Pfandbrief-Refinanzierung bedroht

Als „The Property Post“ (TPP) nach der Bundestagswahl mit Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), telefoniert, haben die möglichen Koalitionäre gerade erste Vorgespräche zur Regierungsbildung angekündigt. Was in den nächsten Wochen folgt, kann Tolckmitt gelassen beobachten. Alle möglichen Regierungsparteien sind dem Pfandbrief wohlgesonnen. Weniger gelassen reagieren er und der vdp auf die Vorschläge der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zur Novellierung der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).

TPP: Herr Tolckmitt, die Vorschläge der BaFin zur Änderung der BelWertV werden vom vdp deutlich kritisiert. Aber warum will die BaFin die Verordnung gerade jetzt ändern?
Jens Tolckmitt: Der unmittelbare Impuls kommt von der Europäischen Union, die Ende 2019 eine Richtlinie zur Harmonisierung der Covered Bonds beschlossen hat. Die Umsetzung in nationales Recht ist mit der Pfandbriefgesetz-Novelle in diesem Jahr erfolgt. Im Zuge dieser Neuregelung werden nun auch alle damit zusammenhängenden Verordnungen angepasst, also auch die BelWertV. Unabhängig davon sprechen wir seit Jahren mit der BaFin über die Notwendigkeit, die BelWertV realitätsnäher zu gestalten. Über die Jahre haben sich für die Wertermittlung essenzielle Parameter überholt. Das gilt vor allem für die seit den 1960er-Jahren beibehaltenen Kapitalisierungszinssätze, die sich abhängig von der Immobiliennutzung bei Werten zwischen fünf und sechs Prozent bewegen und damit meilenweit von den Marktsätzen entfernt sind. Dies hat dazu geführt, dass Marktwert und Beleihungswert einer Immobilie immer weiter auseinanderfallen.

TPP: Womit wir beim Hauptkritikpunkt des vdp an den Änderungsvorschlägen der BaFin sind. Die BaFin will die aktuellen Kapitalisierungszinssäte nahezu unverändert in die neue BelWertV übernehmen. Aber diese Zinssätze beeinflussen doch nur die Immobilienwerte, die nach dem Ertragswertverfahren ermittelt werden. Die BelWertV sieht aber auch die Wertermittlung nach Substanz- und Vergleichswertverfahren vor und bietet damit Ausweichmöglichkeiten.
JT: Für Gewerbeimmobilien und vermietete Wohnimmobilien besteht keine Ausweichmöglichkeit. Ihr Wert wird nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Zwei Zahlen, die die Bedeutung für die Pfandbriefbanken verdeutlichen: Ihr Anteil am gesamten Gewerbefinanzierungsvolumen in Deutschland beträgt 52 Prozent, am Wohnfinanzierungsvolumen 40 Prozent. Vom Wohnfinanzierungsvolumen dürfte etwa die Hälfte auf vermietete Objekte entfallen

TPP: Wie wirkt sich der hohe Kapitalisierungszinssatz aus?
JT: Die Refinanzierung unserer Mitgliedsinstitute über Pfandbriefe ist bereits jetzt massiv eingeschränkt und würde weiter eingeschränkt. Niedrigere Kapitalisierungszinssätze könnten das Pfandbriefvolumen spürbar erhöhen. Das folgende Beispiel zeigt, wie weit sich Markt- und Beleihungswerte inzwischen voneinander entfernt und die Möglichkeit der Refinanzierung über einen Pfandbrief reduziert haben. Der Einfachheit halber gehe ich von 100.000 Euro Marktwert aus. Vor 20 Jahren lag der Beleihungswert typischerweise etwa 15 Prozent unter dem Marktwert. Von 85.000 Euro Beleihungswert konnte die Bank 60 Prozent über einen Pfandbrief refinanzieren, also 51.000 Euro. Heute führt die große Differenz zwischen Markt- und Kapitalisierungszins dazu, dass der Beleihungswert nur noch halb so hoch wie der Marktwert ist. Die 60-Prozent-Regel gilt immer noch, aber es lassen sich nur noch 30.000 Euro refinanzieren, also weniger als ein Drittel des Marktwertes. Wenn die Marktwerte weiter steigen – oder eben die Beleihungswerte als Folge der neuen Regulierung weiter sinken, wird die Differenz noch größer.

TPP: Um die Realitätsferne des Kapitalisierungszinssatzes zu verdeutlichen, weist der vdp auf ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) aus diesem Jahr hin, in dem es heißt, dass Zinsen von sechs Prozent auf Steuernachforderungen seit 2014 „evident realitätsfern“ sind. Welcher Kapitalisierungszinssatz schwebt ihnen vor?
JT: Wir sind an stabilen Beleihungswerten interessiert, die auch nach Marktabschwüngen nicht in Frage stehen. Uns strebt nicht ansatzweise vor, die Kapitalisierungszinssätze auf das aktuelle Marktzinsniveau von etwa zwei Prozent zu senken. Aber es wäre nach unserer Ansicht ohne weiteres vertretbar, die Kapitalisierungszinssätze, um einen Prozentpunkt auf 4,5 bis fünf Prozent zu senken. Die BaFin ist ausweislich der Begründung zu ihrem Verordnungsentwurf übrigens selbst der Auffassung, dass Beleihungswert und Marktwert wieder einander angenähert werden sollten.

