rolle spielen. Denn in Deutschland bemühen sich die politischen Parteien redlich, privaten Vermietern das Leben möglichst sauer zu machen. Das hat weitreichende Folgen bis in den Kitt der Stadtgesellschaft hinein.

Ein Bespiel: Wer aktuell mehrere Wohnungen oder ein Mehrfamilienhaus besitzt, bei dem die Gasthermen an das Ende ihrer Lebenszeit kommen, muss sich in Folge des Gebäudeenergiegesetzes mit der Frage befassen, ob er mehrere Jahresmieten für die Umstellung auf Fernwärme oder in Wärmepumpen investiert, ob eine solche Lösung technisch überhaupt möglich ist und wie er an die mögliche Förderung kommt.

Nebenberuflich ist das kaum zu machen. Und wenn man sich dann noch zeitgleich mit der neuen Unübersichtlichkeit bei der Grundsteuer herumschlagen muss und keine Unterstützung durch seine vom Fachkräftemangel geplagte Hausverwaltung oder Steuerberater erhält, wird das Vermieten von Wohnungen rasch zur Qual und auf Dauer unattraktiv. Weil jedoch zugleich die Nachfrage nach Eigentum zur Selbstnutzung erhöht und bezugsfreie Wohnungen mehr als 20 Prozent höhere Preise erzielt als vermietete, bietet sich ein attraktiver Ausweg. Viele private Vermieter werden die Option des Verkaufs nutzen, einzelne Wohnungen aus dem Portfolio nehmen und Restanten im Paket veräußern.

Aber nur keine Tränen: Man kann diese Entwicklung so hinnehmen und als Beitrag zur notwendigen Professionalisierung feiern, weil Wohnungen dann häufig auch an professionelle Vermieter verkauft werden. Allerdings gehen die Wünsche der Kommunal- und Stadtentwicklungspolitik bekanntermaßen in eine andere Richtung. Gesucht ist dort eher der langfristig orientierte und persönlich ansprechbare Eigentümer, der sich auch für die Entwicklung des städtischen Umfeldes engagiert; ein Bürger, der seine Mietforderungen nach der Leistungsfähigkeit seiner Mitbürger richtet und dem sein Eigentum tatsächlich auch eine soziale Verpflichtung ist.

Während die deutsche Regelungswut die Bedingungen für solche privaten Akteure kontinuierlich verschlechtert, öffnen sich Chancen für effizienter aufgestellt Kapitalgesellschaften und professionelle Vermieter, die mit dem Mehr an Verwaltung besser umgehen können. In der Folge, wird dann allerdings auch der Mieter effizienter verwaltet, was heißt, dass die Erreichbarkeit seines Gegenübers über ein Onlineformular und eine eventuell besetzte Hotline reguliert ist, seine Wohnung zu einem klar definierten Renditeziel beiträgt und im Endeffekt das Mietniveau steigen lässt.

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Erstveröffentlichung: Immobilien Zeitung, Februar 2025