„Mehr Bauland bitte“

The Property Post (TPP) trifft Pepijn Morshuis, CEO von Trei Real Estate, in seinem Düsseldorfer Büro – selbstverständlich nur per Video-Konferenz am Bildschirm. Der Niederländer schildert seine Sicht auf den deutschen Wohnungsmarkt und die Konsequenzen für Trei.

TPP: Herr Morshuis, die Trei ist ein Unternehmen der Tengelmann-Gruppe mit ehrgeizigen Wachstumszielen. In der Tengelmann-Eigentümerfamilie Haub gibt es Streit über das Erbe des seit 2018 vermissten Karl-Erivan Haub. Je nach Ausgang der Auseinandersetzung könnten Familienmitglieder erheblich finanziell belastet werden. Welche Folgen hat der Zwist in der Familie für die Trei?

Pepijn Morshuis: Die Trei ist davon nicht betroffen. Wir finanzieren uns selbst. Dabei hilft uns unsere sehr geringe Fremdfinanzierungsquote: Diese lag vor zwei Jahren noch bei lediglich 20 Prozent – von aktuell 35 Prozent wird sie 2021 auf etwa 40 bis 45 und langfristig auf rund 50 Prozent ansteigen. Unabhängig davon ist die Familie Haub sehr immobilienaffin.

TPP: Das Geschäftsmodell der Trei hat sich gewandelt – statt Einzelhandelsobjekten entwickeln Sie nun Wohnungen. Warum?

PM: Handelsimmobilien sind unsere Wurzeln, wir waren aber auch davon überzeugt, dass wir unser Portfolio diversifizieren sollten. Für uns war es logisch, in den Mietwohnungsmarkt einzusteigen, weil die Wohnungswerte wenig schwanken. Angesichts der niedrigen Mietwohnungsrenditen hierzulande begannen wir vor zwei Jahren in Wohnungen in Tschechien, Polen und etwas später in den USA zu investieren und so unser Vermögen auch räumlich breiter zu streuen. 

TPP: Trei ist Bestandhalter und Entwickler. Für wen bauen Sie in Deutschland? Wie hoch sind ihre die Durchschnittsmieten hierzulande?

PM: Wir bauen keine Luxuswohnungen, aber für Menschen mit mittleren Einkommen vorwiegend in Großstädten wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Unsere durchschnittliche Kaltmiete je Quadratmeter und Monat beträgt zwischen 15 und 20 Euro.

TPP: Rund 70 Prozent Ihrer gegenwärtig rund 1.300 in Deutschland projektierten Wohnungen entstehen über eingeschossigen Discountmärkten. Als Mieter scheint es mir wenig attraktiv zu sein, statt auf Grünanlagen auf Parkplätze zu schauen, morgens lärmenden Lieferverkehr und abends bis 22 Uhr Einkaufstrubel zu erleben. Wie gelingt es Ihnen, so hohe Mieten durchzusetzen?

PM: Mit Wohnungen überbaute Märkte erstellen wir nur in Innenstädten. Dort ist der Lärmpegel ohnehin höher als in Wohnsiedlungen am Stadtrand. Die Warenanlieferung erfolgt in Hallen, was die Lärmbelastung senkt. Die Kundenparkplätze werden möglichst in Tiefgaragen verlegt. Vor Mietabschlägen gegenüber in der Ausstattung vergleichbaren Wohnungen auf den Nachbargrundstücken schützt uns die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in den Innenstädten.

TPP: Der typische Entwickler verkauft seine Wohnungen nach Fertigstellung. Was macht die Trei?

PM: Wir bauen überwiegend Mietwohnungen für den eigenen Bestand. Über den Märkten entstehen ausschließlich Mietwohnungen. Allerdings sind wir bei manchen anderen Vorhaben wegen der hohen Grundstückspreise gezwungen, einen Teil der Objekte als Eigentumswohnungen zu bauen und zu verkaufen, um damit die Mietwohnungen quer zu subventionieren. Diese Wohnungen verkaufen wir an Privatpersonen, die sie überwiegend selbst beziehen.

TPP: Und trotzdem sind die Mietrenditen aus Ihrer Sicht ungenügend.

PM: Ja, eindeutig. Ich bin immer wieder erstaunt, wie niedrig die Renditen in Deutschland im Vergleich zu unseren anderen Investitionsstandorten Tschechien, Polen und den USA sind. In Deutschland kommen wir auf eine Nettomietrendite von rund drei Prozent. In den drei anderen Ländern ist sie mindestens doppelt so hoch.

TPP: Die deutsche Wohnungsbranche schaut eher in die Niederlande als nach Polen, Tschechien und den USA. Was läuft in Ihrer Heimat anders als in Deutschland?

