Contra Service-KVG
Mehr Unabhängigkeit und Flexibilität
Make or Buy: Jeder Fondsanbieter muss sich seit dem Inkrafttreten des KAGBs entscheiden, ob er selbst zur Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) wird oder mit einer externen Service-KVG zusammengeht. OMEGA Immobilien hat sich nach eingehender Prüfung für den Aufbau und die Zulassung einer eigenen KVG entschieden. Meiner Meinung nach überwiegen die Vorteile einer eigenen KVG-Zulassung die Nachteile bei Weitem. Die wichtigsten Vorteile aus meiner Sicht bestehen in der größeren strategischen Unabhängigkeit und der höheren Flexibilität.
Ein wichtiges Argument für eine eigene KVG ist die veränderte Außenwahrnehmung. Ein Fondsanbieter, der auch als KVG zugelassen ist, wird von Marktteilnehmern viel mehr als Anbieter eines Kapitalanlageproduktes wahrgenommen. Asset-Manager, die sich einer Service-KVG bedienen, werden eher als bloßer Dienstleister gesehen. Das Standing bei Investoren, das für den Vertrieb entscheidend ist, ist ein anderes. Die Position eines Fondsanbieters, der zugleich auch als KVG zugelassen ist, ist meiner Meinung nach deutlich günstiger.
Neben der höheren Reputation spielt auch die Komplexität bei der Kooperation mit einem externen Unternehmen eine große Rolle. Die Service-KVG muss umfassende Prüfungen und Kontrollen vornehmen. Dadurch entsteht bei sehr vielen Entscheidungen eine zusätzliche Komplexitätsebene. Dies verteuert und verzögert Prozesse und kann sich in Situationen, in denen schnelles Handeln gefordert ist – beispielsweise bei Ankäufen –, als großes Hindernis erweisen. Eine mögliche Folge: Der Verkäufer wendet sich aufgrund der langen und komplexen Abstimmung anderen Interessenten zu – dies gilt insbesondere in der aktuellen Marktsituation mit ihrem großen Nachfrageüberhang. Ohne Service-KVG kann sich der Fondsanbieter mit seinen Anlegern kurzfristiger abstimmen und bei Interesse schnell ein Kaufgebot abgeben.
Die größere Flexibilität bezieht sich aber auch auf viele andere Prozesse: Beim Reporting muss sich der Fondsanbieter an der Service-KVG orientieren. Wünschen die Anleger beispielsweise kurzfristige Änderungen, kann dies nicht einfach umgesetzt werden, ohne dies zumindest mit der Service-KVG zu diskutieren. In der Praxis kann sich diese Abstimmung schnell relativ komplex gestalten. Dies gilt in stärkerem Maße auch für die Gestaltung der Vertrags- und Beitrittsbedingungen zwischen Anleger und Fondsanbieter. Mit einer externen Service-KVG kann ein Fondsanbieter einem institutionellen Investor nicht einfach in einzelnen Punkten entgegen kommen, wenn dieser Sonderwünsche hat. Er muss sich wieder zusätzlich mit der Service-KVG abstimmen und deren Zustimmung einholen.
Die Einschränkungen durch die Service-KVG gehen sogar so weit, dass sich meines Erachtens bestimmte Fondsstrategien nur mit einer eigenen, internen KVG umsetzen lassen. Denn eine Service-KVG trägt nicht alle Fondsmodelle mit. Dazu ein Beispiel: Eine Fondstrategie sieht den Ankauf zahlreicher kleinerer Objekte vor, weil hier unter Rendite-Risiko-Gesichtspunkten die Marktchancen überwiegen. Für die Service-KVG bedeutet dies jedoch erheblichen Mehraufwand. Sie würde eigentlich lieber den Ankauf von weniger und dafür größeren Objekten sehen und verlangt daher höhere Gebühren. Dies kann jedoch schnell dazu führen, dass das ganze Produkt unrentabel wird.
Ein weiterer Aspekt, der nicht unterschätzt werden darf, ist die unterschiedliche Motivation der beiden Parteien. Der Fondsanbieter identifiziert sich mit seinem Produkt und fühlt sich den Anlegern, die er selbst angeworben hat, verpflichtet. Dagegen sind die Interessen einer Service-KVG anders gelagert. Denn es handelt sich dabei um ein externes Unternehmen, das eine Hülle stellt und damit formal voll verantwortlich ist und haftet – gegen eine überschaubare Vergütung. Man kann daher nicht davon ausgehen und auch nicht verlangen, dass sich die Service-KVG mit dem Produkt identifiziert.
Unterm Strich sprechen verschiedene Gründe für die Gründung und Zulassung einer eigenen KVG: Das Standing bei den Investoren ist günstiger, die Handlungsfähigkeit und die Flexibilität – durch die fehlende Abstimmung mit einer dritten Partei – höher. Der wichtigste Grund ist meines Erachtens allerdings die größere Unabhängigkeit bei der Verfolgung einer bestimmten Strategie.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von OMEGA Immobilien Gruppe
Erstveröffentlichung: Das Investment, September 2015
