Hotelboom - Fluch oder Segen?

Wer hätte das gedacht? Hotelimmobilien sind zurzeit bei internationalen Profi-Investoren gefragt wie selten. 2014 dürften Versicherungsunternehmen, Pensionskassen und Fondsgesellschaften europaweit annähernd 12 Milliarden Euro in dieses Marktsegment investieren – 20 Prozent mehr als im Jahr zuvor.

Oberflächlich betrachtet, gibt es dafür einen einfachen Grund: Der Hotelinvestmentmarkt wird mitgerissen vom kräftigen internationalen Kapitalstrom – wie andere Immobilien-Asset-Klassen auch. Auch wenn das Argument nicht von der Hand zu weisen ist– es greift zu kurz. Profianleger wenden sich keineswegs bloß reflexartig und aus bloßer Anlagenot dem Marktsegment zu – sie tun dies bewusst und aus guten Gründen. Da wäre zum einen die Statistik: In Deutschland stieg der Anteil des Hotelinvestmentmarkts am gesamten Gewerbeimmobilienmarkt zur Jahresmitte um drei Prozentpunkte auf nun knapp neun Prozent. Das bedeutet: Hotelimmobilien profitieren stärker von der Investorennachfrage als andere Segmente wie etwa Bürogebäude.

Damit bestätigt sich ein Trend, den wir schon seit längerem beobachten: Hotels werden als eigene Immobilien-Asset-Klasse wahrgenommen. Sie stehen inzwischen gleichberechtigt neben klassischen Gewerbeimmobilien wie Büros oder Einzelhandelsgebäuden und unterliegen denselben professionellen Ansprüchen an ein Anlagegut, das sich immer mehr am Kapitalmarkt orientiert.

Das hat nun zur Folge, dass sich die Renditeerwartungen, die Investoren an Hotels und Bürogebäude stellen, deutlich angenähert haben. Während vor drei bis vier Jahren für ein Hotelinvestment an einem Prime-Standort eine um 100 Basispunkte höhere Verzinsung als bei einem Bürogebäude vergleichbarer Güte verlangt wurde, ist diese Differenz heute nicht mehr so offensichtlich. Das Signal, das Investoren damit senden, liegt auf der Hand: An guten Standorten unterscheidet sich das Risikoprofil eines Hotelinvestments kaum noch von dem eines Bürogebäudes.

In der Folge sehen wir, dass sich die Konkurrenz um qualitativ hochwertige Objekte auf den Hotelmärkten deutlich verschärft – und die Preise in die Höhe getrieben werden. Mit anderen Worten: Die sogenannte Core-Falle schnappt damit zur Zeit auch auf den Hotelmärkten zu. Den Fokus ausschließlich auf den hochkompetitiven Markt der Top-Häuser in Bestlagen zu legen, ist deshalb nach unserer Überzeugung eine strategische Sackgasse.

Einen Ausweg bietet – ähnlich wie bei anderen Immobilien-Asset-Klassen – der Erwerb von Projektentwicklungen. Sie sind zwar mit höheren Risiken verbunden als der Erwerb eines bereits fertiggestellten Neubaus und erst recht eines gut laufenden, bestehenden Hotels. Im Gegenzug aber schafft diese Strategie ein hohes Maß an Exklusivität. Der Investorenkreis, der nicht nur über die erforderliche tiefe Marktkenntnis verfügt, sondern auch in der Lage ist, das Projektrisiko zu beurteilen und es während des gesamten Prozesses zu steuern, ist überaus überschaubar. Wer zu diesem Kreis gehört, muss deshalb den Boom der Hotelimmobilienmärkte nicht fürchten. Im Gegenteil: Professionell aufgestellt und strategisch orientierte Hotelinvestoren werden auf Dauer von ihm profitieren – wird die rege Nachfrage doch das Transaktionsgeschehen weiter beflügeln und Hotels als eigene Immobilien-Asset-Klasse nachhaltig etablieren.

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Erstveröffentlichung: Januar 2014, Immobilien Zeitung