PM: Niederländische Politiker sind mutiger als deutsche, wenn es darum geht, neue Bauflächen auszuweisen. Und in meiner Heimat werden mehr Nachverdichtungen erlaubt. Außerdem wird dort schneller gebaut, weil häufiger aus Modulen zusammengesetzte Gebäude entstehen. Deshalb ist die Differenz zwischen Bedarf und Fertigstellungen in Holland nicht so groß wie in Deutschland. Die Niederlande brauchen rund 75.000 neue Wohnungen im Jahr und bauen etwa 71.000 bis 72.000. In Deutschland wird der Bedarf auf 350.000 neue Wohnungen im Jahr geschätzt und es werden nur rund 300.000 gebaut. In Deutschland fehlen vor allen Dingen Mietwohnungen, und ausgerechnet die werden zu wenig gebaut. Rechnet man aus den jüngsten verfügbaren Fertigstellungszahlen des Statistischen Bundesamtes für das Jahr 2019 Wohnheime, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen heraus, wurden nicht einmal 100.000 Mietwohnungen bezugsfertig. Es gibt aber eine gute Nachricht: Allmählich werden mehr Mietwohnungen gebaut, weil der Bau von Eigentumswohnungen für Entwickler zu riskant und für Käufer zu teuer wird.

TPP: Nach dem großen Flüchtlingszustrom im Jahr 2015 wurden diverse Initiativen für mehr Wohnungsbau lanciert. Gebracht haben sie offensichtlich wenig. Hat die Corona-Pandemie das Thema Wohnungsknappheit verdrängt?

PM: In der öffentlichen Berichterstattung ist das so und in der Politik steht die Behebung der Wohnungsknappheit zurzeit nicht im Fokus. Vielmehr nimmt die Politik seit 20 Jahren zunehmend Einfluss auf den Wohnungsmarkt. Mit Mietdeckeln und Mietpreisbremsen kann man aber den Wohnungsmarkt nicht steuern und Mietsteigerungen langfristig nicht verhindern. Es muss mehr gebaut werden. Ich glaube aber, dass die Mietsteigerungen bei Bestandswohnungen in den nächsten Jahren überschaubar sein werden. Vergleicht man die durchschnittlichen Mietsteigerungen über alle Wohnungen mit der Inflation, stellt man fest, dass die Inflation seit 1995 sogar ein wenig über der Mietsteigerungsrate lag.

TPP: Sie beklagen einerseits die niedrigen Renditen und fordern andererseits, dass mehr gebaut wird. Wer soll bauen?

PM: Damit Private mehr bauen, muss mehr Bauland ausgewiesen werden, sodass auch die Grundstückspreise sinken. In München hatten die Grundstückskosten früher einen Anteil von 15 bis 20 Prozent an den Baukosten. Heute beträgt der Anteil 50 Prozent. Es gibt eine weitere Möglichkeit, das Wohnungsangebot zu erhöhen: Kommunale Wohnungsgesellschaften müssen mehr bauen. Ihre Renditeerwartungen sind niedriger. In den 70er-Jahren haben diese Gesellschaften sehr viele Wohnungen errichtet. Das hat dem deutschen Wohnungsmarkt viel gebracht.   

TPP: Bremst nicht auch die Pandemie die Umsetzung von Bauvorhaben?

PM: Das Bauen ist kaum beeinträchtigt. Allerdings verzögert sich die Schaffung von Baurecht. Wegen der Pandemie werden beispielsweise Bauausschusssitzungen häufig verschoben, so dass sich Vorhaben manchmal um ein halbes Jahr verzögern.

TPP: Zum Schluss eine Frage zum Tagesgeschäft in der Corona-Zeit: Die Immobilienbranche ist international. Sie pendeln wöchentlich mehrfach von den Niederlanden nach Deutschland und haben Geschäftstermine in Polen und Tschechien. Können Sie noch reisen, ohne mehrtägig in Quarantäne zu müssen?

PM: Zum Glück haben die Niederlande und Nordrhein-Westfalen eine Regelung getroffen, die es mir als Grenzpendler jederzeit erlaubt, von meinem Wohnort nach Düsseldorf zu fahren. Auch nach Geschäftsbesuchen in Polen und Tschechien muss ich nicht in Quarantäne. Ich muss allerdings darauf achten, dass ich mich maximal 48 Stunden in anderen Ländern aufhalte. Dass ich gegenwärtig Auslandsreisen soweit wie möglich vermeide, versteht sich von selbst.

TPP: Herr Morshuis, vielen Dank für das Interview.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Trei Real Estate GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2021