Gefördertes Wohnen in Berlin

Wir als INDUSTRIA begrüßen die Einführung einer dritten Förderstufe beim geförderten Wohnen durch den neuen Berliner Senat! Die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist nach wie vor extrem angespannt. Aus Investorensicht sind unserer Meinung nach Projekte mit einem guten Mix aus den verschiedenen Förderstufen attraktiv. Unsere Hauptkritik ist, dass es bei den Förderstufen 2 und 3 keinen Baukostenzuschuss gibt.

Was bedeuten die einzelnen Förderstufen? Die Förderstufen ordnen bestimmten Einkommensgruppen bestimmte Miethöhen zu: Die erste Förderstufe deckelt die anfänglichen Mieten bei einem Monatseinkommen bis zu 1.600 Euro (Single) und 2.400 (Paare) auf 7,00 Euro pro m² / Monat kalt. Die zweite Stufe begrenzt die Miete auf 9,5o Euro pro m² / Monat kalt bis zu einem Einkommen von 1.800 Euro (Single) und 2.700 Euro (Paare). Die neue dritte Stufe greift bei einem Haushaltsmonatseinkommen von bis zu 2.200 Euro (Single) bzw. 3.465 Euro (Zwei-Personenhaushalte + Kinder) und begrenzt die Mieten bei 11,50 Euro m² / Monat kalt. Mit anderen Worten: Der Kreis der Anspruchsberechtigten wird erweitert um Personen, die dem mittleren Einkommenssegment zuzuordnen sind – typische Berufe sind hier beispielsweise Krankenschwestern oder Erzieher.

Die Anzahl der Berechtigten ist in Berlin sehr groß: Laut Berliner Morgenpost GmbH gibt es aktuell rund 855.000 WBS-Berechtigte der Fördermodelle 1 und 2. Hinzu kommen nun 305.000 weitere Berechtigte der dritten Stufe. Aus Investorensicht ist die Ergänzung um die Stufe 3 ein wichtiger Schritt, der die Attraktivität von Investments in den sozialen Wohnungsbau weiter stärkt.

Der Gesetzgeber legt – wie gesagt – Wert auf eine gute Durchmischung. Gleichzeitig sollen sich die Förderstufen aber nicht gegenseitig kannibalisieren. So kann bei einem Neubauprojekt die dritte Förderstufe nur in Anspruch genommen werden, wenn gleichzeitig mindestens 30 Prozent der Wohnungen nach der 1. Förderstufe beantragt werden.

Unsere Kritik: Leider wird auch nach der Aktualisierung der Förderung nur im 1. Fördermodell ein Baukostenzuschuss gewährt. Hier wäre eine, wenn auch reduzierte, Ausweitung auf den 2. und 3. Förderweg wünschenswert. Das würde noch mehr Investoren ermutigen, da die Rentabilitätsschwelle leichter überschritten wird.

Eine weitere wichtige Aussage für Investoren ist, das die Mieten innerhalb bestimmter Grenzen angepasst werden können, so dass ein Inflationsschutz sichergestellt ist. Das sind Parameter, mit denen Anleger umgehen können, so dass ich davon ausgehe, dass sich das Engagement der freien Wirtschaft in diesem Bereich erhöhen wird.

Fazit:
Wir werden die neuen Förderkonditionen im Rahmen unserer Kalkulationen prüfen. Ob sich Projekte rechnen, hängt unter anderem vom Kaufpreis ab. Dieser wird maßgeblich von der Entwicklung der Grundstücks- und Baukosten aber auch Bauzinsen beeinflusst.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von INDUSTRIA WOHNEN GmbH
Erstveröffentlichung: Immobilien Zeitung, August 2023