16.12.2020

Welt der Investment-Manager

BF.capital: Ein Rückblick auf 2020 und die Ziele für 2021

Manuel Köppel, Geschäftsführer, BF.capital GmbH

Die BF.capital hat sich im Jahr 2020 neu erfunden: Im Verlauf der vergangenen zwölf Monate hat sie dem Geschäftsmodell der BF.direkt Unternehmensgruppe, die sich als Komplettanbieter für die gewerbliche Immobilienfinanzierung versteht, eine völlig neue Facette hinzugefügt. Während das institutionelle Investmenthaus im Bereich Real Estate Debt noch Anfang des Jahres vor allem als Strukturierer und Betreuer von Schuldscheindarlehen und Verbriefungen tätig war, entfallen zum Ende des Jahres rund 200 Mio. Euro der betreuten Assets auf regulierte Fondsstrukturen. Damit konnte die BF.capital ihre Assets under Management trotz erfolgreicher Rückführungen im Volumen von rund 160 Mio. Euro auf rund 400 Mio. Euro steigern. The Property Post sprach mit Manuel Köppel, dem Geschäftsführer der BF.capital und Chief Financial und Investment Officer der BF.direkt-Gruppe, über 2020.

TPP: Herr Köppel, wenn Sie auf dieses besondere Jahr 2020 zurückblicken, was fällt Ihnen als erstes ein?

MK: Der Rückblick fällt zweigeteilt aus. Einerseits war das Jahr dominiert vom Thema Corona mit all seinen Auswirkungen auf die tägliche Arbeit und unser Geschäft. Andererseits war das Jahr für die BF.capital ein entscheidendes Jahr des Aufbaus und der Weiterentwicklung. Zum Jahresanfang bestand unser Geschäft im Wesentlichen aus der Ausreichung von Real Estate Debt in Form einzelner Schuldscheindarlehen, die „Deal-by-Deal“ bei institutionellen Investoren platziert und in der Folge von uns betreut und laufend überwacht wurden. Jetzt – am Jahresende – sind wir in der Welt der Investment-Manager angekommen. Bereits rund die Hälfte unserer Assets under Management (AuM) befindet sich in regulierten Fondsstrukturen, für die wir als Investment Advisor bestellt sind.

TPP: Wo stand die BF.capital am Jahresanfang bei den AuM und wo steht sie am Jahresende?

MK: Wir haben das Jahr mit rund 350 Mio. Euro AuM begonnen. Wir werden voraussichtlich bei rund 400 Mio. Euro enden. Blickt man nur auf diese Veränderungen, ergibt sich ein Wachstum von 50 Mio. Euro. Mir ist aber wichtig zu betonen, dass zahlreiche Engagements im Laufe des Jahres erfolgreich beendet wurden und wir das Kapital inklusive Verzinsung an die jeweiligen Anleger zurückgeführt haben. Besonders im Corona-Jahr, in dem Projekte häufig von Zeitverzögerungen geprägt waren und Finanzierungen oft prolongiert werden mussten, ist das eine bemerkenswerte Leistung, auf die wir stolz sind. Insgesamt werden wir bis Jahresende über 150 Mio. Euro an die Investoren zurückführen. Als Neugeschäft haben wir also im Jahr 2020 Real Estate Debt Instrumente in Höhe von rund 200 Mio. Euro ausgereicht, bzw. sind gerade noch dabei. Ein Großteil davon entfällt auf unsere neuen Fondsstrukturen.

TPP: Zu den Fondsstrukturen zählt auch das 300 Mio. Euro umfassende Mandat einer großen deutschen Versicherung. Wie ist hier der Stand?

MK: Wir haben Mitten im ersten Lockdown den Zuschlag erhalten. Der Investitionsfokus liegt hier auf Whole-Loan-Darlehen mit einem LTV bis 80 Prozent. Nach der Set-Up-Phase des Vehikels wurde die erste Finanzierung im Sommer ausgereicht und bis Jahresende wird das Portfolio auf einen Wert von über 150 Mio. Euro anwachsen. Spätestens im ersten Quartal 2021 werden wir dann auch die 200 Millionen-Euro-Marke knacken.

TPP: Außerdem ist die BF.capital im Fundraising für einen Real Estate Debt Fund. Wie ist hier die Resonanz?

