Diener zweier Herren

Die Arbeitsteilung zwischen einer Service-KVG und einem Immobilien-Asset-Manager ist klar geregelt: Der Asset-Manager macht die „Immobilien-Arbeit“, d. h. in der Regel initiiert er einen neuen Fonds, kümmert sich um Ankäufe und Verkäufe und das aktive Portfolio-/ Asset-Management. Die Service-KVG dagegen stellt die aufsichtsrechtliche Hülle und trägt gegenüber der Aufsichtsbehörde auch die Verantwortung. Die KVG legt rein juristisch gesehen den Fonds auf und muss darauf achten, dass alle regulatorischen Vorgaben eingehalten werden, und sie muss alle Entscheidungen mittragen und verantworten. Darüber hinaus ist sie den Investoren verpflichtet und muss in deren Sinne den Asset-Manager kontrollieren und überwachen. Diese Arbeitsteilung hat sich am Markt etabliert, es gibt Unternehmen, die sich auf Asset-Management-Leistungen spezialisiert haben und es gibt Anbieter, die über großes aufsichtsrechtliches Know-how verfügen, und sich als Service-KVG positioniert haben.

Diese fein austarierte Aufgabenteilung gerät allerdings aus dem Gleichgewicht, wenn ein Unternehmen, das Service-KVG-Leistungen für Dritte anbietet, eigene Fonds auflegt und managt. Derzeit beobachten wir am Markt vielfach Unternehmen, die diesen Weg bewusst gewählt haben. Für diese Anbieter entstehen jedoch zahlreiche Interessenskonflikte. Denn die Assets under Management teilen sich dann plötzlich in zwei Klassen: In „eigene“ Objekte für „eigene“ Fonds und solche, die für „Fremde“ verwaltet werden. Der Anbieter von Service-KVG-Leistungen wird damit „plötzlich“ zum Wettbewerber des reinen Asset-Managers, der eigentlich der Kunde der Service-KVG ist. Es dürfte klar sein, dass es sehr schwierig ist, sowohl fremde als auch eigene Objekte im Sinne der Anleger genau gleich zu behandeln.

Ein wichtiger Faktor dabei: Mit dem aktiven Asset-Management lässt sich mehr Geld verdienen als mit der reinen KVG-Dienstleistung für Dritte. Auch dies legt nahe, dass ein Anbieter mehr Anreize hat, sich um Immobilien im „Eigenbestand“ zu kümmern. Es ist nicht schwer, sich vorzustellen, dass es somit Unterschiede in der Priorisierung von Eigen- und Fremdbeständen geben kann. Dies kann sich an so einfachen Tatsachen wie der Personalausstattung und der -qualifikation zeigen.

Die Interessenskonflikte können sich auch bei Ankaufsprozessen manifestieren. Dazu ein Beispiel: Eine Service-KVG muss aus aufsichtsrechtlichen Gründen ihre Zustimmung zum Ankauf einer attraktiven Immobilie in das „Fremdportfolio“ geben. Sie würde das Objekt allerdings auch gerne in das „Eigenportfolio“ mitaufnehmen und würde dabei zudem eine Ankaufsvergütung kassieren. Wie geht ein Anbieter mit einer solchen Situation um? Wie vermeidet er, dass der Eindruck entsteht, dass es hier zu einer Verzögerung kommt, damit die Immobilie für die Eigenbestände gekauft werden kann? Das gleiche gilt, wenn sich Verkaufsopportunitäten bieten. Auch hier besteht ein großer Anreiz für einen Anbieter, zugunsten der eigenen Bestände zu agieren.

Besonders heikel ist die Interessensverflechtung, wenn es darum geht, neue Anleger anzusprechen. Denn wie geht ein Anbieter mit den Investoren der fremden Immobilienbestände um? Eine Ansprache ist einfach, da ja bereits eine Geschäftsbeziehung besteht, ggf. kennen sich die handelnden Personen aus Anlageausschusssitzungen. Die Spielräume und Möglichkeiten, sich auf diese Weise Wettbewerbsvorteile zu sichern sind sehr groß.
Eine Service-KVG ist allen Investoren gegenüber zu Information und Transparenz verpflichtet. Gerade bei der Verwaltung der Fremdbestände ist die regelmäßige Anlegerinformation eine der zentralen Aufgaben einer Service-KVG. Die richtigen Informationen sind für die Anleger oft entscheidend, um in den Anlageausschüssen ihre Interessen angemessen vertreten und die richtigen Entscheidungen treffen zu können. Auch hier ist sehr leicht vorstellbar, dass es bei der Informationstiefe zwischen den beiden Anlegergruppen zu Unterschieden kommt.

Die aufgezählten Beispiele zeigen: Ein Dienstleister im Immobilienbereich sollte entweder Asset-Management-Leistungen erbringen oder sich auf die Tätigkeit als Service-KVG beschränken. Er sollte aber nicht gleichzeitig als Asset-Manager für eigene Objekte und als Service-KVG für fremde Objekte fungieren. Die Interessenskonflikte sind vielfältig und kaum so zu managen, dass alle Seiten nachhaltig auf die Objektivität des Anbieters vertrauen.

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Erstveröffentlichung: IPE Institutional Investment, April 2016