Beton mischt den Markt auf

Wirtschaftswachstum, steigende Bürobeschäftigung, stark fallende Leerstände und Höchststände bei den Spitzenmieten: Die Jubelstimmung auf den deutschen Büromärkten scheint derzeit grenzenlos. Sie wird allenfalls getrübt vom geringen Flächenangebot. Schon jetzt steigen die Flächenumsätze vielfach langsamer als die Nachfrage es erlaubt. –  Und demnächst werden die Zuwächse noch geringer und spürbar teurer als es jetzt schon der Fall ist.

Der Grund dafür sind neben knappen Grundstücken und Kapazitätsengpässen im Baugewerbe vor allem steigende Bau- und Baustoffpreise, deren baldige Auswirkungen auf die Büromärkte bislang weithin unterschätzt sind. Laut Statistischem Bundesamt hat sich Betonstahl im vergangenen Jahr um 22,8 Prozent verteuert und beim grauen Gold ist ein Zuwachs von 15 Prozent p.a. sicherlich nicht zu hoch gegriffen.

Eine Abkühlung ist dabei nicht in Sicht, im Gegenteil. Der anhaltende Bauboom sorgt bei konstanter Herstellungskapazität in den deutschen Mischwerken für weiter steigende Betonpreise, ein Szenario für das es keine Ausweichstrategie gibt. Vorratshaltung und preisgünstigere Importe sind nicht möglich, weil Beton nur frisch verarbeitet werden kann. Auch ist der vielseitig eingesetzte Baustoff kaum substituierbar.

Im Ergebnis heißt dies: Bei weiter wachsender Beschäftigung und hohen Grundstückspreisen werden die deutschen Büromärkte in den kommenden Jahren durch das Nadelöhr einer stark limitierten oder teureren Angebotes von neuen Büroflächen gehen müssen. In der Konsequenz steigen die Mietpreise flächendeckend mindestens um drei bis vier Euro pro Quadratmeter. Für Berlin hieße dies beispielsweise, das in Spitzenlagen der Berliner City, wo schon heute bis zu 29 Euro verlangt und gezahlt werden, es demnächst schon 33 Euro und mehr sein könnten.

Gute Nachrichten sind das vor allem für Bestandshalter und -entwickler  an den deutschen Bürostandorten. Weil nur überwiegend der Neubau von steigenden Baustoffpreisen betroffen ist, profitieren in erster Linie Eigentümer von Bestandsimmobilien. Zum einen steigt der Spielraum für Mieterhöhungen. Zum anderen werden bei Mietwechseln Modernisierungen bei Gebäuden mit einem Baualter bis zu 20 Jahren attraktiver. Mit Blick auf den vielfach veralteten Bestand in deutschen Städten ergibt es hier ein großes Potenzial. Und: Refurbishments kosten auch aufgrund des deutlich geringeren Baustoffverbrauchs in der Regel ein Bruchteil des Neubaus.

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Erstveröffentlichung: Immobilien Zeitung, Dezember 2017