Schnellerer Return am Sekundärmarkt

Immer mehr institutionelle Investoren wollen auf dem Sekundärmarkt für offene Immobilien-Spezial-AIF investieren. Mehr als 40 Prozent sehen ein steigendes Kaufinteresse. Einer der Gründe ist der schnellere Return im Vergleich zum Primärmarkt. Auch auf der Verkäuferseite gibt es Bewegung. Neben der Portfoliooptimierung spielt zunehmend auch Unzufriedenheit mit der Performance eine Rolle.

Wir haben dazu mit Jörn Zurmühlen, Vorstand der Real Exchange AG (REAX) gesprochen.

TPP: Herr Zurmühlen, wie ist die Stimmung bei den Käufern auf dem Sekundärmarkt?

JZ: Vor allem auf der Käuferseite ist das Interesse institutioneller Investoren gestiegen: 40,74 Prozent (+1,84 pp) der befragten Anleger nehmen ein steigendes Kaufinteresse wahr. Das ist eine sehr große Gruppe. Weitere 55,56 Prozent sagen, ihr Kaufinteresse sei gleichbleibend. Nur vier Prozent sprechen von einem gefallenen Kaufinteresse. Unterm Strich erwarten wir deutlich mehr Bewegung auf dem Sekundärmarkt für offene Immobilienspezialfonds.

TPP: Blicken wir auf die Motivationen der Käuferseite. Welche Gründe sind für den einen Anteilserwerb auf dem Sekundärmarkt wichtig?

JZ: Wichtiger geworden ist vor allem der schnellere Return bei Käufen am Sekundärmarkt im Vergleich zu Zeichnungen auf dem Primärmarkt (59,26 Prozent; + 15,14 pp). Hier zeigt sich ein Problem, dass viele Fondsanbieter auf dem Primärmarkt haben. Sie können zwar Kapitelzusagen einwerben, aber es nimmt immer mehr Zeit in Anspruch, bis das Kapital investiert ist. Ebenfalls deutlich an Bedeutung gewonnen hat die Nutzung von Investment-Opportunitäten (37,04 Prozent; +10,57 Prozent).

TPP: Und wie sieht es auf der Verkäuferseite aus?

JZ: Der Anteil der Investoren, die ein Rückgabeinteresse an den AIFM signalisiert, ist deutlich gestiegen – um 9,25 pp auf 14,81 Prozent. Die große Mehrheit – 74 Prozent – schätzen das Verkaufsinteresse als gleichbleibend ein.

TPP: Was sind die Gründe für Verkäufe?

JZ: Die Unzufriedenheit mit der Fonds-Performance bzw. dem Fondsmanagement hat an Gewicht gewonnen: Fast 60 Prozent (+12,04 pp) nannten dies als Motivation für einen Verkauf von Fondsanteilen. Grund hierfür ist nicht zwingend die Leistung des Asset Managers: Über Jahre haben Immobilienfonds parallel zur Marktentwicklung eine sehr gute Performance erzielt. Auf dem Scheitelpunkt des Marktzyklus legen Investoren zunehmend mehr Wert auf Outperformance ihrer Fondsbeteiligungen durch aktives Asset Management. Das erreichen jedoch nicht alle Asset Manager.

Die aktuelle Befragung zeigt allerdings deutlich, dass die Portfoliooptimierung immer noch der Hauptgrund für einen Verkauf ist. Neben dem Thema Unzufriedenheit haben auch regulatorische Anforderungen (26,93 Prozent; +12,04 pp) und ESG-Erwägungen (18,52 Prozent; +10,19 pp) als Motive für Verkäufe an Bedeutung gewonnen.

TPP: Spielt das Megathema ESG auch auf dem Sekundärmarkt eine Rolle?

JZ: Das Megathema ESG spielt für fast die Hälfte (42,86 Prozent) der Umfrageteilnehmer auch bei Umplatzierungsüberlegungen eine Rolle. Die genaue Bedeutung, können wir aktuell natürlich nur schwer exakt zu quantifizieren. ESG ist jedoch ein Zukunftsthema, das seine Schatten auch auf den Sekundärmarkt vorauswirft. 

TPP: Herr Zurmühlen, wir danken für das Gespräch.

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Erstveröffentlichung: 21.April 2022