„Kredite werden nicht knapp“

Als „The Property Post“ (TPP) BF.direkt-CEO Francesco Fedele nach einem Interviewtermin fragte, bat er wegen der hohen Arbeitsbelastung um ein wenig Geduld. Kein Wunder. Die Corona-Krise macht die Immobilienbranche nervös. Umso mehr ist guter Rat gefragt. Das Telefoninterview fand dann doch kurzfristig statt.

TPP: Herr Fedele, wie groß die Nervosität in der Immobilienbranche ist, lässt sich an diversen Stimmungsbarometern, auch dem der BF.direkt, ablesen. Muss die ganze Branche zittern?
Francesco Fedele: Durchaus nicht. Investoren, die ausschließlich Hotels gekauft haben, erst recht, wenn es Business-Hotels sind, haben Grund nervös zu sein. Auch Vermieter von Einzelhandelsimmobilien, sofern es sich nicht um Lebensmittelgeschäfte handelt, gehören zu den Verlierern in der Corona-Krise. Das Gegenteil erleben Eigentümer von Logistikimmobilien. Sie sind die Gewinner der Krise. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist gleichbleibend hoch. Die Investoren in diesem Segment werden nicht durch die Pandemie, sondern durch politische Diskussionen um Mietpreisbremse und Umwandlungsverbote verunsichert.

TPP: Und wie reagieren die Banken?
FF: Die Banken erhöhen die Risikovorsorge. Sie schauen in ihre Kreditbücher, um mögliche neue Kreditrisiken zu identifizieren. Sobald ihr Kreditrisiko steigt, benötigen sie mehr Eigenkapital. Sie prüfen, wieviel Neugeschäft sie sich unter den neuen Umständen leisten können.

TPP: Werden deshalb Immobilienkredite knapp?
FF: Eine Kreditknappheit wie nach der Lehmann-Pleite wird es nicht geben. Nach wie vor nimmt der Markt Pfandbriefemissionen auf, so dass es den Banken möglich ist, ihre Immobilienkredite zu refinanzieren. Außerdem vergeben Versicherer und weitere alternative Finanzierer Immobilienkredite oder stellen Kapital zur Verfügung. Allerdings wollen die klassischen Immobilienfinanzierer weniger Risiko als vor der Krise eingehen. Das kann beispielsweise bedeuten, dass Investoren mehr Eigenkapital einbringen müssen, um einen Kredit zu bekommen. Das betrifft vor allem Projektentwickler.

TPP: Wenn das geforderte Eigenkapital dann fehlt, platzen die Projekte.
FF: Das muss nicht sein. Es gibt alternative Finanzierungen, etwa Mezzanine-Kapital. BF.direkt legt gerade einen Mezzanine-Fonds auf.

TPP: Mezzanine-Kapital ist teuer – für manche Entwickler zu teuer?
FF: Für einen Alternativen Finanzierer fängt der Spaß erst ab vier Prozent Zinsen an. Das ist gemessen am aktuell niedrigen Immobilienkreditzinsniveau ein hoher Satz. Tatsächlich können margenarme Projekte dann an einer zu teuren Finanzierung scheitern.

TPP: Die düsteren Aussichten der Entwickler sind vermutlich nicht allein die Ursache für die Tiefstände der Finanzierungs-Stimmungsbarometer. Was schlägt der Branche sonst noch auf das Gemüt?
FF: Selbstverständlich registrieren die Investoren, dass die Banken risikoscheuer geworden sind und höhere Zinsen verlangen. Aber vor allem die schleppende Kreditvergabe behindert das Geschäft. Ursache dafür sind nicht so sehr intensivere Bonitätsprüfungen, sondern Kapazitätsengpässe. Den Banken fehlen die Mitarbeiter, die die Kreditanträge bearbeiten. Die Kreditabteilungen werden von Anträgen auf KfW-Darlehen überrollt. Wer früher mit vier Wochen Wartezeit auf die Rückmeldung zu seinem Kreditanfrage rechnen konnte, der muss sich heute häufig acht Wochen gedulden.

TPP: Auf dem Transaktionsmarkt sind acht Wochen eine Ewigkeit. Was hat sich in der Transaktionsfinanzierung durch die Krise geändert?
FF: Noch häufiger als früher stellt der Käufer den Abschluss des Geschäfts unter einen Finanzierungsvorbehalt.

TPP: Wieso der Käufer?
FF: Der Käufer möchte so vermeiden, dass er eine Abstandszahlung an den Verkäufer leisten muss, falls er die erwartete Fremdfinanzierung am Ende doch nicht bekommt und der Deal platzt. Käufer die mit Eigenkapital kaufen, sind im Vorteil, weil sich dies auch vorteilhaft auf den Preis auswirkt.  

TPP: Worauf müssen sich die Eigentümer einstellen, deren Finanzierung ausläuft?
FF: Banken haben ein großes Interesse an Prolongationen, doch die sind kein Selbstläufer. Die Eigentümer müssen vor der Finanzierungsverlängerung mit einer weitergehenden Analyse der künftigen Mieteinnahmen rechnen.  

TPP: Die Zinsen driften auseinander, die einen zahlen mehr, die anderen weniger. Wie kommt das?
FF: Die Refinanzierungskosten der Banken steigen und sie selbst verlangen als Ausgleich für steigende Risiken höhere Margen. Deshalb sind klassische Immobilienkredite teurer geworden. Für die ganz großen Investoren wie etwa die Immobilienunternehmen, die im Dax notiert sind, ist die Fremdfinanzierung dagegen günstiger geworden. Sie können die Banken umgehen und stattdessen Anleihen am Kapitalmarkt zu besseren Konditionen als vor einem Vierteljahr platzieren.

TPP: Und wie sieht die Finanzierung für die Kleinen, die Häuslebauer aus?
FF: Sie können davon ausgehen, dass die Zinsen auf absehbare Zeit niedrig bleiben. Wenn ich im Moment ein Eigenheim finanzieren müsste, würde ich einen Festzins für 20 Jahre vereinbaren und so viel wie möglich tilgen.

TPP: Herr Fedele, vielen Dank für das Interview.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von BF.direkt AG
Erstveröffentlichung: The Property Post, August 2020