Was Investoren erwarten

Institutionelle und semiinstitutionelle Investoren sind nach wie vor stark an Immobilienanlagen interessiert, haben aber hohe Erwartungen. Ralf Schlautmann, Geschäftsführer der E&G Funds & Asset Management GmbH, erläutert im Interview mit The Property Post, worauf es ankommt, um bei dieser Zielgruppe als Anbieter und Manager von indirekten Immobilienanlagen erfolgreich zu sein.

The Property Post: Herr Schlautmann, viele Investoren suchen zurzeit mangels anderer Anlagealternativen nach Möglichkeiten für Immobilieninvestments, doch viele viele Teilmärkte und Marktsegmente gelten inzwischen schon als relativ teuer. Wo lassen sich denn mit Immobilien noch attraktive Renditen erwirtschaften?

Ralf Schlautmann: Es stimmt, insbesondere bei den sogenannten Core-Objekte an den deutschen Top-7-Standorten haben die Anfangsrenditen inzwischen spürbar nachgegeben, und das wirkt sich dann natürlich mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung auch an anderen Standorten aus. Deshalb ist es schwieriger geworden, interessante Investmentchancen zu identifizieren, - aber es ist nicht unmöglich. Interessant sind aus unserer Sicht vor allem solche Immobilien, bei denen man die Rendite durch ein richtig gutes Asset Management signifikant positiv beeinflussen kann. Das zum Beispiel Parkhäuser, kleinere Nahversorger im Retailbereich, Logistikimmobilien oder auch Health-Care-Immobilien.

TPP: Was verstehen Sie unter einem „richtig guten Asset Management“?

R. S.: Man muss sich in dem jeweiligen lokalen Markt und mit der betreffenden Immobiliennutzungsart sehr gut auskennen, denn nur dann kann man mit den Gebäuden so intensiv und erfolgreich arbeiten, wie es notwendig ist. Einen sehr guten Asset Manager erkennen Sie daran, dass er gerade auch in Nischen nachhaltig höhere Erträge erwirtschaftet und dafür keine höheren Risiken eingehen muss als alle anderen Marktteilnehmer auch. Er ist in der Lage, die Potenzialer einer Immobilie und eines Standortes zu erkennen und effizient zu nutzen.

TPP: Sie haben auch Betreiberimmobilien erwähnt, die beispielsweise im Health-Care-Bereich häufig anzutreffen sind. Sind diese Immobilien nicht riskanter als andere Immobilien? Immerhin kommt dort zu den allgemeinen Immobilienrisiken noch der Betreiber als zusätzlicher Risikofaktor hinzu...

R. S.: Genau darauf kommt es an: Der Betreiber kann ein Risikofaktor sein, er kann aber auch eine zusätzliche Chance darstellen. Er muss sein Geschäft in jedem Fall sehr gut verstehen. Wenn ich in eine Betreiberimmobilie investiere, deren Betreiber sein Geschäft sehr gut und professionell betreibt, dann ist das oft sicherer als ein Investment in die klassischen Nutzer-Immobilien wie zum Beispiel große Bürohäuser, bei denen der Investor und sein Erfolg viel mehr von der Entwicklung am Mietmarkt abhängig sind.

TPP: Warum nutzen dann nicht mehr Investoren die von Ihnen angesprochenen Nischen und konkurrieren stattdessen lieber miteinander um teure Bürotürme in Citylagen?

R. S.: Vielen Investoren fehlt in den Nischen der Marktzugang, und es gibt oft auch zu wenige bewertbare Angebote. Wir beobachten aber auch in den Nischen eine immer stärkere Professionalisierung und das Angebot in diesen Bereichen wächst sukzessive. Nicht zuletzt gibt es auch nicht viele Anbieter, die Investments in diesen Nischen in hoher Qualität und mit einem professionellen Asset Management realisieren und betreuen können.

TPP: Welche Rolle spielen dabei die Losgrößen? Viele institutionelle Investoren stehen unter einem erheblichen Anlagedruck, und in der Frankfurter City lässt sich mit einem einzigen Investment wesentlich mehr Kapital „unterbringen“ als mit Parkhäusern, Nahversorgern oder Health-Care-Immobilien …

R. S.: Natürlich sprechen wir hier von einem kleinteiligeren Segment. Aber gerade das suchen viele Investoren. Sie wollen lieber ein paar Nahversorger kaufen statt eines großen Bürohochhauses. Und gerade in den Nischen kann man mit Summen bis zu 100 Millionen Euro schon eine Menge bewegen. Viele Investoren wollen keinen großvolumigen Einstieg in den Markt.

TPP: Warum kommen die Anleger zu Ihnen? Was bietet ihnen die E&G Funds & Asset Management GmbH?

R. S.: Wenn Sie die Qualität Ihres Asset Managements unter Beweis gestellt habe, dann spricht sich das herum, und dann kommen auch Nachfragen. Das erleben wir zum Beispiel aktuell beim Thema Parkhäuser. Was uns auszeichnet, ist die umfassende Immobilienkompetenz im eigenen Haus. Wir sind nicht nur Vermögensverwalter oder Banker, sondern wir haben auch das Personal und das Know-how, um das Immobilien-Asset Management und bei Bedarf auch die Bauherrenrolle zu übernehmen. In diesem Bereich können wir Potenziale erschließen, die einem Investor ohne dieses Know-how nicht zugänglich sind.

TPP: Vielen Dank für das Interview!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von The Property Post
Erstveröffentlichung: The Property Post, 2. Oktober 2015