Durchfegen, nicht umnutzen!

“Die Drittverwendungsfähigkeit der Logistikimmobilie ist ausgezeichnet.“ So oder ähnlich ist dieser Satz in zahlreichen Exposés oder Präsentationen zum Beispiel für finanzierende Banken zu finden. Für Student Housing oder Handelsimmobilien mag eine alternative Nutzungsmöglichkeit nach Mietvertragsende oder bei größerem Leerstand gegeben und relevant sein. So lässt sich beispielsweise aus drei Studentenapartments eine normale Familienwohnung machen. Bei Logistikimmobilien ist jedoch der Begriff Drittverwendungsfähigkeit Nonsens. Viel wichtiger als die Frage, welcher neuen Nutzung man Logistikimmobilien zuführen kann, ist die der Nachvermietbarkeit.

Logistikimmobilien sind dann gut nachvermietbar, wenn sie standardisiert sind und aktuellen Anforderungen entsprechen. Erst dann kann eine Vielzahl unterschiedlicher Mieter ohne Umbaumaßnahmen und Investitionskosten der Eigentümer sofort einziehen. Konkret meint Standardisierung gut teilbare Objekte, zehn Tore auf zehntausend Quadratmeter Fläche, Deckenhöhen zwischen zehn und 14 Metern sowie natürlich ein Autobahnanschluss. Alter Mieter raus, neuer Mieter rein - so lautet hier die Devise. Immobilien der Nutzungsart Logistik werden heute üblicherweise nicht aufwendig angepasst. Sie verbleiben in der anfänglichen, mit Weitblick realisierten Konfiguration. Weder bei Investoren noch bei Banken besteht großes Interesse an ausgefallenen Logistikimmobilien. Kontraktlogistiker – trotz boomenden E-Commerce mit Abstand die Masse der Nachfrager und potenziellen Mieter – können sich trotz möglicher Sonderwünsche in den allermeisten Fällen mit standardisierten Objekten anfreunden. Denn es sind einfach zu wenige verfügbare Objekte am Markt, um über Standardkriterien hinauszugehen.

Wer bei Logistikimmobilien von Drittverwendungsfähigkeit spricht, stiftet bei allen Beteiligten nur Verwirrung. Wir plädieren dafür, den Begriff Drittverwendungsfähigkeit zugunsten der Nachvermietbarkeit zu ersetzen. Es sollten die Eigenheiten und Vorzüge von Logistikimmobilien besser verstanden werden, statt geläufige Begrifflichkeiten anderer Anlageklassen zu verwenden. Also: Durchfegen, nicht umnutzen!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Garbe Industrial Real Estate
Erstveröffentlichung: The Property Post, November 2019