Revolution der Vermietung

Voraussichtlich am 1. Juni 2015 tritt neben der Mietpreisbremse auch das so genannte Bestellerprinzip in Kraft. Hausverwaltungen werden die Vermietung künftig tendenziell selbst übernehmen. Bei den Maklern kommt es zu einer Verschiebung – aus Vermietungsmaklern werden Suchmakler, die im Auftrag der Wohnungssuchenden tätig werden.

The Property Post: War die bisherige Praxis – der Mieter zahlt den Makler – so schlecht?

Sebastian Scheele: Bei Ihrer Frage kommt es auf die Perspektive an! Bisher war die Außenprovision sozusagen der Eintrittspreis für Mietobjekte in gefragten Wohnlagen. Daher zwei Antworten dazu:

NEIN, für Eigentümer, Hausverwaltungen und Makler hatte das knappe Angebot dazu geführt, dass diese Marktpraxis lange bestehen konnte. Der Markt hatte sich bisher zu einem Ungleichgewicht zu Lasten der Mieter selbst reguliert. Der „letzte Mieter“, der den Zuschlag bekam und den Mietvertrag schloss, musste den beauftragten Dienstleister bezahlen. Die Dienstleister, die auf einen entsprechenden Bestand an Wohnungen Zugriff hatten, konnten relativ einfach hohe „Außenprovisionen“ durchzusetzen.

JA, für die Mieter, die den Makler mit Mietvertragsabschluss bezahlen mussten, war diese Zahlungspraxis ungerecht. Oft wurde für die Traum-Wohnung oder das Wunsch-Haus dieser Eintrittspreis der „Außenprovision“ billigend in Kauf genommen. Diese Courtage musste der Mieter betriebswirtschaftlich betrachtet auf die Mietdauer umlegen. Der Mieter bekam dafür faktisch nichts, da die Beauftragung ja durch den Eigentümer oder die Hausverwaltung erfolgte und nicht durch ihn selbst.

In der Vergangenheit war es für den Vermieter ein Leichtes, einen Makler zu beauftragen, denn er musste ihn nicht bezahlen. Werden mit der Einführung des Bestellerprinzips viele Vermieter sagen: „Ich mache das erst mal selbst!“?

Sebastian Scheele: Selbstverständlich! Kein Eigentümer und keine Hausverwaltung wird diese Dienstleistung zu vergleichbaren Konditionen selbst bezahlen. Sie alle werden die Vermietung eigenständig übernehmen, Exposés anfertigen, Inserate schalten und Besichtigungen vereinbaren und falls notwendig neue Mitarbeiter dafür einstellen. Der Wettbewerb für diese Dienstleistung wird auf den Kopf gestellt und die bisherigen Margen werden in der Form nicht mehr durchsetzbar sein.

Wird es Versuche geben, die Neuregelung irgendwie zu umschiffen?

Sebastian Scheele: Niemand wird eine Macht- und Marktposition freiwillig aufgeben, wenn man bisher damit gut verdient hat. Es wird in der Übergangsphase sicherlich noch den ein oder anderen Versuch geben, irgendwie an dem alten Prinzip festzuhalten: mit Schwarzgeld, hohen Küchenablösen, möbliertem Wohnen oder einer nachträglichen Beauftragung.

Langfristig sehen wir aber eine Umkehr vom Mietmakler zum Suchmakler. Massenbesichtigungen, bei denen man einem Makler dankend eine Provision zahlen musste, um die Wohnung zu kriegen, gehören damit der Vergangenheit an. Darum ging es dem Gesetzgeber und ich kenne auch niemanden, der diese gesetzliche Reglementierung für ungerecht hält.

Wie wird das Bestellerprinzip die Wohnungssuche aus der Sicht eines Mieters verändern?

Sebastian Scheele: Es wird zu keiner direkt spürbaren Entspannung des unteren und mittleren Preissegmentes von Mietangeboten und den bekannten Bewerbungsprozessen führen. Massenbesichtigungen mit Eigentümern und Hausverwaltungen werden unserer Meinung nach sogar deutlich zunehmen.

Die eigenständige Immo-Suche und die Online-Vermarktung in Form von virtuellen Begehungen sowie Mietgesuchen werden an Bedeutung gewinnen. Die Normalverdiener werden weiterhin auf gute Angebote unter der Hand angewiesen sein und die eigene Vermarktung des Gesuchs durch Bekannte, Freunde und die sozialen Netzwerke wird dabei entscheidend zum Erfolg beitragen. Wir sehen auch, dass deutlich mehr Nachmieter direkt gesucht werden als bisher, da nunmehr die Höhe der Küchenablöse unter einem ganz anderen Gesichtspunkt betrachtet werden kann.

