Überrenditen mit Private Debt

Projektentwickler greifen häufig auf Mezzanine-Finanzierungen zurück, um die Lücke zwischen Eigenkapital und Senior Loan zu schließen. Die Implementierung von Basel IV wird diese Finanzierungslücken noch vergrößern. Deshalb steigt die Zahl der Real Estate Private Debt Fonds am Markt – darunter auch einige für institutionelle Investoren spannende Produkte. The Property Post sprach darüber mit Monika Bednarz, Director bei LAGRANGE Financial Advisory.

TPP: Warum sind Real Estate Private Debt Fonds interessant?

MB: Gut ausgewählte Fonds weisen häufig eine deutlich attraktivere Rendite-Risiko-Relation auf als andere Anlageprodukte. Das liegt vor allem an der Fristentransformation, die viele dieser Fonds auszeichnet. Insbesondere gilt das für kurzfristige Mezzanine-Finanzierungen. Mehrere kurzfristige Finanzierungen, Darlehen oder Anleihen werden in einem Produkt gebündelt, das Investoren stabile, langfristig planbare Cashflows anbietet. In der Regel kommt eine Losgrößen-Transformation hinzu: Anleger investieren in mehrere Projektentwicklungen statt nur in eine. Oder umgekehrt – ein Fonds bündelt mehrere kleinere Finanzierungstranchen für ein größeres Projekt. Damit findet auch eine Transformation der mit den Finanzierungen verbundenen Risiken statt.

TPP: Private Debt Fonds sind möglich, weil Projektentwickler Mezzanine-Finanzierungen nachfragen. Warum tolerieren sie die damit verbundenen höheren Zinssätze?

MB: Weil sie die Lücke zwischen vorhandenem Eigenkapital und Senior Loan schließen müssen, um ihr Projekt realisieren zu können. Diese ohnehin schon häufig auftretende Finanzierungslücke wird mit der Implementierung von Basel IV insbesondere im Immobiliensegment und vor allem in Deutschland noch weiter auseinanderklaffen.

TPP: Einige Investoren scheuen vor Projektfinanzierungen zurück, weil die damit einhergehenden Risiken hoch und schwer zu überschauen sind. Warum ist das bei Private Debt Fonds nicht so?

MB: Debt Fonds bieten vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten. Um das Risiko zu optimieren, kann man Strategien mischen, beispielsweise indem man erstrangig besicherte Gesamt- oder Seniorfinanzierungen mit Mezzanine-Finanzierungen kombiniert. Der Hauptvorteil gut strukturierter Produkte ist aber auch bei reinen Mezzanine-Fonds der, dass man nicht mit nur einem einzigen Projekt besichert ist. Das Risiko lässt sich weiter minimieren, indem man die Finanzierung zusätzlich mit anderen Assets oder dem Gesamtvermögen des Projektentwicklers besichert. Dies ist zum Beispiel durch eine persönliche Bürgschaft des Projektentwicklers möglich. Außerdem lassen sich die Leverage-Vorteile nutzen. Eigenkapitalfonds müssen entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen mit 50 bis 60 Prozent Eigenkapital investieren. Bei Mezzanine-Finanzierungen sind es oft nur ca. 20 Prozent des Gesamtprojekts oder -objekts. Den Risiken der vom Fonds finanzierten Entwicklungen ist der Investor, wie eben schon angesprochen, zudem jeweils nur für eine begrenzte Phase ausgesetzt.

TPP: Spiegeln die höheren Renditen der Debt Fonds nicht trotz alledem höhere Risiken wider?

MB: Gut strukturierte und vertraglich umfassend abgesicherte Fonds weisen Risikoniveaus aus, die sich durchaus mit denen von Eigenkapitalfonds messen können. Empfehlenswert sind unter anderem Covenants, die ein Eingreifen schon bei ersten Verschlechterungen der Lage ermöglichen. Wer zu spät reagieren kann, dem bleibt im Ernstfall oft nur die Verwertung der Immobilie. Gut strukturierte Debt Fonds ermöglichen schon bei kleineren Abweichungen die Umstrukturierung der Finanzierung, bevor es zu ernsten Problemen kommt.

TPP: Woran erkenne ich den gut strukturierten Debt Fonds?

MB: Entscheidend ist selbstverständlich die Auswahl der Finanzierungen. Zu beachten ist vor allem, dass Mezzanine-Tranchen auch für Projekte nachgefragt werden, die eigentlich gar keine Finanzierung bekommen sollten. Deshalb müssen die Qualität und die Lage der Projekte, die Bonität und weitere Faktoren umfassend geprüft werden. Nicht zu unterschätzen ist die Bedeutung der Ex-Post-Analyse: Sobald die Gelder ausgezahlt sind, ist ein möglichst engmaschiges Monitoring erforderlich. Denn je früher man erste Krisensignale erkennt, desto größer der eigene Spielraum. Krisen entfalten sich in Projekten und Unternehmen in mehreren Phasen. Die erste Etappe ist eine strategische Krise: Das Unternehmen ist gemessen an der aktuellen Marktlage falsch aufgestellt. Bleiben geeignete Gegenmaßnahmen aus, kommt es zu einer Ertragskrise. Die Margen erodieren, die Umsätze sinken, die Kosten steigen. Schließlich folgt die Liquiditätskrise. Wenn die ersten Rückzahlungen ausbleiben, ist es für den Kreditgeber oft schon zu spät. Ihm bleiben keine Möglichkeiten mehr, Verlusten vorzubeugen.

TPP: Welche Sektoren und welche Regionen empfehlen Sie?

MB: Mezzanine-Fonds sollten in etablierten Märkten investiert sein. Aus unserer Sicht sind das vor allem Deutschland, Großbritannien, Skandinavien und die USA. In anderen Regionen sollten Investoren lieber auf Senior-Finanzierungen oder Gesamtfinanzierungen mit erstrangiger Besicherung setzen. Auch dann ist regionales Know-how unabdingbar. In Spanien beispielsweise muss eine Bürgschaft in einem öffentlichen Register eingetragen werden, damit sie wirksam ist.  

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von LAGRANGE Financial Advisory GmbH
Erstveröffentlichung: TPP, Juli 2021