Berliner Wohnungsmarkt
Wenig Gelegenheiten aber gute Einstiegsmöglichkeiten trotz politischer Interventionen
Trotz vieler politischer Hindernisse beim Einstieg bleibt Berlin ein beliebtes Ziel internationaler Wohnungsinvestoren. Die schiere Größe und die Stabilität des Mietmarktes, das stetige Wachstum der Stadt und der gemessen am Bedarf zu geringe Neubau sorgen für in Europa einzigartige Investitionsmöglichkeiten. Das heißt jedoch nicht, dass internationale Kaufinteressenten überall in der deutschen Hauptstadt willkommen sind. Namentlich in den Innenstadtbezirken Mitte, Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg sowie in Tempelhof-Schöneberg und Neukölln sind die Vorbehalte gegen internationale Investoren in den vergangenen Jahren spürbar gewachsen. Dort gibt es Stadträte, die teils offen gegen den Einstieg von institutionellen Investoren in den Wohnungsmarkt kämpfen und sich für eine deutliche Ausweitung des kommunalen Wohnungssektors auf Kosten privatwirtschaftlicher Akteure einsetzen.
Milieuschutzgebiete schränken Eigentumsrechte ein
In der Vergangenheit geschah dies über die Ausübung kommunaler Vorkaufsrechte im Zusammenhang mit sogenannten sozialen Erhaltungssatzungen. Mit dem Ziel, langjährige Bewohner vor der Verdrängung aus begehrten Innenstadtbezirken zu schützen, wurden auf Basis des deutschen Baugesetzbuches (§172) Modernisierungsmaßnahmen sowie die Aufteilung von Wohnhäusern in Eigentumswohnungen für genehmigungspflichtig erklärt. Bei einem Eigentümerwechsel hatten die Bezirke in den Gebieten mit sozialer Erhaltungssatzung (Milieuschutz) zudem die Möglichkeit, in den Kaufvertrag einzutreten und ein Vorkaufsrecht zugunsten von Genossenschaften oder kommunalen Wohnungsbaugesellschaften auszuüben. Diese Praxis ist im vergangenen Jahr vom Bundesverwaltungsgericht für gesetzwidrig erklärt worden. Die Einschränkung der Eigentümerrechte besteht in den inzwischen 60 Milieuschutzgebieten weiterhin fort.
Geringer Wohnungsbau führt zu Produktknappheit
Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen sank in Berlin 2021 um knapp drei Prozent auf 15.870 Einheiten. 20.000 neue Wohnungen pro Jahr gelten als politische Zielmarke und werden auch 2022 voraussichtlich wieder deutlich verfehlt. Dies führt zu einer deutlichen Wohnungsknappheit bei einem teils erheblichen Mietsteigerungspotenzial. Die durchschnittlichen Bestandsmieten in Berlin werden vom Berlin Brandenburgischen Verband der Wohnungsunternehmen (BBU) zum 30.06.2022 mit 6,52 Euro pro Quadratmeter angegeben. Zum Vergleichszeitpunkt weist der Mietspiegel für München eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 12,05 Euro pro Quadratmeter aus.
Hohes Aufwertungspotenzial durch geringe Mieten und rückläufige Kaufpreise
Bedingt durch den heftigen Zinsanstieg geraten momentan gleichwohl die Kaufpreise für Berliner Wohnhäuser heftig unter Druck. Die Marktberichte der Makler weisen für 2021 noch Kaufpreise vom mehr als 30fachen der jährlichen Nettokaltmiete für Wohn- und Geschäftshäuser aus. Da sich mit risikofreien US-Staatsanleihen inzwischen Verzinsungen von mehr als vier Prozent pro Jahr erreichen lassen, zahlen Hauskäufer heute kaum mehr als das 22fache der Mieteinnahmen für ein Mietshaus und das 24 – 25fache für Häuser, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt sind. Ursächlich für die Differenz sind Wertsteigerungspotenziale, die sich durch den sukzessiven Einzelverkauf der Wohnungen realisieren lassen.
Der Preisverfall bei Wohn- und Geschäftshäusern und die niedrigen Bestandsmieten bedeuten, trotz aller Hindernisse, ideale Einstiegsbedingungen für eigenkapitalstarke Käufer, mit der besonderen Schwierigkeit, dass es momentan nur wenige potenzielle Verkäufer gibt. Man braucht ein gewisses Netzwerk, um die Schätze entdecken und heben zu können.
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Erstveröffentlichung: 6. März 2023
