Steigende Risikobereitschaft
Historisches Zinstief lässt Erwartungen an Immobilienrenditen weiter sinken.
Für institutionelle Investoren wird es vor dem Hintergrund des historisch tiefen Zinsniveaus in Europa immer schwieriger, risikoarm auskömmliche Anlagerenditen zu erzielen. Insbesondere der Immobilienbereich profitiert derzeit von diesem Umstand, wie ein Blick auf den institutionellen Markt zeigt. Innerhalb der letzten Jahre hat das Transaktionsvolumen im gewerblichen Immobilienbereich erheblich zugenommen. Waren es in 2012 noch knapp über 25 Mrd. Euro so haben 2014 Immobilien im Wert von über 35 Mrd. Euro den Besitzer gewechselt. Neben den klassisch deutschen Investoren hat sich aber insbesondere auch der Anteil ausländischer Investoren in den letzten Jahren kontinuierlich erhöht. So lag der Anteil dieser Investorengruppe im letzten Jahr bei fast 40 Prozent. Deutschland ist und bleibt damit einer der attraktivsten Immobilienmärkt in Europa auch für ausländische Investoren.
Die europäischen Investoren geraten unter Anbetracht der jüngsten Entwicklung der Geldpolitik immer mehr unter Druck, ihre präferierte Strategie neu zu justieren. Das historisch tiefe Zinsniveau lässt die Renditen risikoarmer Anlagen geringer ausfallen, so dass unter dem – einer aktuellen Investitionsklimastudie von Union Investment zufolge – dominierenden Aspekt der Sicherheit und des Wertverfalls der Immobilienanlagen nur noch jeder zweite der 164 in Deutschland, Frankreich und Großbritannien befragten Immobilieninvestoren glaubt, die selbst gesteckten Renditeziele in den nächsten drei Jahren zu erreichen. Die dadurch entstehende Belastung der Anlageergebnisse, zwingt die Investoren die Performance ihrer Anlagen vor weiteren Rückgängen zu schützen. Der Fokus verstärkt sich im Segment der Immobilien insbesondere auf Nischen- und Wachstumssegment, in denen die Differenz zwischen risikofreier und Immobilienrendite von vielen Investoren als relativ interessant erachtet werden. Im Transaktionsmarkt hat sich dieses im letzten Jahr vor allem über die Sektoren Logistik und Hotel, sowie Unternehmensimmobilien gezeigt.
Vergleicht man das erste Halbjahr 2014 mit dem ersten Halbjahr 2013 zeigt sich, dass die Transaktionsaktivität von Hotel um über 100% und die Transaktionsaktivität von Logistik um über 70 Prozent zugenommen hat. Insbesondere im Hotelbereich hat sich das ehemalige Nischensegment der Budgethotellerie mittelweile als vollwertiges Segment etabliert und weiß durch gute operative Zahlen an attraktiven innerstädtischen Standorten zu überzeugen. Neben den bereits etablierten Nischen zeichnet sich im Immobilienbereich ab, das Bereiche wie Unternehmensimmobilien eine erhöhte Aufmerksamkeit erfahren. Insbesondere aufgrund der hohen Eigentumsquote bei Unternehmensimmobilien in Deutschland von über 70 Prozent im Vergleich zu internationalen Märkten wie England und Amerika, wo Quoten von 30% üblich sind, verdeutlicht das hohe Potenzial für einen sich institutionalisierenden Markt. Der Trend einer Öffnung dieser Märkte kann in den nächsten Jahren anhalten und somit eine mögliche Alternative im Immobilienbereich für viele institutionelle Investoren bedeuten.
Die Investitionsklimastudie von Union Investment zeigt aber auch gegenüber der Vorjahresbefragung, dass die Bereitschaft der institutionellen Anleger, beim Ankauf von Objekten kürzere Mietvertragslaufzeiten zu akzeptieren, sich über Projektentwicklungen etwas höhere Renditemöglichkeiten zu erschließen und hier auch geringere Vorvermietungsquoten zu akzeptieren, gestiegen ist.
Ein Ausweichen auf Investitionen in außereuropäischen Märkten zieht nur eine kleine Investorengruppe in Betracht. Insgesamt verharrt der Anteil der Anleger, die infolge des Preisdrucks auf den europäischen Investmentmärkten höhere Risiken in Kauf zu nehmen bereit sind, mit 37 Prozent auf dem Niveau der letzten Erhebung im Sommer 2014. Mit 52 Prozent sind die Investoren mehrheitlich nicht bereit, dem starken Konkurrenzdruck auszuweichen bzw. in andere Risikoklassen zu investieren. Die Investoren erhoffen sich einen stabilen Performancebeitrag. Zwar sind die Preise derzeit hoch, dennoch zeigen sich die Mietmärkte in den meisten europäischen Kernländern derzeit in einer relativ guten Verfassung.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Union Investment Real Estate
Erstveröffentlichung: Absolut Report, Januar 2015
