Firmen sollten ihr Tafelsilber behalten

„Die Industrie muss an ihre Immobilien ran“ titelte die Immobilien Zeitung in Ausgabe 17/2023. Das bedeute aber nicht, dass auf Teufel komm raus verkauft werden muss, betont Klaus Busch, Chef von CoRE Solutions.

Anforderungen an Nachhaltigkeit und eine zeitgemäße Arbeitsumgebung ziehen enorme Investitionen in Unternehmensimmobilien nach sich, auch und vor allem in der Industrie. Die Folge: „In den ersten Monaten dieses Jahres trennten sich einige Industrieunternehmen von ihren Immobilien und Investoren griffen beherzt zu“, wie es in der Titelgeschichte der Immobilien Zeitung heißt („Die Industrie muss an ihre Immobilien ran“).

Zunächst erscheint es naheliegend, die Immobilien zu verkaufen: Sie sind für den eigentlichen Geschäftszweck nicht notwendig; gleichzeitig verschlingen ESG-Modernisierungen oder schlichte Unterhaltungsmaßnahmen hohe Summen. Auch im operativen Geschäft hat die Inflation die Kosten empfindlich nach oben getrieben, etwa für Energie und Rohstoffe. Viele Unternehmen sind daher auf der Suche nach Liquiditätsquellen.

Sie sollten trotzdem lieber zweimal überlegen, bevor sie dem Reflex nachgeben, ihre Immobilien für immer und unwiederbringlich zu veräußern. Das spült zwar Geld in die Kassen, hat aber einen entscheidenden Nachteil: Die Kontrolle über die Immobilien geht verloren. Was ist, wenn der Investor nach Ende der Mietlaufzeit andere Pläne mit der Liegenschaft hat und das Unternehmen aus seinem Stammsitz vertreibt? Was ist, wenn in Zeiten hoher Inflation die Indexmieten in einigen Jahren nicht mehr leistbar sind? Was ist, wenn das Unternehmen Umbauten oder Erweiterungen braucht, aber der Investor nicht einverstanden ist?

Dabei gibt es eine Alternative zum endgültigen Verkauf: ein intelligent gestaltetes Leasing-Konzept. Bei einem Sale and Leaseback wird eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie an eine Objektgesellschaft verkauft. Diese setzt für die Kaufpreiszahlung Fremdkapital externer Kapitalgeber ein. Gleichzeitig mietet der ursprüngliche Eigentümer die Firmenimmobilie langfristig zurück. Die Leasingraten bleiben über die gesamte Vertragsdauer konstant, sind also von der Inflation abgekoppelt. Ein entscheidender Vorteil: Zum Vertragsende kann der Leasingnehmer die Immobilie zum Restbuchwert zurückerwerben und behält so die volle Kontrolle über das Objekt. Und mit dem freigesetzten Kapital lassen sich ESG-Modernisierungen vornehmen, aber auch Umbauten und Erweiterungen.

Es ist also besser, Zugriff auf das Tafelsilber zu behalten und damit auch strategische Optionen, die zu einem späteren Zeitpunkt noch entscheidend sein können.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von CoRE Solutions GmbH
Erstveröffentlichung: IZ Ausgabe 19/2023, Mai 2023