Chancen am AIF-Zweitmarkt

Aktuell herrscht am institutionellen Markt nach wie vor ein hoher Anlagedruck. Gleichzeitig gibt es eine Reihe von institutionellen Investoren, die ihr Portfolio aus unterschiedlichsten Gründen umschichten und sich dabei von Anteilen an Immobilien-Spezial-AIF trennen möchten. Vor diesem Hintergrund hat sich das Volumen von Zweitmarkttransaktionen bei Immobilienfonds für Institutionelle in den vergangenen vier Jahren verdreifacht und erreicht mittlerweile rund 30 Milliarden US-Dollar pro Jahr. Der größte Teil davon entfiel bisher auf die Märkte Großbritanniens und der USA, doch auch in Deutschland nehmen entsprechende Aktivitäten zu. Zum einen hat sich das Volumen von Immobilien-Spezial-AIF deutscher Provenienz in den zurückliegenden Jahren immer stärker erhöht, und zum anderen rücken mit dem starken Wachstum dieses Segments auch in Deutschland die Vorteile von Zweitmarktengagements immer stärker in den Vordergrund.

Während es bei neu aufgelegten Fonds häufig eine gewisse Zeit dauert, bis das gewünschte Exposure insgesamt aufgebaut ist, lässt es sich durch den Erwerb von bereits vollständig oder weitgehend investierten Zweitmarktfonds wesentlich schneller abbilden. Die Wartezeit bis zur vollständigen Investition entfällt, und der Erwerber der Zweitmarktanteile ist vom ersten Tag an voll ausschüttungsberechtigt. Dieser Aspekt gewinnt aktuell zusätzlich an Bedeutung, weil die starke institutionelle Nachfrage nach Immobilienanlagen in vielen Märkten zu einer Verknappung des Angebots an verfügbaren Investitionsobjekten geführt hat und sich dadurch die Investitionsphase vieler neu aufgelegter Fonds tendenziell verlängert. Je nachdem, wie die Transaktion im Detail angebahnt und abgewickelt wird, können Investoren bei Zweitmarktinvestments in Immobilien-Spezial-AIF oftmals von günstigeren Einstandspreisen als bei neuen Fonds sowie geringeren Transaktionskosten (z. B. keine Finanzierungskosten, Steuern) profitieren. Im Ergebnis führt dies dazu, dass durch den Erwerb von Secondaries höhere Renditen erzielt werden können als am Primärmarkt.

Im aktuellen Marktumfeld bieten Investoren beim Erwerb von Zweitmarktfonds geradezu historische Chancen, die es in diese Dimension bislang noch nicht gegeben hat, denn zurzeit ist einerseits der Anteil der nicht investierten Mittel bei institutionellen Fonds historisch hoch, andererseits befindet sich aber auch der Anlagebedarf von institutionellen Investoren, die nach Immobilieninvestments suchen, auf einem Höchststand. Allerdings fehlt es vielen grundsätzlich an Zweitmarktinvestments Investoren an entsprechender Erfahrung und Kenntnis dieses speziellen Marktsegments. Um Chancen und Risiken angemessen zu berücksichtigen und vor allem eine tragfähige und kostengünstige Transaktionsstruktur als einen wesentlichen Erfolgsfaktor für eine attraktive Rendite zu entwickeln, empfiehlt sich daher die Einbeziehung eines externen Beraters. So können auch institutionelle Investoren, die bislang keine Erfahrungen mit Zweitmarktinvestments am Markt für Immobilien-Spezial-AIF haben, die sich aktuell bietenden historischen Chancen optimal nutzen.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Mai