Asset- und Property-Management konkret

An der Dekarbonisierung des Büroimmobilienbestands führt kaum ein Weg vorbei. Allerdings haben sich die Rahmenbedingungen für entsprechende Investitionen verschlechtert: Bau- und Modernisierungsmaßnahmen sind wesentlich teurer geworden, ebenso die Zinsen für entsprechende Finanzierungen. Gleichzeitig ist die Flächennachfrage nach Büros ebenso rückläufig wie das Kaufinteresse von Investoren.

Welche Handlungsoptionen es dennoch gibt, diskutierten auf einem von RUECKERCONSULT organisierten Online-Panel fünf Expertinnen und Experten: Andreas Brockhaus, geschäftsführender Gesellschafter der LIST Bau Holding, Christopher Jäger, Abteilungsleiter Asset Management Services bei der HIH Real Estate, Thomas Junkersfeld, Geschäftsführer von B&L Property Management, Manuel Köppel, Geschäftsführer bei BF.capital, und Hanna Ritter, Senior Director ESG bei REICON Consulting.

ESG-konforme Objekte wertstabil, Verluste bei „braunen“ Immobilien

Alle Teilnehmer waren sich einig, dass es eine starke Korrelation zwischen Wertentwicklung einer Büroimmobilie und ihrer ESG-Konformität, insbesondere Energieeffizienz, gibt. Effiziente Objekte behalten unter sonst gleichen Umständen ihren Wert bei, während nicht ESG-konforme an Wert verlieren. Jäger: „Am deutlichsten zeigt sich der Effekt in der Höhe der erzielbaren Miete. Denn Nutzer haben hohes Interesse an ESG-konformen Flächen und sind bereit, im Vergleich zu anderen mehr dafür zu zahlen.“ Aus der Sicht des Finanzierers ergänzt Köppel: „Der Wertverfall nicht energieeffizienter Immobilien ist eine Seite. Die andere ist, dass sie kaum noch finanzierungsfähig sind. Kredite werden mittlerweile bevorzugt für ,grüneʻ Immobilien gewährt oder solche mit klarem Fahrplan dorthin.“ Die BF.capital spezialisiert sich mit ihren Kreditfonds auf die Finanzierung solcher ESG-bezogenen Wertschöpfungssituationen.

Günstige Möglichkeiten zur CO2-Einsparung bietet Gebäudetechnik

Ob es sich rechnet, eine Büroimmobilie umfassend energetisch zu sanieren, hänge von vielen Faktoren ab, vor allem dem Zustand des Gebäudes, der Architektur und dem Alter, so das Panel. Brockhaus wies auf „Kippunkte“ hin: „Anfang der 2000er Jahre griff die erste Energieeinsparverordnung. Ein Bestand ab dieser Zeit ist leichter auf ein gutes Niveau zu bekommen als ein Gebäude aus den Sechzigerjahren.“ LIST Bau habe einen eigenen Geschäftsbereich für Bauen im Bestand, der eine enorm hohe Nachfrage erfahre. Jäger weist darauf hin, dass sich die Wirtschaftlichkeit einer Revitalisierung für Immobilieninvestoren aus zwei Komponenten speise: Cashflow in Form von Mieten und Exit-Preis. „Änderungen an der Gebäudehülle sind oft komplex und teuer. Aber es gibt auch Maßnahmen, die CO2-Bilanz eines Bürogebäudes zu verbessern, die wesentlich kostengünstiger zu erreichen sind, etwa Umstieg auf LED-Beleuchtung“, so Jäger weiter. Junkersfeld pflichtet ihm bei und verweist auf das hohe Potential der Haustechnik, besonders der Gebäudeleit- sowie Mess-, Steuerungs- und Regelungstechnik. Diese müsste dringend an das Nutzerverhalten gekoppelt sein. „Bei B&L wird im Moment ein KI-gestützte Software von Aedifion für ein Bestandsobjekt in Hamburg getestet, die das Nutzerverhalten misst, um Strom und Wärme nach Auslastungsgrad der Immobilie zu steuern“, erzählt der Property-Manager.

Um die Wirtschaftlichkeit einer Revitalisierung adäquat abzubilden, empfiehlt Brockhaus, ein Gebäude über seine gesamte Nutzungsdauer nicht nur über den CRREM-Pfad zu analysieren, sondern auch die „graue Energie“ einzubeziehen. „Wenn man berücksichtigt, wie viel CO2 schon im Bestandsgebäude gebunden ist, sieht die Bilanz der Revitalisierung viel besser aus als die eines Neubaus. Entsprechende Analysen und Konzepte bietet die LIST Eco inklusive einer Wirtschaftlichkeitsberechnung an“, sagt der Geschäftsführer der LIST Bau Holding.

Erhebliche Mietsteigerung nur bei Neuvermietung erzielbar

Skeptisch war die Diskussionsrunde, was eine angemessene Aufteilung der Kosten der Klimaschutzmaßnahmen zwischen Büromietern und Immobilieneigentümern anbelangt. Junkersfeld: „Unserer Erfahrung nach ist der Mieter normalerweise nicht bereit, eine höhere Grundmiete zu entrichten. Aber er partizipiert an den Einsparungen bei den Betriebskosten, die wir erzielen können.“ Ritter ergänzt: „Wir müssen unterscheiden zwischen E, S und G. Die Maßnahmen aus dem sozialen Bereich erhöhen die Nutzungsqualität des Gebäudes, was sich gegebenenfalls auf die Mieter besser umlegen lässt.“ Köppel: „Es gibt vor allem einen Unterschied, was Vermietungen nach Energie-Optimierungen im laufenden Betrieb einerseits und Neuvermietungen nach einer umfassenden Revitalisierung andererseits angeht. Ziel solcher größerer Investitionen ist es gerade, die Flächen zu einer höheren Miete neu an den Markt zu bringen.“

Verbrauchsdaten sind der Schlüssel

Ausführlich ging das Panel auf die zentrale Rolle von Verbrauchsdaten ein, die unerlässlich sind, um den Ist-Zustand zu analysieren, Investitionen zu planen und deren Erfolg zu messen. Mit Verweis auf Datenschutz sind aber längst nicht alle Mieter bereit, ihre Verbrauchsdaten offenzulegen. Ritter: „Diese Daten können aber auch simuliert werden, was zum Beispiel bei der Erstellung des Energiebedarfsausweises vorgenommen wird. Für viele Maßnahmen gibt es in dieser Hinsicht keine Ausreden mehr.“ Jäger schränkt ein: „Durch Benchmarking-Methoden wird aber die Wirksamkeit von Maßnahmen nicht adäquat abgebildet, die wenig Investitionen erfordern, wie das Einregeln der Gebäudeleittechnik einer Immobilie. Daher brauchen wir die konkreten Verbräuche, auch um Maßnahmen skalierbar zu machen.“ Junkersfeld ist optimistisch: „Das Messen wird in nächster Zeit sukzessive durch Künstliche Intelligenz ergänzt.“

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von RUECKERCONSULT GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, Dezember 2023