Steigende Bodenpreise in Berlin

Warum kommt Berlin mit dem Neubau nicht voran? Es fehlt schlichtweg an baureifem Land. Nicht an Flächen, das Flächenpotential der Hauptstadt reicht für weit mehr als 250.000 Wohnungen. Nur muss zum Bau dieser Wohnungen Baurecht geschaffen werden und das kann in Berlin auch gern mal acht Jahre oder länger dauern. Die Berliner Baubehörden verknappen dadurch künstlich das Grundstücksangebot und sorgen für steigende Wohnkosten. Denn der Wettbewerb um Grundstücke treibt die Bodenpreise in die Höhe und die lange Entwicklungszeit für Immobilienprojekte lässt zusätzlich Planungs- und Finanzierungskosten steigen. Dass sich dies nicht dämpfend auf die Mieten auswirkt, sollte jedem bewusst sein. Das Gegenteil ist der Fall. Im Endeffekt zahlt der Mieter für die schleppende Baurechtschaffung.
In ihrem Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 (StEP Wohnen 2030) weist die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Flächenpotentiale für den Bau von rund 200.000 Wohnungen aus. Das Spektrum reicht dabei von großen Verkehrs- und Gewerbebrachen, über die Weiterentwicklung und Nachverdichtung bestehender Siedlungen, Dachausbauten bis hin zu Baupotenzialen, die sich aus dem Flächennutzungsplan ergeben. Einzig ausgespart wurde die Möglichkeit der Umnutzung von Kleingartenanlagen. Außerdem geht man davon aus, dass rund ein Drittel der größeren Potenziale ab 50 Wohneinheiten nicht aktiviert werden können, was knapp 80.000 Wohnungen entspricht.

Es klingt also eigentlich nicht so, als stünde in Berlin zu wenig Fläche zum Bauen zur Verfügung. Und dennoch wird 2019 das dritte Jahr in Folge mit einer sinkenden Zahl an Baugenehmigungen sein. Zwar hat der Berliner Senat in der Vergangenheit einiges dazu beigetragen, um privaten Investoren das Leben schwer zu machen. Doch liegt dieser Rückgang sicher nicht in einem fehlenden Interesse aufseiten der Kapitalgeber begründet.

Sie stehen Schlange, um an geeignete Grundstücke zu gelangen. Nur dauerte die Festsetzung eines Bebauungsplans laut einer Studie des Immobilienberatungsunternehmens bulwiengesa zwischen 2008 und 2018 in Berlin durchschnittlich 7,9 Jahre; bei den 2018 festgesetzten B-Plänen waren es sogar knapp zehn Jahre. Wenn ein Bauträger heute erwägt, ein Grundstück zu erwerben, dann weiß er selbst nicht, wann mit dem Bau begonnen und das Gebäude fertiggestellt sein wird – im schlimmsten Fall erst nach 2030. Die große Unwägbarkeit bei der Baurechtschaffung stellt ein enormes Problem dar. Solange kein Baurecht besteht, können Gewerke nicht beauftragt und auch nicht zeitlich unbegrenzt Kapazitäten freigehalten werden. Alles in allem führt dies zu Verzögerungen und steigenden Kosten für Projektentwicklungen.

Es darf die Frage gestellt werden, warum sich der Prozess bis zur Festsetzung eines Bebauungsplans in Berlin häufig so langwierig gestaltet? Zwar sind die Projekte komplexer geworden, und das Verlangen nach Partizipation durch die Zivilgesellschaft größer, doch die zentrale Schwierigkeit ist die unzureichende Personalausstattung in den Bezirksverwaltungen. Durch die Unterbesetzung werden nicht nur Wohnungsbau, sondern auch wichtige Infrastrukturprojekte blockiert. Anstelle an diesem Themenfeld anzusetzen, bindet der Berliner Senat mit der Einführung des Mietendeckels voraussichtlich rund 220 Mitarbeiter und kommt nun auch noch mit einem Bodenpreisdeckel um die Ecke, der das kommunale Vorkaufsrecht ausweiten und Kaufpreise für Grundstücke limitieren soll. Derweil meint Berlins Senator für Kultur und Europa, Klaus Lederer, das Hauptproblem des Berliner Wohnungsmarktes ausgemacht zu haben. Das liege nämlich darin, dass mit Wohnungen überhaupt Profit gemacht werde. Als ob kommunale Wohnungsbaugesellschaften keine Gewinne erzielen müssten, um nachhaltig wirtschaften zu können. Wer ernsthaft die Wohnraumversorgung als die soziale Frage unserer Zeit erkannt haben will, sollte auf ideologische Grabenkämpfe verzichten, die helfen Berlin nicht weiter. Es wäre an der Zeit für eine partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischen Politik, kommunalen und privaten Wohnungsbauunternehmen und Investoren. Es ist an der Zeit für einen Wohnungspakt Berlin.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2020