MK: Wir sehen großes Wachstumspotenzial in der Asset Klasse Real Estate Debt. Viele Investoren, die in dem Bereich bislang sehr zurückhaltend waren, zeigen aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase zunehmend Interesse. Seit Ende 2019 und im Lauf von 2020 haben wir mit zahlreichen institutionellen Investoren gesprochen – darunter Versorgungswerke, Versicherungen, Pensionskassen und Banken für ihr Depot A. Aus der ersten Runde konnten wir eine zweistellige Anzahl konkreter Interessenten für unser Produkt gewinnen. Dann kam die Corona Pandemie und viele Investoren waren erst einmal mit anderen Dingen beschäftigt als mit dem Onboarding neuer Produkte oder gar neuer Assetklassen. Es ist uns jedoch gelungen, kaum Interessenten zu verlieren, so dass sich der Produktstart lediglich verzögert hat. Wir werden nun mit einigen Investoren noch im Dezember ein erstes Closing im mittleren zweistelligen Millionenbereich für den Fonds abschließen. Für 2021 haben wir weiteres hinterlegtes Interesse im dreistelligen Millionenbereich. Wir sind also sehr optimistisch, das Produkt wie geplant umsetzen zu können.

TPP: Könnten Sie die Eckdaten des Fonds kurz nennen?

MK: Wir planen eine Ausschüttungsrendite von mindestens 5 - 6 Prozent auf das investierte Kapital zu erwirtschaften. Durch die Mischung von Whole Loans und Mezzanine-Kapital können wir das erreichen und bieten mit dem Fonds ein ausbalanciertes Konzept mit einem mittleren Rendite-Risiko-Profil, das aus unserer Sicht gut in die heutige Zeit passt. Die Fondslaufzeit beträgt sieben Jahre ab dem ersten Closing. Wir finanzieren immer Phasen der Wertschöpfung – also beispielsweise den Ankauf von Grundstücken, für die das Baurecht noch optimiert werden kann, Projektentwicklungen oder Umnutzungen. Die Gelder, die der Fonds vergibt, haben eher kurze Laufzeiten und werden während der Fondslaufzeit mehrmals revolvierend neuinvestiert. Der Fonds eignet sich für immobilienaffine Investoren, die ein Investment suchen, das nicht in die Immobilienquote fällt und eine kurze Duration aufweist.

TPP: Der institutionelle Bereich bringt ja umfassende regulatorischen Anforderungen mit sich. Wie deckt die BF.capital diese ab?

MK: Wir haben uns 2020 stark professionalisiert. Die BF.capital als Unternehmen ist endgültig in der regulierten Welt angekommen. Unsere Investoren spielen sozusagen in der „ersten Bundesliga“ der institutionellen Anleger und unsere Fonds unterliegen der Aufsicht durch die Luxemburger Finanzaufsicht CSSF. In der Folge sind wir auch als Investment Consultant mit der ganzen Bandbreite der Regulatorik konfrontiert. Das hat bei uns inhouse zu einer steilen Lernkurve geführt. Um die neuen Anforderungen abzudecken, haben wir unsere Personalstärke 2020 verdoppelt. Wir haben auch in Tätigkeitsbereichen, die vorher gar nicht relevant für uns waren und die in die regulatorische Schiene gehören, neue Mitarbeiter eingestellt. Das heutige Geschäftsmodell wollen wir skalieren und mit dem geplanten Wachstum werden wir auch noch weitere neue Stellen aufbauen. Wir suchen derzeit vor allem Werkstudenten und Praktikanten, können aber auch Absolventen und Young Professionals interessante Entwicklungsperspektiven bieten.

TPP: Blicken wir nun auf den Markt. Die BF.capital muss ja nicht nur Geld einsammeln, sie muss es auch investieren. Gibt es ausreichend gute Projekte?

MK: Die Banken sind aufgrund der Corona-Situation zurückhaltender geworden. Das heißt für uns, dass wir als alternativer Finanzierer mehr Anfragen bekommen. Eigentlich ist das eine gute Nachricht für uns. Allerdings heißt das nicht zwangsläufig, dass die Anzahl der interessanten und aus unserer Sicht machbaren Deals zugenommen hat. Zwar bekommen wir deutlich mehr Deals zu sehen, aber wir müssen auch mehr aussortieren. Ungeachtet dessen haben wir – auch aufgrund der gewachsenen Beziehungen – Zugang zu einer ausreichenden Zahl guter Opportunitäten.

TPP: Lassen Sie uns noch auf das neue Jahr blicken. Welche Ziele hat sich die BF.capital für 2021 vorgenommen?

MK: Wir wollen im Laufe des Jahres 2021 über alle Vehikel hinweg in Richtung der ersten Milliarde Euro AuM wachsen. Neben unserem Whole-Loan-Mandat soll insbesondere der BF Real Estate Debt Fund zu diesem Wachstum beitragen, aber auch Einzeldeals im Schuldscheindarlehensformat sind weiterhin von Interesse. Mittelfristig – das heißt in den kommenden fünf Jahren – wollen wir die AuM auf mehrere Milliarden Euro ausbauen und die BF.capital als führenden Alternative Investment Manager im Bereich Real Estate Debt etablieren. Parallel werden wir auch die anderen Sparten der BF.direkt Unternehmensgruppe ausbauen und wollen auch deren Profil schärfen und weiterentwickeln.