TPP: Die Zinsen werden vermutlich auch wieder steigen, wann und wie hoch kann heute niemand zuverlässig prognostizieren. Wäre es unter diesen Umständen nicht sinnvoll, den Kapitalisierungszinssatz über ein an einen Referenzzinssatz gekoppeltes Gleitzinsverfahren zu ermitteln?
JT: Ein solches Gleitzinsmodell haben wir bereits einmal zur Diskussion gestellt. Aber der Vorschlag wurde nicht aufgegriffen. Mehr kann ich dazu nicht sagen. Ein Gleitzinsmodell ist auch nicht zwingend erforderlich. Denn die Vorschriften zur Beleihungswertermittlung lassen sich im Bedarfsfall recht flexibel von der BaFin ändern, weil sie durch eine Verordnung und nicht durch ein Gesetz geregelt sind. Genau das ist der Sinn der Regelung in einer Verordnung.

TPP: Der zweite große Kritikpunkt an den BaFin-Vorschlägen ist ein künftig höherer Recherche- und Dokumentationsaufwand. Worum geht es konkret?
JT: Die Banken sollen zukünftig jährlich, ich betone jährlich, die Grundlagen der Beleihungswertermittlung „überprüfen“. Das würde bedeuten, dass jedes finanzierte Objekt darauf hin überprüft werden muss, ob sich für den Beleihungswert maßgebliche Parameter verändert haben. Bisher ist es so, dass die Banken Veränderungen der Immobilienpreise auf Postleitzahlenebene beobachten und die Werte bei deutlichen Abweichungen überprüfen und gegebenenfalls anpassen. Wenn die jährliche Überprüfung jedes einzelnen Objekts in die BelWertV aufgenommen wird, steigt der administrative Aufwand gewaltig.

TPP: Dies ist aber nicht der letzte Kritikpunkt, oder?
JT: Nein. In der aktuellen BelWertV ist bereits festgelegt, dass die Vergangenheit einer Immobilie bei der Wertermittlung zu berücksichtigen ist. Neu vorgeschlagen wird nun ein konkreter Betrachtungszeitraum, nämlich mindestens die vergangenen zehn Jahre. Wir fragen uns, worin der Mehrwert dieser konkreten Befristung gegenüber der alten Regel liegt. Sie würde auf jeden Fall aber zusätzlichen Aufwand bedeuten.

TPP: Welche Konsequenzen hätte der zusätzlicher Verwaltungsaufwand für Kreditnehmer?
JT: Steigende Kosten bei Banken würden sich in höheren Kreditzinsen niederschlagen. Immobilienkredite würden teurer.  

TPP: Kommen die neuen EU-Regeln deutsche Kreditnehmer teuer zu stehen?
JT: Nein, das kann man so nicht sagen. Weder die jährliche Überprüfung sämtlicher Einzelfinanzierungen noch ein konkreter Betrachtungszeitraum werden so wie von der BaFin vorgeschlagen von der EU-Richtlinie zu den Covered Bonds verlangt.

TPP: Wie geht es jetzt weiter?
JT: Wir sind im Austausch mit der BaFin und gehen davon aus, dass unsere Argumente gehört werden. Wir erwarten, dass die Novellierung der BelWertV bis zum Jahresende abgeschlossen wird.

TPP: Sie verweisen zu Recht darauf, dass nicht von Politikern, sondern von der BaFin über die Novellierung der BelWertV entschieden wird. Aber: Entscheidungen der BaFin sind doch nicht unpolitisch.
JT: Politiker sollten ein Interesse daran haben, dass die Banken den Pfandbrief als Refinanzierungsinstrument reichlich nutzen. Der Pfandbrief war in der Finanzkrise das einzige wirklich funktionierende Refinanzierungsinstrument für Banken. Es war das Instrument, über das sie jederzeit langfristige Mittel vom Kapitalmarkt bekommen haben. Je weiter diese Möglichkeit eingeschränkt beziehungsweise ökonomisch unattraktiv gemacht wird, desto mehr müssen sich Banken über alternative Refinanzierungsmöglichkeiten Gedanken machen. Und das kann angesichts der hohen Sicherheit des Pfandbriefs eigentlich nicht im aufsichtlichen Interesse sein.

TPP: Herr Tolckmitt, vielen Dank für das Interview.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp)
Erstveröffentlichung: The Property Post, Oktober 2021