Totgesagte leben länger
Immobilien-Leasing ist eine wichtige Finanzierungsform für viele Unternehmen in Deutschland. Trotz einer starken Marktkonsolidierung in den vergangenen zehn Jahren hat das Segment Zukunft und Potenzial.
Ein Artikel der Immobilien Zeitung trug vor kurzem die Überschrift „Das Leasen von Immobilien ist bald tot“. Dieser These möchte ich entschieden widersprechen. Das Leasing hat als Finanzierungsform für Unternehmensimmobilien aus verschiedenen Gründen sehr wohl eine Daseinsberechtigung – und in den kommenden Jahren auch weiteres Wachstumspotenzial.
Dafür gibt es im Wesentlichen drei Gründe: Erstens, Unternehmen, die nach HGB bilanzieren – und das ist immer noch die Mehrheit der mittelständischen Unternehmen –, können über Leasing erreichen, dass die Unternehmensimmobilien von der Bilanz genommen werden. Die Folge: Ist das in der Regel fremdfinanzierte Objekt nicht mehr auf der Aktivseite der Bilanz, sinkt auf der Passivseite die Fremdkapitalquote. Im Gegenzug steigt automatisch die Eigenkapitalquote. Für viele mittelständische Unternehmen ist dies existenziell wichtig, da sich damit oft das Rating und somit die gesamten Finanzierungskonditionen verbessern. Doch auch Unternehmen, die nach dem neuen Bilanzierungsstandard IFRS bilanzieren, haben beim Immobilien-Leasing Vorteile. Leasing-Verträge werden – anders als klassische Markt-Mietverträge – erst in das Finanzergebnis einbezogen. Das heißt, auf die wichtige Bonitätskennzahl EBIT wirken sie sich nicht negativ aus.
Zweitens, Unternehmen mit im Eigentum befindlichen Immobilienbeständen können über Sale-and-lease-back-Konstruktionen interessante Steuervorteile im Vergleich zu einer klassischen Immobilienveräußerung erzielen. Bei einer klassischen Immobilienveräußerung muss die volle Differenz zwischen dem Buchwert, der je nach Objektalter schon sehr weit abgeschrieben sein kann, und Verkaufspreis als stille Reserve versteuert werden. Wird die gleiche Immobilie über eine sorgfältig strukturierte Sale-and-lease-back-Transaktion veräußert, lässt sich die (Sofort-)Besteuerung der stillen Reserven weit in die Zukunft verschieben. Dieses Argument gewinnt vor allem in der aktuellen Hochpreisphase stark an Gewicht. Aktuell können sich die stillen Reserven relativ schnell auf mehr als die Hälfte des Kaufpreises oder mehr belaufen.
Das dritte wichtige Argument für Leasing ist, dass es in der Regel ein Ankaufsrecht zum Ende des Leasingvertrags vorsieht. Der Leasing-Nehmer kann die Immobilie zum Restbuchwert zum Zeitpunkt des Vertragsendes zurückerwerben. In der Praxis wird dieses Recht fast immer ausgeübt, da der abgeschriebene Buchwert in aller Regel deutlich unter dem Marktwert liegt.
Trotz der Vorteile von Immobilien-Leasing muss eingeräumt werden, dass in dem Segment eine starke Marktkonsolidierung stattgefunden hat. Waren vor zehn Jahren noch rund ein Duzend Gesellschaften in dem Segment tätig, dominieren heute im Wesentlichen zwei verbleibende Anbieter den Markt. Der Grund für diese große Konsolidierung war jedoch nicht, dass das Leasing-Geschäft plötzlich unattraktiv wurde. Die Ursache war vielmehr, dass die marktbedeutenden Immobilien-Leasing-Anbieter Tochtergesellschaften von Banken waren. In der Folge der Finanzkrise und der strengeren Bankenregulierung inklusive höhere Eigenkapitalanforderungen in den Jahren nach 2008 haben sich fast alle Institute aufgrund des regulatorischen Drucks von ihren Leasing-Töchtern getrennt und/oder die vormaligen Leasinganbieter haben ihr Geschäftsmodell vom Leasing- zum Fondsanbieter weiterentwickelt.
Unabhängig von der Konsolidierung zeigen die Zahlen des Bundesverbands Deutscher Leasing-Unternehmen (BDL) jedoch eine deutliche Aufwärtstendenz. Betrug das Neugeschäft im Immobilien-Leasing-Segment 2015 noch 0,9 Mrd. Euro, waren es 2016 bereits 1,3 Mrd. Euro, 2017 1,1 Mrd. Euro und 2018 1,5 Mrd. Euro. Ich bin überzeugt, dass dieser Wachstumstrend sich in den kommenden Jahren fortsetzen wird.
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Erstveröffentlichung: Immobilien Zeitung, 18. Juli 2019
