Uns redet kein Vermieter rein

Viele mittelständische Unternehmen sind auf Expansionskurs und suchen dafür Finanzierungsmodelle. Statt geschäftlich genutzte Objekte wie Produktionsgebäude, Logistik- oder Handelsimmobilien zu kaufen oder anzumieten, können Unternehmen auch das Immobilienleasing in Anspruch nehmen. Die BayWa, ein international tätiger Konzern mit den Geschäftsfeldern Energie, Agrar und Baustoffe, hat bereits Erfahrung mit Immobilienleasing gesammelt und dabei auch mit dem Leasinganbieter CoRE Solutions zusammengearbeitet. Wir sprachen darüber mit Klaus Busch, Geschäftsführer der CoRE Solutions, und Martin Lechner, Leiter Corporate Real Estate Management der BayWa.

TPP: Herr Busch, wo liegen aus Sicht des Leasingnehmers die Vorteile, wenn das Unternehmen eine Immobilie least und nicht einfach anmietet?
Busch: Ein ganz wichtiger Punkt ist die Kaufoption am Ende der Leasinglaufzeit zum Restbuchwert. Kein Immobilieninvestor käme auf die Idee, eine Immobilie nach 20 Jahren, eventuell nach erheblicher Verkehrswertsteigerung, zu einem solch günstigen Preis zu verkaufen. Ein zweiter wichtiger Punkt ist die Art der Mietberechnung. Ein Investor würde gerade in Anbetracht der aktuell hohen Inflation in der Regel einen indexierten Mietvertrag abschließen. Die Leasingmiete dagegen bleibt in den allermeisten Fällen gleich und wird nur angepasst, wenn sich der Finanzierungszinssatz ändert. Dies wird aber häufig mit einer Zinsbindung ausgeschlossen, die mit der Leasingdauer übereinstimmt. Hinzu kommen steuerliche Optimierungsmöglichkeiten, die aber nichts mit dem Mietvertrag zu tun haben, sondern mit der Objektgesellschaft, die wir für jeden Leasinggegenstand bilden.

TPP: Herr Lechner, für das 2016 fertiggestellte BayWa-Logistikzentrum im unterfränkischen Röthlein haben Sie sich für eine Build-to-lease-Konstruktion entschieden. Sie haben sich also einen Neubau errichten lassen und diesen dann geleast. Was hat sie dazu veranlasst?
Lechner: Wichtig war uns, dass wir die Immobilie genauso bauen konnten, wie wir sie brauchten, dass uns kein Vermieter reinredet. Mit dem Build-to-lease hatten wir freie Hand beim Bau und haben hinterher eine Abrechnung mit der CoRE Solutions als Leasinggesellschaft gemacht. Ganz wichtig war uns auch, dass wir die Rückkaufsoption haben. Denn in dieser Gegend ist es nicht einfach, Baurecht für 40.000 Quadratmeter Logistikfläche zu erhalten. Außerdem fiel der Bau des Logistikzentrums auf einen Zeitpunkt, an dem die BayWa sehr stark expandierte, auch international. Für diese Expansion sollten Kreditlinien freigehalten werden, und das Objekt stellte für uns damals eine relativ große Investition dar. Auch steuerliche Erwägungen haben für Build-to-lease, aber auch für unsere Sale-and-lease-back-Arrangements eine Rolle gespielt. So konnten wir bei der Veräußerung entstandene Buchgewinne steueroptimiert als Rücklage nach §6b EstG bilden. Diese Gelder nutzen wir für Reinvestitionen.

TPP: Herr Busch, ist die BayWa ein typischer Kunde von Ihnen?
Busch: Die BayWa ist für uns in jedem Fall ein idealer Kunde: groß und bonitätsstark. Die Leasingstrukturen funktionieren nämlich vor allem dann gut, wenn man einen bonitätsstarken Leasingnehmer hat. Damit können wir das Projekt zu besten Konditionen finanzieren. Das kommt dann natürlich auch dem Leasingkunden zugute, weil sich die Leasingmiete eins zu eins aus dem Finanzierungskonditionen ableitet. Im Fall des Logistikzentrums in Röthlein haben wir bei der Suche nach einem Finanzierungspartner offene Türen eingerannt. Das Rennen gemacht hat die örtliche Sparkasse. Sie finanziert das Objekt zu 100 Prozent einschließlich Transaktionsnebenkosten für 20 Jahre. Eine Besonderheit in diesem Fall war, dass die BayWa aufgrund ihrer Finanzstärke die Bauphase selbst finanziert hat. Sonst erfolgt die Bauzwischenfinanzierung auf Ebene der Objektgesellschaft.

TPP: Herr Lechner, plant die BayWa, in den kommenden Jahren weitere Objekte zu leasen?
Lechner: Nein, derzeit haben wir einen anderen Fokus und wollen unser Portfolio im Eigentum wieder aufbauen. Momentan umfasst das Standortnetz der BayWa in Deutschland rund 650 Wirtschaftseinheiten mit über sechs Millionen Quadratmetern Grundstücksfläche. Die Eigentumsquote beträgt derzeit etwa 75 Prozent, sie war aber in unserer fast 100jährigen Geschichte schon höher. Für uns spielt Eigentum traditionell eine große Rolle. Aber es gab in den letzten 20 Jahren große strukturelle Veränderungen in unseren Branchen, weshalb wir unser Standortnetz optimiert haben. Einige Grundstücke wurden verkauft, andere Standorte neu geschaffen. Zudem haben wir in Firmenübernahmen, auch international, investiert. Derzeit wollen wir die Eigentumsquote wieder erhöhen, um gerüstet zu sein für Zeiten, in denen wir durch Erträge aus Immobilienverkäufen einen Beitrag zum Unternehmenserfolg leisten können.
Busch: Mittlerweile arbeite ich seit rund 25 Jahren im Immobilienleasing. Die Erfahrung hat gezeigt: Wenn es der Wirtschaft mal nicht so gut geht, können bonitäts- und substanzstarke Unternehmen wie die BayWa mit Immobilienleasing stille Reserven heben, etwa um einen konstanten Ergebnisausweis des Unternehmens zu gewährleisten. So hat sich um Jahr 2021 das Immobilienleasingvolumen im Vergleich zum Vorjahr verdoppelt. Das war sicherlich der Krisensituation durch die Corona-Pandemie geschuldet.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von CoRE Solutions GmbH und BayWa AG
Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2022