Der ABC-Städtequatsch

Jeder Auszubildende in der Immobilienwirtschaft kennt die sieben A-Städte. Bei den elf Metropolregionen in Deutschland hingegen kommt sogar mancher Vorstand ins Schwitzen. Fakt ist: Umfangreiche ausländische Immobilieninvestitionen beglücken weiterhin die deutschen Großstädte. Zugleich beklagen heimische Projektentwickler den Flächenmangel an denselben Standorten. Dabei bieten vermeintliche B-Städte eine bessere Verkehrsanbindung an Autobahnen und Flughäfen sowie zahlreiche Entwicklungsflächen. Es ist also höchste Zeit, von ABC auf M wie Metropolregion umzustellen. Das Ausland macht es wieder mal vor.

„Flächenmangel“ hat sich zu einem Schlagwort der deutschen Immobilienwirtschaft entwickelt. Die Vokabel bezieht sich auf alle Nutzungsarten in den sogenannten „A-Städten“. In den Investorenfokus rücken also zunehmend alternative Standorte. Doch bereits die Begriffe „Alternative“, „B-Stadt“ oder gar „Ausweichstandort“ zeigen ein Dilemma der Branche auf, suggerieren sie doch geringere Qualität und ein höheres Anlagerisiko. Warum ist das eigentlich so in einem polyzentrischen Land mit historisch gewachsenen starken Regionen?

Gute Lage heißt – vor allem für Büro- und Gewerbeimmobilien – gute Anbindung. Einige Beispiele: Von Mönchengladbach aus sind Sie am Düsseldorfer Flughafen genauso schnell wie von Düsseldorf-Benrath aus. Ähnliches gilt für Pinneberg und Norderstedt mit ihrer Nähe zum Hamburger Flughafen oder Böblingen und Esslingen mit ihrer Anbindung an den Stuttgarter Flughafen. Diese C-Städte sind näher an den großen Verkehrsknotenpunkten und ihren dazugehörigen Branchen als viele Stadtteile in den A-Städten. Ähnliches gilt für ICE-Anbindungen: In Nordrhein-Westfalen allein gibt es neun B- und C-Städte mit einem stündlichen ICE-Halt. Ihre Hauptbahnhöfe sind für die jeweiligen Stadtbewohner schneller zu erreichen als die Hauptbahnhöfe in Köln und Düsseldorf von Randlagen dieser beiden A-Städte aus. Von Autobahnanbindungen einmal ganz zu schweigen. Aus zentralen Lagen der A-Städte kommen Sie so schnell nicht raus: In Düsseldorf gab es im vergangenen Jahr doppelt so viele Staustunden wie in Mönchengladbach. Eine gute Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes fördert auch eine entsprechende Entwicklung des Wohnungsmarktes. Hierbei ist es erfreulich, dass sich Marktberichte und Fonds für Wohnimmobilien bereits auf Metropolregionen eingestellt haben.

Seit über 20 Jahren sind die deutschen Metropolregionen bereits der politische Maßstab einer überregionalen Raumordnung. Die Anregung hierzu kommt aus dem Ausland, wo gestiegene Mobilität und neue Flächenerschließung frühzeitig den starren Blick auf Stadtgrenzen aufhoben. Randstad in den Niederlanden mit elf Städten zwischen Amsterdam und Rotterdam, die Metropolregion Lombardei mit den italienischen Wirtschaftszentren Mailand, Brescia und Monza oder auch die Pariser Ballungsregion Île-de-France sind nicht nur im Marketing, sondern auch in der Immobilienwirtschaft feste Größen. Im letzteren Fall ist es sogar so, dass die Stadt Paris seit 2012 schrumpft, die Île-de-France aber wächst. Wenn nun also auch die heimische Immobilienbranche endlich in den Kategorien „Mitteldeutschland“, „Berlin-Brandenburg“ oder „Rheinland“ denkt, können wir Potenziale heben. Von Flächenmangel und überteuerten Preisen werden wir dann schon sehr bald nichts mehr hören.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Entwicklungsgesellschaft Mönchengladbach (EWMG)
Erstveröffentlichung: Das Investment online, Februar 2019