„Unser soziales Netz ist gut“

Rolf Buch geht es wie vielen Menschen in der Corona-Krise. Er macht einen Schnellkurs in „Digitalisierung“.  Den Kurs hat er offensichtlich bestanden, denn er lenkt den Wohnungskonzern Vonovia schon seit Wochen öfter aus seinem Wohnhaus in Ostwestfalen, wo ihn „The Property Post“ (TPP) am Telefon interviewt.

TPP: Herr Buch, Sie und Ihre Mitarbeiter arbeiten seit Wochen überwiegend zu Hause. Nun lockern Politiker die Vorsichtsmaßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie. Wie locker geht es bei Vonovia zu?
Rolf Buch: Wir achten auf Abstand und halten unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter an, die Hygienevorschriften sehr konsequent zu beachten. Unsere Bochumer Zentrale ist zurzeit zu einem Drittel belegt. Ich fahre inzwischen einmal die Woche ins Büro und erlebe dort, dass die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter froh sind wieder im Büro arbeiten zu können. Wir müssen nun die Arbeit so organisieren, dass nicht zu viele Menschen gleichzeitig an ihre Arbeitsplätze zurückkehren wollen.

TPP: Zu Beginn der Krise Mitte März haben Sie nicht nur die Mitarbeiter nach Hause geschickt, sondern sind vorgeprescht mit dem Versprechen auf Kündigungen, Räumungen und Mieterhöhungen zu verzichten und Mieten zu stunden. Was sagen Ihre Aktionäre zu den Zugeständnissen an die Mieter?
RB: Sie akzeptieren diese Entscheidung und bekennen sich zu ihrer sozialen Verantwortung. Manager großer Fonds, die an Vonovia beteiligt sind, haben sogar öffentlich zu sozialem Handeln aufgefordert.

TPP: Das klingt nach geschickter PR in der Krise.
RB: Die Sensibilität für soziale Belange ist tatsächlich deutlich größer geworden. Dahinter steht auch die Erkenntnis, dass kein Geschäft ohne gesellschaftlichen Rückhalt auskommt. Wohnungsvermieter leben von der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Stabilität in einem Land.

TPP: Großen Einbußen müssen die Aktionäre nun doch nicht erwarten. Sind Sie überrascht von den geringen Mietausfällen?
RB: Bisher haben sich etwas über ein Prozent unserer Mieterinnen und Mieter mit Zahlungsschwierigkeiten aufgrund von Corona bei uns gemeldet. Hier stunden wir beispielsweise die Miete. Dass der Prozentsatz nicht höher ist, zeigt mir, dass unser soziales Netz in Deutschland gut ist.

TPP: Manchen Mietern wird der Mietaufschub dennoch nicht helfen. Werden Sie auf Mieten verzichten?
RB: In Härtefällen gilt, was auch schon vor der der Corona-Krise galt: Wir finden eine Lösung.

TPP: Aber letztendlich scheinen Sie doch Mietausfälle zu erwarten. Denn Sie haben die Prognose für das Mietwachstum in diesem Jahr von vier Prozent auf 3,3 bis 3.8 Prozent zurückgenommen?
RB: Unsere Mieteinnahmen werden nicht wegen Zahlungsausfällen langsamer wachsen, sondern weil wir weniger Wohnungen fertigstellen, die wir neu vermieten können. Auf unseren Baustellen in Österreich durfte zwei Wochen lang wegen der Corona-Krise nicht gearbeitet werden. Und in Deutschland verursachen die Schutzmaßnahmen Verzögerungen beim Bau und bei der Modernisierung.

TPP: Wie läuft eigentlich die Neuvermietung von Bestandswohnungen gegenwärtig ab?
RB: Zunächst beobachten wir, dass die Kündigungsquote um 40 % zurückgegangen ist, nicht aber die Nachfrage nach unseren Wohnungen. In der Praxis ist die Neuvermietung so geregelt, dass der Interessent die Wohnung allein besichtigt. Wir vermieten in der Regel leerstehende Wohnungen, so dass er nicht auf seinen Vormieter trifft.

TPP: Noch einmal zurück zur Sicherung der Mieteinnahmen. Zu Beginn der Krise forderte der Deutsche Mieterbund einen sogenannten „Sicher-Wohnen-Fonds“. Wieso hört man von diesem Vorschlag nichts mehr?
RB: Ich unterstütze diese Idee nach wie vor. Die Überlegung dahinter ist, dass wir die Menschen in die Lage versetzen müssen ihre Rechnungen zu bezahlen. Anderenfalls können Zahlungsausfälle Vermieter und Gewerbetreibende in Bedrängnis bringen, die dann wiederum ihre Kredite nicht mehr bedienen können und zum Schluss haben wir wieder ein Bankenproblem.

