„Wir machen jetzt einen Fehler nicht“

AIF Capital managt Assets von rund 1,3 Mrd. Euro. Der Fondsanbieter fokussiert sich u.a. auf Nischenimmobilien wie Parken und Healthcare. Daneben unterhält AIF Capital Fonds im Bereich des Basic Retail, und einen Lebensquartierefonds. Jüngst wurde zudem ein großer Windenergiefonds erfolgreich ins pre-Marketing gebracht. Wie das Haus die derzeitige Krise einschätzt, welche künftigen Fondspläne AIF Capital hat und wie der Stand bei den aktuellen Fonds ist, erläutert der Vorstandsvorsitzende Dr. Sven O. Eggers im Interview mit The Property Post.

TPP: AIF Capital setzt u.a. auf Nischenimmobilien wie Healthcare und Parken. Was macht die Nischen attraktiv?
Sven Eggers: Vor allem Investments in Healthcare-Immobilien sind unserer Meinung nach zukunftsorientiert und langfristig sicher. Wir haben in diesem Segment einen signifikanten Bedarf: Vor allem im Bereich Alten- und Pflegeheime besteht ein Mangel an Einrichtungen. Viele bestehende Heime entsprechen baulich nicht mehr den Vorgaben der Landesheimbauverordnungen.
Das Segment Parken hingegen wandelt sich kontinuierlich. Parkhäuser sind nicht mehr nur einfach Abstellplätze für Autos, sondern mittlerweile Teil der Mobilitätswende. Sie sind Hubs, an denen man vom Auto zum ÖPNV, Car-Sharing, zum (E-)Bike oder zum (E-)Roller wechselt. Wir sind einer der drei bedeutenden Asset Manager für Fonds in diesem Bereich in Europa.

TPP: Das Marktumfeld hat sich durch steigende Zinsen, Inflation und hohe Baukosten deutlich verändert. Welche Auswirkungen hat das auf die Assetklassen, in denen Sie tätig sind?
Sven Eggers: Natürlich beobachten wir die Assetklassen Wohnen, Parken und Healthcare sehr intensiv – ebenso wie die Zinsentwicklung. Wir machen jetzt nicht den Fehler, einfach weiter anzukaufen. Wir warten auf günstige Gelegenheiten und nutzen diese – wenn überhaupt – nur sehr selektiv. Als potenzieller Käufer verhandeln wir Preise wieder deutlich stärker als noch 2021. Aber beides führt nicht dazu, dass wir ad hoc in großem Umfang ankaufen.

TPP: Welche weitere Entwicklung erwarten Sie bei Inflation und Zinsen?
Sven Eggers: Bei der Inflation erwarte ich keinen spürbaren Rückgang in den nächsten drei Quartalen. Ich rechne erst im zweiten Halbjahr 2023 mit einer Entspannung.
In Bezug auf die Zinsen gehe ich ebenfalls nicht von einer Rückkehr des ultraniedrigen Zinsniveaus wie 2021 aus – schon allein deshalb, weil sich nun zeigt, dass das sehr niedrige Ausgangszinsniveau relativ drastisch gesteigert werden muss, um oberhalb eines neutralen Leitzinssatzes überhaupt Anti-Inflationseffekte auszulösen. Dieser Vorgang hat derzeit starke Auswirkungen auf die Anlagemärkte.

TPP: Welche Fondspläne hat AIF Capital?
Sven Eggers: Bei unserem europäischen Parken-Fonds investieren wir derzeit die letzten Eigenkapitaltranchen und werden bald die Vollinvestition erreichen. Ein Nachfolgefonds ist noch nicht konzipiert.
Bei unserem aktuellen Lebensquartierefonds haben wir ein erstes Eigenkapital-Closing vollzogen. Ein zweites Closing peilen wir erst ca. im zweiten Halbjahr 2023 an. Danach wären weitere Closings möglich, für Folgefonds besteht daher noch keine Konzeption.
Unser aktueller Healthcare-Fonds, der in Alten- und Pflegeheime investiert und betreutes Wohnen beimischt, wurde 2021 aufgelegt und war deutlich überzeichnet. Wir kommen hier bei den Investitionen gut voran und ich rechne bis ca. Sommer 2023 mit der Vollinvestition.
Des Weiteren bereiten wir einen Artikel-9-Fonds vor, der in Alten- und Pflegeheime investiert. Die Fondsauflage soll im Sommer 2023 stattfinden.

TPP: Wie läuft die Zusammenarbeit mit der INTREAL?
Sven Eggers: Wir haben anfangs die strategische Entscheidung getroffen, kein eigenes Backoffice zu unterhalten. Ein so großes Haus wie die INTREAL kann ihr Backoffice-Geschäftsmodellviel besser skalieren. Wir haben zudem die Erfahrung gemacht, dass die institutionellen Anleger eine hohe Meinung von der INTREAL haben. Vor allem das Meldewesen und das Reporting werden sehr geschätzt. Wir können uns so auf unsere Kernkompetenzen, das Fonds-, Investment- und Assetmanagement, konzentrieren.

TPP: Sie haben jüngst mit einem Windkraftfonds ein ganz neues Segment erschlossen. Was haben Sie in diesem Bereich vor?
Sven Eggers: Wir haben mit der Gründung der AIF Infrastructure GmbH unser Investitionsspektrum um das Segment der erneuerbaren Energien erweitert. Die Expertise dafür kommt von einem Mitarbeiter, der von der EnBW zu uns kam. Einen ersten Windkraftfonds konnten wir vor Kurzem vollständig mit soft commitments unterlegen Die Artikel-9-Vertriebsgenehmigung der BaFin wurde uns bereits avisiert. Der Fonds investiert in Onshore-Windanlagen. Das Zielfondsvolumen beträgt 300 Mio. Euro und ist bereits durch die bestehende Pipeline gedeckt. Ein Start-Portfolio mit einem Volumen von 200 Mio. Euro, das in Deutschland, Skandinavien und den BeNeLux-Staaten liegt, ist vorhanden und gesichert. Davon sind bereits 101,3 MW in Betrieb. Die Ausschüttungsrendite soll 3,0 bis 3,5 Prozent erreichen, die IRR 5,5 bis 6,0 Prozent.

TPP: Vielen Dank für das Gespräch!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von AIF Capital GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, August 2022