Risiko wieder richtig eingepreist
2021 ist das erste Jahr nach einer mehrjährigen Phase, in der sich das Risiko einer Immobilie wieder realistisch in der Rendite beziehungsweise dem Kaufpreis widerspiegelt. Vor der Corona-Pandemie war das nicht der Fall. Ob eine Gewerbeimmobilie eine komische Mieterstruktur oder kurze Vertragslaufzeiten hatte, war egal. Alles war auf dem Markt begehrt, der Kaufpreis hoch und steigend, die Rendite entsprechend niedrig und sinkend. Gewinn konnte so gut wie jeder erzielen. Das ist nun anders. Zum Beispiel wird niemand mehr zwei ähnliche Büroimmobilien in direkter Nachbarschaft – einmal vermietet an die Verwaltung eines Reiseveranstalters und die andere an die Verwaltung eines Pharmaunternehmens – auf dem gleichen Niveau einpreisen, wie es vor Corona noch der Fall war.
Die gleichen Risiko-Korrekturen gibt es im Einzelhandel, dort sogar in den Top-Lagen. Denn auch die hier oft ansässigen Luxusketten haben erkannt, dass sie ihre Produkte gut online verkaufen können und werden ihre Standorte überdenken. Sie müssen sicher an der Kö in Düsseldorf und der Maximilianstraße in München präsent sein. Aber muss es wirklich in jeder halbwegs großen Stadt Läden von Gucci und Burberry geben? Mit Sicherheit nicht. Die beiden Beispiele verdeutlichen: Das Mieterrisiko spielt wieder eine größere Rolle.
Der Effekt: Allzu risikofreudige Akteure erhalten nun die Quittung für ihr Handeln. Manche kannten und wussten es nicht besser, weil sie noch nie eine Krise erlebt haben und die Rendite keinen verlässlichen Risikoindikator mehr darstellte. Andere sind dieses Risiko in vollem Bewusstsein eingegangen. Beispielsweise bestimmte Käufer von Portfolios, die ausschließlich auf Wertsteigerungen gesetzt haben, ohne ihren Bestand aktiv zu managen.
Im Gegensatz zur vergangenen Krise sind es diesmal nicht die Banken, die zu risikofreudig agiert haben. An ihre Stelle sind von Finanzinvestoren aufgesetzte Kreditfonds getreten. Hier werden vor allem die Mezzanine- und die Debt-Fonds die Auswirkungen noch deutlich spüren. Die werden von der Insolvenzwelle hart getroffen und in vielen Fällen gezwungen sein, von ihnen finanzierte Immobilien mit Verlust zu verwerten.
Fest steht: Es wird zu starken Erschütterungen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt kommen. Diese Erkenntnis setzt sich nun auch in der Branche durch. Die Folgen der Pandemie werden sich nicht nur im Hotelsektor zeigen, sondern auch andere Nutzungsarten infizieren. Letztlich ist das eine notwendige Marktbereinigung, die angesichts des vielfach rückläufigen Immobiliensachverstandes in der Branche längst überfällig war. So mancher Akteur hat auf Grund des großen Kapitalzuflusses in den Markt zunehmend die Risiken vernachlässigt und wird dieses Jahr ganz vom Markt verschwinden.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von CR Investment Management
Erstveröffentlichung: Immobilien-Zeitung, April 2021