TPP: Stichwort Rechnungen. In der Krise bleiben mehr Menschen zu Hause. Zwangsläufig verbrauchen sie mehr kaltes und warmes Wasser, heizen intensiver. Ebenso zwangsläufig steigen die Betriebskosten, so dass Vonovia Nachforderungen stellen wird, weil die Vorauszahlungen der Mieter nicht ausreichen. Wie wollen Sie vermeiden dafür an den Pranger gestellt zu werden, nachdem Vonovia in der Vergangenheit bereits Ärger wegen Betriebskostenabrechnungen hatte?
RB:  Die Kosten, die jetzt steigen werden, sind vor allem Strom und Wasser, die Zahlungen dafür reichen wir nur an die Anbieter durch. Im Kundenkontakt sprechen wir natürlich auch solche Aspekte an.

TPP: Covid-19 scheint Vonovia nichts anhaben zu können. Weder Ergebnis- noch Investitionsprognose wurden nach unten korrigiert. Einzig die Fremdfinanzierung scheint teurer zu werden.
RB: Sie sprechen die in der Krise platzierten Anleihen über eine Milliarde Euro an. Der Durchschnittszins lag tatsächlich mit 1,9 Prozent etwas über dem Durchschnittszins unseres Fremdkapitals von 1,5 Prozent. Wir wollten in dieser unsicheren Zeit sicher sein, dass wir bis Jahresende nicht mehr an den Kapitalmarkt gehen müssen. Dafür haben wir etwas mehr bezahlt.

TPP: Also läuft bei Vonovia alles ganz normal. Zu dieser Normalität gehören auch Gerüchte über eine bevorstehende Übernahme. Das Ziel der Begierde soll mal wieder die Deutsche Wohnen sein.
RB: Wir haben gezeigt, dass Wohnungswirtschaft ein skalierendes Geschäft ist. Seit 2013 gilt unverändert, dass wir wachsen wollen und uns nach Partnerschaften umschauen. Ich bin verwundert darüber, dass diese Spekulation – ja nach Kursentwicklung –  nicht schon früher aufgekommen ist. Aber ein Excel-Chart hilft in diesem Fall nicht weiter …

TPP: … weil der überwiegende Teil der Häuser der Deutschen Wohnen in Berlin vermietet wird.
RB: Richtig. Eine derartige Transaktion in Berlin wäre aber überhaupt nur realistisch, wenn fundamentale Fragen geklärt wären und sie von einem entsprechenden Willen der Berliner Politik getragen würde. Es ist unklar, welche Rolle die Privaten aus Sicht der Politik und der Stadtgesellschaft spielen sollen. Zudem ist offen, wie sich der Berliner Wohnungsmarkt unter der Mietendeckelung entwickeln wird. In der Wohnungsbranche geht man davon aus, dass ein Teil des Gesetzes zur Mietenbegrenzung verfassungswidrig ist. Doch wann die Entscheidung fällt, ist noch nicht abzusehen. Wenn es zu der erwarteten Entscheidung kommt, können Vermieter Mietzahlungen nachfordern. Eine solche rückwirkende Forderung birgt enormen sozialen Sprengstoff. Die Berliner Vermieter, zu denen auch wir gehören, müssen sich überlegen wie sie mit einer solchen Situation umgehen.

TPP: Wenn Sie nicht die Deutsche Wohnen im Auge haben, dann vielleicht ein anderes Unternehmen.
RB: Es gibt keine Regel, wonach Vonovia jedes Jahr ein Unternehmen kaufen muss.

TPP: Vermieter in Berlin wie auch die Wohnungseigentümer anderer Metropolen könnten zu Verlierer der Corona-Krise werden. Es gibt Stadtentwickler, die eine Bewegung zurück aufs Land erwarten. Sind sie weiterhin von der Urbanisierung überzeugt?
RB: Ja, unbedingt. Gut ausgebildete Paare müssen in einer Großstadt leben, wenn sie am gleichen Ort arbeiten möchten. Wer auf dem Land lebt und in der Stadt arbeitet vergeudet viel Zeit auf dem Weg zur Arbeit. Die Arbeit im Homeoffice auf dem Land genießt nicht die höchste Attraktivität. Die Menschen wollen ins Büro zurück. Dort entstehen Kreativität und ein soziales Miteinander. Auch andere zieht es nach wie vor in die Stadt: Junge Menschen, weil sie den Zugang zu besserer Bildung und ein vielfältiges kulturelles Angebot schätzen, ältere Menschen, weil sie auf die ärztliche Versorgung angewiesen sind. 

TPP: Herr Buch, wir danken Ihnen für das Interview.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von vonovia SE
Erstveröffentlichung: The Property Post, Mai 2020