Kreditfonds müssen sich neu erfinden

Schon seit Monaten werden kaum noch Mezzanine-Finanzierungen ausgereicht. Dennoch stehen Debt Funds vor einer Renaissance – sofern sie auf Whole Loans setzen.

Auf den Markt für Immobilienkreditfonds wirken momentan zeitgleich Zieh- und Fliehkräfte. Einerseits steigt derzeit die Nachfrage nach alternativen Finanzinstrumenten enorm. Denn bei den Banken führen die strengere Kreditvergabe und die längeren Bearbeitungsdauern zu sinkenden Finanzierungsvolumina. Andererseits sind eine Reihe von Mezzanine-Finanzierungen, die von Debt Funds ausgereicht wurden, durch die Pleitewelle bei den Projektentwicklern in Not geraten. Debt-Investoren haben sich bereits vor Monaten aus dem Mezzanine-Markt so gut wie komplett zurückgezogen.

Dennoch werden Immobilienkreditfonds als Gewinner aus der Krise hervorgehen – allerdings nicht als Mezzanine-Fonds, sondern mit Fokus auf Whole Loans, der den Bereich Senior Stretched umfasst. Statt, wie es lange die Regel war, mehrere Finanzierungspartner einzubeziehen, läuft bei Whole Loans die vollständige Abwicklung einer Finanzierung über einen einzelnen. Damit lassen sich derzeit etwa 70 bis 75 Prozent Beleihungsauslauf abdecken, 10 bis 15 Prozent mehr als bei einem klassischen Bankkredit. Trotz des höheren Auslaufs ist das Risiko moderat. Der Grund: Zwar werden derzeit nur wenig Objekte gehandelt. Bei denen, die verkauft werden, kommt es in der Regel zu einem niedrigeren Preis als beispielweise noch vor zwei Jahren. Allein diese Abwertung – sowohl bei den Beleihungs- als auch bei den Marktwerten im Umfang von durchschnittlich etwa zehn Prozent – zwingt den Darlehensgeber zu einem konservativen Wertansatz.

Gerade in der aktuellen Marktphase bieten neu aufgelegte Immobilienkreditfonds gute Chancen für antizyklische Investments mit einem sehr guten Risiko-Rendite-Verhältnis. Denn es lassen sich damit hohe Margen erzielen, und das bei relativ niedrigen Beleihungsausläufen auf marktangepasste Bewertungsansätze. Die Ausschüttung an die Debt-Investoren beträgt auf Fondsebene aktuell etwa acht bis zehn Prozent jährlich. Real Estate Debt Funds ermöglichen, was bei Immobilien-Direktanlagen kaum funktioniert: Anleger können gleichzeitig vom gestiegenen Zinsniveau profitieren und im Immobiliensektor investieren. Damit kann Real Estate Debt ein wertvoller Baustein in der Portfoliodiversifikation sein.

Auch aus Sicht der Darlehensnehmers bieten sich in neuen Zinswelt Vorteile: Früher waren Kreditfonds oft deutlich teurer als Bankfinanzierungen und damit im Vergleich unattraktiver. Seit der Zinswende ist dieser Unterschied geschrumpft, was zu einer größeren Nachfrage führt.

Nicht zuletzt stehen opportunistische Kreditfonds, vor allem aus Großbritannien und den USA, in den Startlöchern. Sie beobachten derzeit den deutschen Markt intensiv und halten nach Einstiegsmöglichkeiten Ausschau. Die Angelsachsen sind bereit, ein höheres Risiko zu tragen als Whole-Loan-Geber aus Deutschland. Die ausgereichten Kredite sind aber auch entsprechend wesentlich teurer für die Kreditnehmer.

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Erstveröffentlichung: Immobilien Zeitung, Januar 2024