„Stadtleben für alle“

Wenn er sich und seinen Arbeitgeber vorstellt, belässt er es bei seinem Namen und der Kurzform des Firmennamens: moderne stadt. So auch als, „The Property Post“ (TPP) ihn anruft. Der Namenszusatz Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH ist zwar sehr lang, aber ablegen will er ihn nicht. Schließlich umschreibt die Langform die Aufgabe der mehr als 50 Jahre alten Gesellschaft in Köln: großflächige Stadtentwicklungsmaßnahmen realisieren. Dazu schlüpft moderne stadt auch ab und an in die Rolle des Bauträgers für nachhaltige Wohn- und Büroimmobilien.

TPP: Projektentwickler erleben gerade, dass der Bedarf für ihre Projekte wegbricht und die Banken bei der Finanzierung zögern. Wird die Corona-Krise zur Entwickler-Krise?
Andreas Röhrig: Das mag für Gesellschaften gelten, die sich zum Beispiel auf die Entwicklung von Hotels oder innerstädtischen Einzelhandel monothematisch spezialisiert haben. Geschäftsmodelle, die auf kurzfristigen Preissteigerungen basieren, funktionieren nun auch nicht mehr. Das operative Geschäft der moderne stadt ist durch die Corona-Krise nicht beeinträchtigt, weil wir gemischt genutzte Quartiere mit hohen Wohnanteilen, wie das Clouth-Quartier, den Deutzer Hafen Köln und aktuell die neue mitte porz entwickeln. Wohnungsbau wird weiter gefragt sein. Unsere Baustellen liefen und laufen während der Krise weiter. Corona hat auf uns noch keine Auswirkungen.

TPP: Sehen Sie keinen Grund ihre Prognosen nach unten zu korrigieren?
AR: Nein. Mit unseren 27 Mitarbeitern erreichen wir zwischen 60 und 80 Millionen Euro Umsatz im Jahr. Ich gehe davon aus, dass es bei dieser Größenordnung bleiben wird. Wir können unsere Einnahmen langfristig planen. So wissen wir, dass der Deutzer Hafen uns noch zehn bis fünfzehn Jahre beschäftigen wird.

TPP: Dennoch brauchen Sie Anschlussprojekte.
AR: Das ist richtig. Aber, ich bin überzeugt, dass es uns rechtzeitig gelingen wird neue Projekte zu akquirieren. Wir sind bei großen Entwicklungsmaßnahmen in Köln mit der Stadt im Gespräch. Das gilt beispielsweise auch für das Vorhaben Parkstadt Süd. Auf dem 115 Hektar großen Gebiet könnten nach gegenwärtigen Entwürfen 3.000 bis 4.000 neue Wohnungen und 4.000 bis 5.000 neue Arbeitsplätze entstehen.

TPP: Große Entwicklungsvorhaben gibt es inzwischen in vielen Städten, trotzdem werden zu wenige Wohnungen gebaut. In der Öffentlichkeit spielen die Beteiligten „Schwarzer Peter“. Für die einen verhindern investitionsfeindliche Mietgesetze Neubau, für die anderen verzögern Grundstücksspekulanten Baubeginne, die nächsten beklagen die schleppende Bearbeitung von Bauanträgen bei den Kommunen, die sowieso zu wenig Bauland ausweisen. Wem geben Sie den „Schwarzen Peter“?
AR: Niemandem. Wir sehen das Ende einer langen Entwicklung, die Ende der 80er-Jahre mit der Aufhebung der Gemeinnützigkeit begann und den Weg für die Privatisierung kommunaler Wohnungsunternehmen freimachte. Es entstanden börsennotierte Wohnungskonzerne, die nicht bauten. Unter diesen Umständen war eine vorausschauende Stadtentwicklung nicht mehr möglich. Anfang der 2000er-Jahre glaubte man, es sei alles geregelt. In der Bauverwaltung wurden Arbeitsplätze abgebaut, die jetzt fehlen. Wir dürfen Stadtentwicklung nicht ausschließlich dem freien Markt überlassen, sondern müssen eine Balance zwischen öffentlichen und privaten Geldern finden.

