Größe zahlt sich aus!

Der Renditeeinbruch bei Staatsanleihen lässt institutionelle Investoren immer stärker in höher rentierliche Immobilienspezialfonds flüchten. Allein von Juli 2012 bis Juni 2013 stieg deren Volumen nach Berechnungen von IPD Investment Property Databank um 5,7 Milliarden Euro auf 41,8 Milliarden Euro. Doch nicht jeder Fonds ist automatisch ein Garant für Toprenditen. Entscheidend für die spätere Performance ist unter anderem die Qualität der Kapitalanlagegesellschaft. Und da sind jene vorne mit dabei, die über eine etablierte Plattform verfügen.

Aus der Perspektive institutioneller Anleger sind zudem ein starkes Inhouse-Asset Management plus ein leistungsstarkes Investment Management – also eine große und stabile Plattform – von entscheidender Bedeutung: Das beginnt beim Einkauf, in dem nach alter Kaufmannsweisheit der Gewinn liegt. Gesellschaften mit eigenem Asset und Investment Management haben direkte Drähte in die Märkte hinein. So erfahren sie in der Regel sehr früh von geeigneten Immobilien für ihre Fonds. Gleichzeitig sind sie in der Lage, beim Exit alle Objekte aus einem Fonds zeitnah zu Bestpreisen zu veräußern.

Handlungsschnelligkeit zählt

Warum ist das so wichtig? Lange Wartephasen verwässern den Gesamtertrag. Dies zeigt eine Beispielrechnung: Wenn ein Spezialfonds zehn Jahre lang eine Rendite von fünf Prozent pro Jahr erzielt, das zugesagte Kapital jedoch zunächst ein Jahr lang zu einem Zinssatz von nur 0,3 Prozent geparkt werden muss, sinkt der effektive durchschnittliche Ertrag für jedes dieser elf Jahre auf nur noch 4,57 Prozent. Dies entspricht einem Abschlag von 8,6 Prozent auf die Fondsrendite per anno. Zudem erhöhen lange Wartezeiten das Risiko, dass der Markt sich verändert und die definierten Investmentkriterien nicht mehr erfüllbar sind. Investmentgesellschaften mit eigenem leistungsstarkem Asset Management verwalten darüber hinaus ihre Portfolios aufgrund der besonderen Nähe vergleichsweise effektiv und erzielen durch sachgerechtes Vermietungsmanagement kontinuierlich hohe Erträge und Wertsteigerungen der Immobilien. Sie kennen die Ansprüche der gegenwärtigen und der potentiellen neuen Mieter und können ihre Objekte daran anpassen. Um überdurchschnittliche Renditen für ihre Kunden einzufahren, dürfen Fondsgesellschaften nicht nur auf Core-Objekte setzen. Sie müssen vielmehr alternative, ertragsträchtigere Anlageformen erschließen. Besonders erfolgversprechend sind dabei etwa Projektentwicklungen. Durch einen frühen Einstieg (Forward Funding/Forward Purchase) können sie den bis zur Fertigstellung der Vorhaben anfallenden Mehrwert für ihre Kunden monetarisieren – bei kalkulierbaren Risiken und ohne Abstriche bei der Objektqualität machen zu müssen. Eine andere Alternative sind Investitionen in Mittelstädte. Die Wahrscheinlichkeit von Mietausfällen bei Gewerbeimmobilien in B-Städten ist unter anderem deshalb gering, weil diese Standorte weniger spekulative Projektentwicklungen aufweisen.

Die Unternehmen vor Ort schließen deshalb langfristige Mietverträge ab. Die Märkte in den B-Standorten sind folglich meist stabiler als an den A-Standorten. Zudem sind diese Städte momentan noch nicht so stark im Fokus der internationalen Investoren und weisen dadurch häufig noch attraktive Rendite-Risiko-Profile auf. Neben Mut und der nötigen Überzeugungskraft müssen Fondsgesellschaften aber vor allem auch eine ausgewiesene Inhouse-Expertise besitzen, um in diese Anlegeformen zu investieren. Denn nur durch langjährige Marktkenntnis können in der Ankaufsphase jene Objekte identifiziert werden, die besonders attraktive Rendite-Risiko-Profile aufweisen. Zudem müssen Fondsgesellschaften über die nötigen Kenntnisse verfügen, um die jeweiligen Immobilien dauerhaft gut zu managen oder beispielsweise Neuvermietungen, Revitalisierungsmaßnahmen/Refurbishments oder Projektentwicklungen erfolgreich bis zum Abschluss zu begleiten. Eine weitere Herausforderung ist die Komplexität der regulatorischen Veränderungen. Investmentgesellschaften müssen individuelle Lösungen für die speziellen Wünsche ihrer Kunden schaffen. Dafür muss das Asset Management über eine effektive Plattform verfügen, über die Investmentvehikel mit der jeweils passenden Struktur (Spezialfonds, SICAV) für die individuellen Anforderungen institutioneller Kunden aufgelegt als auch Service-Mandate oder Bündelungsvehikel zielgenau entwickelt und gemanagt werden können.

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Erstveröffentlichung: Mai 2014, immobilienmanager