Auch jetzt gibt es Mietinteressenten, die Makler beauftragen. Was ändert sich hier?

Sebastian Scheele: Diese Suchenden werden von der gesetzlichen Neuregelung deutlich profitieren, da um Ihre Bonität und Zahlungsbereitschaft gekämpft werden wird. Wir sehen daher auch kein Ende für gute Vermittlungsleistungen. Makler werden auch in der Wohnraumvermietung ihren Platz finden und attraktive Honorare vereinbaren können. Die regionale Marktkenntnis wird dabei ebenso an Bedeutung gewinnen wie die Qualität der Beratung.

Wer wird künftig noch einen Makler beauftragen?

Sebastian Scheele: Jeder, der es sich leisten kann. Makler werden in der Vermietung nicht per se abgeschafft. Aber sie werden durch die Neuregulierung von Vermietungs- zum Suchmaklern. Der Relocation Service, der schon seit vielen Jahren existiert, wird für regional gut aufgestellte Dienstleiser eine Alternative. Suchmakler werden in Zukunft nach passenden Angeboten Ausschau halten und dann entsprechend einem Stundenhonorar oder einer Erfolgsvergütung entlohnt. Die Aussichten sind aber insgesamt trübe. Es wird sicherlich zu einer größeren Marktbereinigung kommen. Viele Makler wollen auf Kaufobjekte ausweichen. Doch auch hier tummelt sich bereits eine ausreichende Anzahl an Glücksrittern, so dass der Wettbewerb in der Branche noch mehr angeheizt wird.

Gibt es aus der Immobilienbranche neue, innovative Reaktionen auf die Änderung der gesetzlichen Rahmenbedingungen?

Sebastian Scheele: Jede Neuregulierung bringt auch Chancen mit sich. Daher beobachten wir von Immobase DE den Markt sehr genau. So sind in der Start-Up Szenerie beispielsweise einige interessante Konzepte und Alternativen entstanden. Der ein oder andere neue Marktteilnehmer entpuppt sich dabei jedoch als getarntes Start-Up. Es wird also durch eines der führenden Angebotsportale gefördert und auch mit entsprechenden Angeboten unterfüttert. Viele neue Plattformen versuchen, den Makler und seine Dienstleistung zu ersetzen, und andere wiederum wollen mit einer Art Bieterverfahren ohne Besichtigung dazu beitragen, dass Mieter und Vermieter sich schneller zum Höchstpreis handelseinig werden. Diese beiden Ansätze dürften sich jedoch schwer in die Realität umsetzen lassen - zumindest aus unserer langjährigen Berufserfahrung. Allen Ideen ist folgendes gemeinsam: Sie konzentrieren sich auf das Mieter- und Vermieter-Verhältnis.

Welchen Weg geht Immobase?

Sebastian Scheele: Kurz gesagt: Bei uns ist der Suchende das Angebot. Wir konzentrieren uns auf den Miet- und Kaufinteressenten, völlig losgelöst von der neuen Gesetzgebung. Bei uns kann sich jeder Suchende kostenlos registrieren und seine Suchanzeige für zwölf Monate ohne Vertragsbindung veröffentlichen. Die Suchanzeige kann eigenständig beworben werden und Anbieter können jederzeit danach filtern und mit dem Suchenden Kontakt aufnehmen. Auch dieser Service ist bis auf Weiteres kostenlos. Zudem sind wir dabei, zahlreiche Kauf- und Mietangebote in Form von Schnittstellen an unsere Plattform zu binden. Wir sind also zuversichtlich, eine Nische zu den bestehenden Angebotsplattformen bieten zu können.

Mit unserer langjährigen Erfahrung wollten wir den Miet- und Kaufgesuchen eine Plattform bieten, die auch dem Dienstleister und Eigentümer schnell und einfach weiterhilft. Und Makler leisten einen nicht unerheblichen Beitrag in diesem heiklen Vermittlungsprozess und bei der Vertragsunterzeichnung. Diese Dienstleistung kann man weder durch Bieterverfahren, virtuelle Begehungen noch bestehende Online-Plattformen ersetzen.

Herr Scheele, herzlichen Dank für das Interview!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von The Property Post
Erstveröffentlichung: 31.03.2015