TPP: Bauminister Horst Seehofer hat ein Gesetz zur Baulandmobilisierung vorgelegt. Was ändert sich, wenn es in Kraft tritt?
AR: Die Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte, deutliche Einschränkungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, Baugebote und diverse Erleichterungen für Wohnungsbaugenehmigungen im Innenbereich sind die Kernpunkte des neuen „Baulandmobilisierungsgesetzes“. Kommunen erhalten demnach ein neues Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke. Sie dürfen Eigentümer brachliegender Grundstücke verpflichten, Wohnungen zu bauen. In sektoralen Bebauungsplänen können Flächen ausgewiesen werden, auf denen Sozialwohnungen entstehen dürfen. Und ein neuer Paragraf sieht für die Aufteilung in Eigentumswohnungen eine Genehmigung vor, die die Kommune verwehren kann. Einige Regelungen sind zeitlich befristet und beziehen sich explizit auf angespannte Wohnungsmärkte, darunter jene zur Umwandlung, zu Vorkaufsrechten und Baugeboten.

TPP: Wird das Gesetz zu einem größeren Grundstücksangebot führen?  
AR: Das Gesetz ist eines der letzten Vorhaben, die auf dem „Wohngipfel“ der GroKo 2018 festgezurrt wurden. Aus der Branche, die nun bis zum 3. Juli Gelegenheit hat, sich zu äußern, kommen zumeist kritische Stimmen. Für eine erfolgreiche Stadtentwicklung ist die Verfügbarkeit an Grund und Boden ein zentraler Schlüssel. Insofern ist die Stärkung von Vorkaufsrechten richtig, aber eigentlich bietet das Baugesetzbuch zahlreiche Möglichkeiten der Bodenordnung. Nur die Anwendung wird von verschiedenen Kommunen oft zögerlich gehandhabt.

TPP: Welches Ziel haben Sie vor Augen, wenn sie einen neuen Stadtteil entwickeln?
AR: Mein Ziel ist es, sozial und funktional gemischte Quartiere zu schaffen, die allen Teilen der Stadtgesellschaft gerecht werden.

TPP: Also auch für untere Einkommensschichten. Wie hoch darf Ihrer Meinung nach die Mietbelastung sein?
AR: Eine Maximalbelastung von 30 Prozent des Nettoeinkommens hat sich als gute Richtschnur erwiesen.

TPP: Bei den aktuellen Grundstückspreisen können Neubauwohnungen nicht zu Mieten angeboten werden, die Menschen mit niedrigen Einkommen mit weniger als 30 Prozent belasten. Haben Sie eine Lösung?
AR: In Neubauquartieren sollte ein Teil des Bodens für geförderten Wohnungsbau und preisgedämpftes Wohnen, sowie für Genossenschaften oder Baugruppen, vorgesehen werden. moderne stadt hat dies im Clouth-Quartier erfolgreich umgesetzt; das Quartier wurde mit einem polis Award für soziale Quartiersentwicklung ausgezeichnet. Dies ist auch unser erklärtes Ziel bei den Projekten neue mitte porz und Deutzer Hafen Köln.

TPP: Es gibt auch Gegner des Nebeneinanders von arm und reich. Patrik Schumacher, Chef des weltbekannten Architektenbüros Zaha Hadid, sagte in einem „Handelsblatt“- Interview: „Soziale Durchmischung von Milieus ist ein Irrglaube.“ Was halten Sie von seiner These?
AR: Seine These wird von der Realität widerlegt. Unsere Städte leben davon, dass Menschen mit unterschiedlich hohen Einkommen zusammenleben. Wenn man Haushalte mit geringen Einkommen in eigens für sie geschaffene Siedlungen an den Stadtrand drängt, bekommt man Zustände wie in den französischen Banlieues. Auch in Deutschland kann man beobachten, wozu fehlende Durchmischung führt, zum Beispiel in den Hochhausiedlungen der 70er und 80er Jahre.

TPP: Schumacher geht noch weiter. Er fordert die Privatisierung von öffentlichen Plätzen. In Köln lassen Anwohner im Gerling-Quartier Passanten von einem Sicherheitsdienst vom Platz vor ihren Luxuswohnungen, dem Gereonshof, vertreiben. Wird dort Schumachers Modell bereits praktiziert?
AR: Rechtlich betrachtet ist der Platz Privatgelände der Eigentümer. Im Grundbuch ist ein Wegerecht auf einem zehn Meter breiten Streifen, aber kein Aufenthaltsrecht eingetragen. Das bedeutet, dass der Platz passiert werden darf, mehr nicht. Inzwischen haben sich Stadt und Eigentümer darauf geeinigt, dass der gesamte Platz begangen werden darf. Schumachers Forderung würde zu abgeschlossenen Quartieren führen. Der Zugang zu solchen Gated Communities wird von Sicherheitspersonal kontrolliert. Eingezäunte Viertel entsprechen nicht meiner Vorstellung einer lebenswerten Stadt.

TPP: Herr Röhrig, vielen Dank für das Interview.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von moderne stadt Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, Juni 2020