Mieten- und Wohnungspolitik Berlin

Die Mieten- und Wohnungspolitik Berlins war schon immer eher restriktiv. Nun bekommt sie Rückenwind von der neuen Bundesregierung. Der Koalitionsvertrag von CDU und SPD verspricht: Der Umwandlungsschutz nach § 250 Baugesetzbuch wird um fünf Jahre verlängert, die Mietpreisbremse um vier. Wer sich nicht daran hält, dem drohen Bußgelder.

Systembruch bei der Mietpreisbremse

Berlin wird diese Möglichkeiten voraussichtlich sofort nutzen – entgegen erheblichen rechtlichen Bedenken. Denn die Mietpreisbremse ist ein (umstrittenes) zivilrechtliches Instrument. Mieter können Verstöße vor Gericht einklagen. Wenn Behörden künftig Bußgelder verhängen sollen, würde das den zivilrechtlichen Rahmen sprengen. Es käme zu einem Systembruch: Die Behörden würden feststellen, ob ein Verstoß vorliegt, und Verwaltungsgerichte müssten die Entscheidungen überprüfen. Damit verlöre ein ursprünglich zivilrechtlicher Vorgang seinen zivilrechtlichen Charakter.

Dabei reicht das bestehende Recht völlig aus. Wer gegen die Mietpreisbremse verstößt, geht ein hohes Risiko ein: Mieter können überhöhte Zahlungen zurückfordern und künftige Mieten senken lassen. Diese Ansprüche sind stark und gut durchsetzbar. Wem ein Prozess zu riskant ist, kann risikofrei Dienstleister beauftragen. Zudem sollten die überlasteten Behörden sinnvoller eingesetzt werden.

Wo Inflation bekämpft wird, braucht es keinen Schutz vor Indexmieten

Ein weiterer Punkt im Koalitionsvertrag: In angespannten Wohnungsmärkten soll der Gesetzgeber stärker eingreifen dürfen – bei Indexmieten, möblierten Wohnungen und Kurzzeitvermietungen. Sicher, manche Vermieter nutzen Möblierungszuschläge, um höhere Mieten zu kaschieren. Aber meist dienen möblierte Wohnungen der zeitlich begrenzten Vermietung, wie sie viele Mieter wünschen. Wer gesetzlich eingreift, zerstört diese Flexibilität – und erschwert den Zuzug.

Auch eine Deckelung von Indexmieten wäre überzogen. Eine indexierte Miete sorgt nur dafür, dass der Vermieter langfristig den realen Wert des ursprünglich vereinbarten Mietpreises erhält. Das ist fair. In manchen Fällen ist die Indexmiete für Mieter sogar günstiger – etwa wenn die Inflation niedriger steigt als die Vergleichsmieten. Ein echter Schutz entsteht nur bei dauerhaft hoher Inflation. Doch dafür ist die Wirtschaftspolitik zuständig – nicht das Mietrecht.

Erst Milieuschutz präzisieren, dann Vorkaufsrecht stärken

CDU und SPD wollen das kommunale Vorkaufsrecht ausbauen – günstiger, einfacher und auch gegen sogenannte Umgehungstatbestände. Der umfassenden Nutzung des Vorkaufsrechts nach § 24 Baugesetzbuch in Milieuschutzgebieten hatte das Bundesverwaltungsgericht 2021 einen Riegel vorgeschoben. Nun droht ein Comeback. Das ist im Detail ebenso fragwürdig wie in der Grundlage. Denn das kommunale Vorkaufsrecht ist kein Mittel, um Mieter vor höheren Mieten zu schützen, wie der Koalitionsvertrag nahelegt. Es ist teuer, wirkt nur punktuell und wenig sozial.

Wer den Milieuschutz stärken will, muss ihn nachvollziehbar machen. Dafür ist zuerst seine Basis in § 172 BauGB zu klären. Was genau sind die „städtebaulichen Gründe“, die Eingriffe ins Eigentum rechtfertigen sollen? Nicht zuletzt diese Unklarheit hat in Berlin bereits zu einem Wildwuchs an Milieuschutzgebieten geführt – und zu einer überdehnten Nutzung des Vorkaufsrechts.

Ein Lichtblick: Selbstgenutztes Eigentum soll künftig ausgenommen sein. Doch sonst bleibt der Koalitionsvertrag beim Milieuschutz vage. Das verheißt wenig Gutes.

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Erstveröffentlichung: The Property Post vom April 2025