Viele neue Anfragen

Die Stimmung am Finanzierungsmarkt ist schlecht. Dem können sich auch die Kreditfonds nicht entziehen. Warum die BF.capital dennoch neue Anfragen bekommt, wo sie Neugeschäft macht und welche Kriterien sie anlegt, erläutert Geschäftsführer Manuel Köppel im Interview.

Herr Köppel, Sie verantworten bei der BF-Gruppe das Debt Funds-Geschäft. Wie schlägt sich das Segment unten den aktuell komplett veränderten Marktbedingungen?
Die Stimmung am Finanzierungsmarkt insgesamt ist erwartungsgemäß schlecht. Dies zeigt nicht zuletzt das BF.Quartalsbarometer, das im zweiten und dritten Quartal 2022 deutlich gesunken ist. Die Banken sind extrem zurückhaltend. Und ich muss auch sagen, dass wir als alternativer Finanzierer zurückhaltend sind.

Dennoch hat die Situation für uns auch positive Seiten: Wir bekommen viele neue Anfragen, darunter auch solche die wir vor einem Jahr so nicht bekommen hätten, weil der zugrunde liegende Investment Case damals zu deutlich günstigeren Konditionen über eine Bank finanzierbar gewesen wäre. Ähnlich verhält es sich mit Darlehensnehmern, die sich bislang direkt am Kapitalmarkt finanziert haben. Auch diese kommen nun häufiger zu uns.
Wir als Debt Funds Provider können dem aktuell schwierigen Marktumfeld also zumindest als positiven Aspekt abgewinnen, dass wir uns aus einer breiten Grundgesamtheit die besten Kreditnehmer und Projekte aussuchen können.

Welche Anfragen lehnen Sie ab?
Wir sehen insgesamt eine sehr große Bandbreite von Anfragen. Ein Teil der Anfragen sieht noch so aus wie vor einigen Monaten – das heißt mit Multiplikatoren und Exit-Preisen, die heute einfach nicht mehr realistisch sind. Diese Anfragen können wir nicht weiterverfolgen. Wir haben aber aktuell auch keine Lösungen für opportunistische Projekte mit zu wenig Eigenkapitaleinsatz. So lange nicht eine klarere Tendenz erkennbar ist, bei welchen Renditen bzw. Exit Multiples sich der Markt einpendelt, bleiben die Finanzierungsausläufe im gesamten Fremdkapitalsegment bei Neuabschlüssen konservativ.

Welche Anfragen verfolgen Sie weiter?
Das kann man schwer pauschalisieren. Grundsätzlich müssen wir von der Qualität des Darlehensnehmers und des Projektes überzeugt sein. Zudem muss echtes Eigenkapital im Projekt sein, rund 20 Prozent sind aus unserer Sicht ein guter Richtwert. Wenn es um Entwicklungssituationen geht, dann stellen wir aktuell auf den reinen Grundstückskaufpreis ab und finanzieren eher keine weitergehenden Entwicklungskosten mit. Kurz gesagt: Wir sind wählerisch und können dies uns im Moment auch leisten.  
Eines möchte ich noch ergänzen: Ein Faktor, der auch im Debt-Funds-Segment immer wichtiger wird, ist ESG. Es gibt immer mehr Institutionelle, die in Kreditfonds investieren wollen, aber nur unter der Voraussetzung, dass es sich mindestens um Artikel-8-Fonds handelt. Diese Tendenz wird zu einer ebenso starken Ausdifferenzierung führen wie aktuell die Kapitalstärke der Entwickler. Für Marktteilnehmer und Objekte ohne ESG-Fokus werden in Zukunft weniger Finanzierungsquellen zur Verfügung stehen.

Aktuell sehen wir ja kaum Transaktionen. Wann wird der Markt wieder in einen normaleren Modus kommen?
Wir werden wieder zu einem „normaleren“ Marktgeschehen mit mehr Transaktionen kommen. Allerdings muss sich der Markt erst noch finden. Ich gehe davon aus, dass wir frühestens im ersten oder zweiten Quartal des neuen Jahres so weit sind. Dann kennen die Marktakteure den Umfang der Preiskorrekturen, die sich nach Lagen und Nutzungsarten meines Erachtens sehr heterogen darstellen werden, und haben wieder mehr Planungssicherheit.  

Herr Köppel, wir danken Ihnen für das Gespräch!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von BF.capital
Erstveröffentlichung: TPP, November 2022