ESG wird zur Hürde

Bauen nach EnEV gilt bislang in Deutschland häufig als ausreichend nachhaltig. Diese Rechnung wird für viele Projektentwicklungen künftig so nicht mehr aufgehen. Denn mit Inkrafttreten der Offenlegungsverordnung zu den ESG-Kriterien der EU im März sind Asset Manager verpflichtet, umfassend über die Nachhaltigkeit ihrer Anlageprodukte zu berichten. Versicherungen und Fondsanbieter werden sich daher sehr genau ansehen, ob eine Immobilie auch über den Primärenergieverbrauch hinaus ressourcenschonend betrieben werden kann, ob die Mieter ein nachhaltiges Geschäftsmodell haben und die an der Errichtung beteiligten Unternehmen Sozialstandards und Transparenzkriterien erfüllen.

Falls nicht, wird ein Projekt künftig kaum noch in die Akquisitionspipeline eines institutionellen Investors aufgenommen werden. Und nicht nur das: Auch die Mietersuche wird schwieriger. Vor allem große Unternehmen werden in ihren Unternehmensberichten demnächst ausweisen, wieviel Prozent der von ihnen genutzten Betriebsflächen ESG-konform betrieben werden. Da sich eine Ausweitung dieses Anteils am leichtesten über die Anmietung von Neubauten erreichen lässt, wird auch dies unmittelbar auf die Nachfrage bei den Projektentwicklern durchschlagen. Umgekehrt gibt es aber ebenso einen verstärkten Wettbewerb um ESG-konforme Investments und eine Entdeckung neuer Immobilienklassen. Um beispielsweise eine soziale Komponente in ihren Portfolios darstellen zu können, haben viele Investmentmanager im vergangenen Jahr verstärkt in Kitas investiert. Und sicher wird die Unternehmenszentrale eines Mineralölkonzerns heute von Risikomanagern ganz anders eingeschätzt als noch vor einigen Jahren.

Für die Entwickler bleibt jedoch die Herausforderung, dass wer nicht ESG-konform baut, bereits in den kommenden Monaten ernsthafte Schwierigkeiten in der Vermarktung von Gewerbeimmobilien bekommen könnte. Dabei ist noch gar nicht definiert, was genau für die einzelnen Nutzungsarten und Gebäudeklassen nun den Richtlinien der EU entspricht und was nicht. Zwar gibt es beispielsweise das Kriterium der Absenkung des Wasserverbrauchs, doch erweisen sich wassersparende Armaturen für Hotels oder Pflegimmobilien oft nicht als praktikabel. Allerdings: Wer bislang nach den Richtlinien von DGNB oder anderen Zertifizierungsorganisationen baute und das Thema Nachhaltigkeit vollumfänglich berücksichtigte, hat eine solide Basis um auch die angedachten ESG Kriterien zu erreichen. Insgesamt sind Bauträger, Investoren und Nutzer gleichermaßen gefordert, sich in die Diskussion und den gegenseitigen Austausch einzubringen. Denn ein belastbarer Katalog von Indikatoren, was ESG-konform ist und was nicht, ist von einem branchenübergreifenden Interesse.

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Erstveröffentlichung: Immobilien Zeitung vom 18.03.2021