Allgemeine Trendwende?

Werden die hohen Inflationsraten bleiben oder wieder verschwinden? Welche Auswirkungen hat das auf die Zinsen? Die Pandemie scheint zwar überwunden, doch die Lieferkettenproblematik und die steigenden Rohstoffpreise belasten den Markt weiter. Nun auch noch der Ukraine-Krieg. Welche Folgen hat das für die Konjunktur? Die Frage ist eher, wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Zeiten von Lieferengpässen und Rohstoffmangel?

Laut aktuellen Daten der Deutschen Bank Research würde sich der Preisanstieg frühestens ab 2024, und dann auch nur langsam, abschwächen. Der Ukraine-Krieg wird die Preise allerdings zumindest temporär anheben. Im Durchschnitt verteuerten sich Wohnimmobilien laut Statistischem Bundesamt 2021 in Deutschland um satte 11 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Einen Rekord verzeichnete das vierte Quartal 2021 mit einer Preisentwicklung von durchschnittlich 12,2 Prozent – der stärkste Anstieg bei Wohnimmobilien seit Beginn der Zeitreihenanalysen im Jahr 2000.

Angesichts der gesamtökonomischen und gesellschaftlichen Lage sind so viel Robustheit und Resilienz beeindruckend. Die Herausforderungen stapeln sich, wohin man auch schaut. Die heftige Rückkehr der Inflation mit ihren Folgen für die Zinspolitik, der Bauboom mit seinen mehr als 300.000 Wohneinheiten pro Jahr, die zunehmenden klimapolitischen Auflagen der Politik für Gebäude und natürlich die großen Probleme mit den Lieferketten, unter denen die Rohstoffbeschaffung für die Bauwirtschaft drastisch leidet.

In ihrer Folge waren die Preise für einzelne Materialien wie etwa Holz und Stahl im vergangenen Jahr so stark gestiegen wie seit 1949 nicht mehr. Ähnliches gilt auch für Kosten der eminent nachgefragten Bauleistungen – im Durchschnitt verlangten die Firmen im Jahr 2021 satte 9,1 Prozent mehr als im Jahr davor. Als ob das alles nicht reicht, gießt jetzt auch noch der Krieg in der Ukraine mit seinen geopolitischen Verwerfungen Öl ins Feuer. Und das zu einem Zeitpunkt, an dem die Branche dabei war, Projekte wieder aufzunehmen, die in den Hochzeiten von Corona auf Eis gelegt wurden. Durch Putins Einmarsch werden nun die pandemiebedingten Preissprünge und Engpässe derart forciert, dass eine seröse Kalkulation von Neubauprojekten zunehmend unmöglich wird. Bleibt die Frage ob vor dem Hintergrund von so viel Unwägbarkeit der Preistrend im Immobiliensektor immer so weiter gehen kann?

Es wird regional auf dem deutschen Wohnungsmarkt erste Zeichen der Entspannung geben. Die Assetklasse der Bestandswohnimmobilien wird dem Neubau deutlich überlegen sein und verstärkt nachgefragt werden. Aber Vorsicht; immerhin kennzeichnen widersprüchliche Entwicklungen die Situation. Einerseits schieben die Ankunft von Kriegsflüchtlingen mit logischen Wohnbedürfnissen sowie die steigende Inflation das Zyklusende auf, andererseits aber legen eine engagierte Klimapolitik und eine Absenkung finanzieller Anreize zur energetischen Sanierung einen baldigen Abschluss des Zyklus nahe. Die deutschen Immobilienpreise werden lediglich moderat nachgeben.

Ausgehend von einer Inflation von nur zwei Prozent, wird der Rückgang zwischen 2024 und 2026 auf zwei Prozent pro Jahr beziffert. Geht man für 2022 und 2023 von einem Inflationsplus von erneut 7 bis 8 Prozent aus und unterstellt man im An- schluss an die Korrekturphase das durchschnittlich nominale Preiswachstum zwischen 1970 und 2008 von 2,5 Prozent, dürfte der Preisrückgang noch geringer ausfallen. Die Immobilienpreise in 2030 lägen dann kumuliert um 24 Prozent höher als im Jahr 2021.

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Erstveröffentlichung: Cash. EXTRA. Juli 2022