Catella's Marktmeinung 2017

• Zuallererst wird durch die EZB Entscheidung die Anleiheaufkäufe bis Ende 2017 zu verlängern, der Kapitalmarktrahmen weiter gesetzt und gibt Planungssicherheit zu den Liquiditätsströmen in die Immobilienmärkte. Mit anderen Worten: Die Nachfrage nach Immobilien – sowohl auf der Privatanleger und Häuslebauerseite als auch auf der gewerblichen Seite mittels Fondsgesellschaften oder durch Pensionskassen – wird weiter anhalten.

• Der Preis liegt freilich in einem sich verschärfenden (Preis-) Wettbewerb um Investitionsobjekte. Es darf dabei nicht vergessen werden, dass in 2017 bei etlichen deutschen und angelsächsischen Investoren die 10 jährige Haltedauer ablaufen wird und der Boom der letzten Jahre die ehemaligen Ankaufswerte teilweise übertroffen hat. Dies führt sicherlich zu einer stärkeren Verkaufsmentalität als dies noch vor 2 Jahren der Fall war. Die Investitionsdoktrin wird weiterhin auf value-add und Themenfonds liegen. Auf der Wohninvestorenseite beruhigt sich die Phase der Fusionen & Übernahmen – Bewegung erwarten wir gleichwohl auf der Objektvoluminaebene bei bis zu 500 Wohneinheiten.

• Dass die Hochphase aber keine irrationalen Handlung nach sich zieht, zeigt ein Blick auf die 2016 Transaktionswerte – zwar brummt die deutsche Wirtschaft mit einer traumhaften Beschäftigungssituation und einem Drang zu Investitionen, gleichwohl lag der Wert der Transaktionsvolumina über alle Asset Klassen mit rund 63 Mrd. € ca. 20 % unter dem des Rekordjahres 2015. Dramatisch? Keineswegs, zeigt diese Entwicklung doch, dass am Markt nur Immobilien ihren Abnehmer finden, welche einen Wachstumskern aufweisen. Ferner setzen etliche Bestandhalter weiterhin auf einen anziehenden Markt.

• Der Anstieg der Mieten – sowohl auf der gewerblichen wie wohnwirtschaftlichen Seite – begründet sich aufgrund der hohen Nachfrage gerade in den Ballungszentren und der Knappheit des Angebots. Diese Hochphase wird anhalten. In der Summe ein „perfect storm“ von positivem wirtschaftlichem Ausblick und Knappheit des (Neubau-) Angebots.

• Und die Risiken? Die werden auch in 2017 nicht abnehmen, die Sensibilisierung nimmt weiter zu. Zu nennen sind dabei die geopolitische Lage, und hier zuallererst die Zukunftsfähigkeit der europäischen Idee. Klar ist auch, dass wir erst nach der Inauguration des neuen amerikanischen Präsidenten am 20. Januar abschätzen können, wie sich das Investitionsverhalten des amerikanischen Kapitals auf Kontinentaleuropa und auch auf Deutschland mittelfristig auswirken wird. Kommt das milliardenschwere US-amerikanische Investitionsprogramm wird weniger Kapital nach „overseas“ fließen. Auch wird die britische BREXIT Diskussion weiter mit messbaren Wirkungen auf sich warten lassen. Frankfurt sind gleichwohl in der „Verlagerungsdiskussion“ gute Chancen einzuräumen.

• Ferner ist für Europa (Italien, Niederlande, Frankreich und Norwegen) und vor allem für Deutschland ein bedeutendes Wahljahr: dies kann zu zwei Richtung führen: massive Vorzieheffekte mit entsprechende hoher Dynamik aufgrund einer vermeintlichen Verschlechterung der Lage für Immobilien (Grundsteuerreform, Grunderwerbsteuererhöhung, ENEV 2017, Ende share deals etc.) oder eine „frozen period“, d. h. dem Aufschieben von Entscheidungen aufgrund der „Wahlgeschenke“ im Wettstreit der Parteien (Wiedereinführung der degressiven Afa, Wohnbauprogramme, „bezahlbares Wohnen“ etc.). Klar ist, dass in dieser Phase der Beratungsbedarf für Kunden in Q2 2017 am höchsten sein wird.

• Auf der Objektebene wird der Drang zu serviced appartment aber auch zu Lösungen der Verdichtung und Bezahlbarkeit des Wohnens weiter zunehmen. „Bezahlbares Wohnen“ wird erstmals in diesem Jahr eine messbare Größe am Markt darstellen. Keine Rückgänge sind im Segment Mieten/Neubau zu erwarten. Die Anzahl der aktuellen Co Working Objekte wird sich eher beruhigen, hier driftet das Angebot in Berlin, Hamburg und Frankfurt langsam auf eine vorübergehende Marktsättigung.

• Digitalisierung wird auch weiter mehr einen Prozess beschreiben, denn eine Lösungsvorlage: Die Versuche von sog. Proptech werden weiterhin anhalten, eine echte disruptive Veränderung der Branche – basierend auf Marktstandards – ist weniger zu erwarten. Gleichwohl sollte die Sensibilisierung dieser Thematik weiter wachsen und Blochchain, automatisierte Prozesse und App Steuerung in die Strategierunden der Immobiliengesellschaften Einzug halten.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Catella Property Valuation GmbH
Erstveröffentlichung: Catella, Januar 2017