Wir sind heute mehr Berater als Manager

Der Vermietungsmarkt in Deutschland bleibt in Bewegung: Während die Nachfrage nach hochwertigen Büro- und Gewerbeflächen in den Top-7-Städten stabil ist, verändern sich die Anforderungen der Mieter – ebenso wie die Rolle der Asset Manager. Welche Herausforderungen sich daraus ergeben, erläutert Carolin Brandt, Managing Director Asset Management bei der HIH Real Estate, im Gespräch mit The Property Post.

The Property Post: Frau Brandt, wie beurteilen Sie aktuell die Entwicklungen auf dem Vermietungsmarkt in Deutschland?
Carolin Brandt: Der Vermietungsmarkt ist derzeit sehr dynamisch. Die unsicheren wirtschaftlichen Zeiten hinterlassen Spuren. Die Unternehmen setzen auf Kontinuität und nutzen bestehende Flächen weiter, anstatt Standortveränderungen vorzunehmen. Das zeigt sich auch in unseren Vermietungszahlen: 2024 entfielen 53 Prozent aller Vertragsabschlüsse auf Prolongationen. Gleichzeitig sehen wir eine stabile Nachfrage nach modernen Büro- und Gewerbeflächen, besonders in den Top-7-Städten Deutschlands. Rund 37 Prozent aller Verträge konnten wir 2024 dort abschließen – der größte Anteil entfiel auf Büros.  

TPP: Wie haben sich die Mietpreise im Bürosegment entwickelt, besonders in den angesprochenen Top-7-Städten?
CB: Im Bürosegment spielen Incentives wie mietfreie Zeiten oder Ausbauzuschüsse eine zunehmend wichtige Rolle, um langfristige Mietverträge abzuschließen. In Städten wie Frankfurt oder Berlin liegen die effektiven Mieten durch solche Anreize teilweise um fünf bis zehn Prozent unter der nominalen Miete. Gleichzeitig steigen die Spitzenmieten in den Top-7-Städten, allen voran München und Frankfurt, weiter – ein Zeichen dafür, dass hochwertige Büroflächen nach wie vor gefragt sind. Die Vertragslaufzeiten haben sich dabei stabilisiert, sie liegen in unserem Portfolio im Durchschnitt zwischen vier und sechs Jahren.  

TPP: Welche Entwicklungen zeigen sich in der Nachfrage der verschiedenen Assetklassen?
CB: Büroflächen bildeten mit 58 Prozent den größten Anteil an unseren Vermietungen in Deutschland. Die Rückkehr der Mitarbeitenden ins Büro gewinnt an Dynamik, wodurch sich die Nachfrage nach Flächen stabilisiert. Gleichzeitig sind die Vertragsabschlüsse kleinteiliger geworden: 2024 konnten wir die Anzahl der Abschlüsse steigern, doch die nachgefragten Flächen sind kleiner. Flächen bis 400 Quadratmeter sind dabei besonders gefragt, das Angebot in diesem Segment ist jedoch begrenzt.

Über alle Assetklassen hinweg sehen wir eine steigende Nachfrage nach flexiblen und nachhaltigen Flächen, was den Beratungsbedarf der Mieter weiter erhöht. Gleichzeitig unterscheiden sich die Märkte regional stark. Hamburg ist beispielsweise von der maritimen Wirtschaft und dem Handel geprägt, während in Berlin viele Technologie- und Kreativunternehmen ansässig sind. Das Wissen, um die regionalen Unterschiede ist essenziell für erfolgreiche Vermietungen. Entsprechend sind wir mit Niederlassungen auch deutschlandweit vertreten und somit nah an den jeweiligen Märkten.  

TPP: Sie haben gerade den Beratungsbedarf der Mieter angesprochen. Hat sich die Rolle der Asset Manager dadurch verändert?
CB: Ja, definitiv. In den letzten Jahren wurde unser Aufgabenfeld deutlich erweitert: Wir agieren heute viel mehr als Berater. Der Beratungsbedarf der Mieter hat spürbar zugenommen, insbesondere bei Themen wie Flächenoptimierung, flexible Nutzungskonzepte und Nachhaltigkeit. Ein enger Austausch ist entscheidend, denn nur wer die Bedürfnisse seiner Mieter versteht und sie partnerschaftlich begleitet, schafft die Grundlage für langfristige Mietverhältnisse. Dieser kooperative Ansatz hat sich für uns bewährt und spiegelt sich auch in unserer hohen Anzahl von Vertragsverlängerungen wider.

TPP: Welche Herausforderungen stehen für die HIH Real Estate im Jahr 2025 im Fokus?
CB: Der Markt bleibt herausfordernd, insbesondere aufgrund wirtschaftlicher Unsicherheiten und veränderter Flächenbedarfe der Unternehmen. Die Bedürfnisse der Mieter stehen weiter im Fokus und sind zentral für erfolgreiche Vermietungen. Nachhaltigkeit wird ein noch größerer Treiber werden, denn die Unternehmen fordern zunehmend ESG-konforme Flächen. Gleichzeitig sehe ich Digitalisierung und künstliche Intelligenz als große Chance. KI-gestützte Prozesse sind effizienter gegenüber manueller Bearbeitung und zudem weniger fehleranfällig. So bleibt uns Asset Managern mehr Zeit für die individuelle Beratung der Mieter und für die strategische Standortentwicklung.

TPP: Vielen Dank für das Interview.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von HIH Real Estate GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, März 2025